En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers consiste à limiter l'évolution du loyer d'un logement loué vide ou meublé dans certaines zones géographiques, dites zone tendues. Au sein des communes concernées, la ville de Paris fait exception depuis le 1er juillet 2019, ainsi que les villes de Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020. Elle se sont dotées d'un dispositif expérimental, reposant sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral.

Vérifier si un logement est situé en zone tendue

Cas général

Communes et logements concernés

Seules les villes situées en zone tendue sont concernées par l'encadrement des loyers.

Dans ces villes, le loyer d'un logement (vide ou meublé) utilisé comme résidence principale par le locataire est plafonné :

  • lors de la remise en location du logement (cas d'un nouveau locataire),
  • lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).

A savoir

certains logements ne sont pas soumis à l'encadrement des loyers, mais doivent respecter des règles spécifiques  : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM et location de tourisme.

1re mise en location

Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Renouvellement de bail

Lorsque le bail se renouvelle (personne ne donne son préavis), le propriétaire peut augmenter le loyer s'il est manifestement sous-évalué, sous réserve de respecter certaines limites.

Nouvelle mise en location

Lorsque le logement est remis en location (avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel le logement est resté non-loué (plus ou moins de 18 mois).

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par l'ancien locataire.

Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de pour fixer le nouveau loyer.

Dans 2 cas, le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL :

  • si le logement a fait l'objet de certains travaux depuis le départ de l'ancien locataire,
  • ou si l'ancien loyer est manifestement sous-évalué.

Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer.

À Paris

À Paris, le loyer d'un logement vide ou meublé dont le contrat de bail est signé ou renouvelé après le 30 juin 2019 est encadré au moyen de loyers de référence. Ces montants sont fonction du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement.

Sont exclus de l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l', les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-location.

1re mise en location

Loyer de base

Le (montant du loyer hors charges et hors ) :

  • ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
  • doit être inscrit dans le contrat de location

Si le dépasse le , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ().

Cette proposition doit être adressée au propriétaire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

  • comprendre l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ,
  • mentionner le montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.

Le et le, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, ...), doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Complément de loyer

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
  • et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
  • Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

A savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

Renouvellement de bail

Propriétaire : action en réévaluation de loyer

Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors ) ne doit pas être supérieur au en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

A savoir

lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.

La notification doit être adressée au locataire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification rédigée par le propriétaire doit :

  • comprendre l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ,
  • indiquer le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

Le locataire peut contester . Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

  • soit dans le même groupe d'immeubles,
  • soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Ces références de loyers sont consultables sur le site de .

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le terme du contrat de location.

Attention

si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

La hausse de loyer est étalée :

  • sur un bail de 3 ans : 1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %),
  • sur un bail de 6 ans : 1/6 par an.

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de et la hausse à appliquer est de mensuels :

  • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.
  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

Locataire : action en diminution de loyer

Si le loyer de base (hors charges et hors ) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

2 conditions cumulatives sont à respecter :

  • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
  • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.

La proposition doit être adressée au propriétaire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

  • comprendre l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ,
  • mentionner le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.

Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant le terme du bail.

4 mois avant le terme du bail,le locataire doit saisir la . Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le avant le terme du bail.

Attention

si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors ) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas :

  • hausse en fonction de l'IRL si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents,
  • ou hausse spécifique après certains travaux,
  • ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.

Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux :

  • d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
  • ou de mise aux normes de décence.

Ces travaux doivent :

  • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire,
  • pour un coût au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des ont été réalisés :

  • depuis moins de 6 mois,
  • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

Cette augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :

  • le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables,
  • et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Complément de loyer

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
  • et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
  • Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

A savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation

Loyer de base

Le (montant du loyer hors charges et hors ) :

  • ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
  • doit être inscrit dans le contrat de location

Si le dépasse le , le locataire peut faire une.

Le et le, correspondant à la catégorie du logement, doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Complément de loyer

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
  • et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
  • Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

A savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

À Lille, Hellemmes et Lomme

À Lille, Hellemmes et Lomme, le loyer d'un logement vide ou meublé dont le contrat de location est signé ou renouvelé après le 29 février 2020 est encadré au moyen de loyers de référence définis par arrêté préfectoral. Ces loyers de référence dépendent du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement.

Sont exclus de l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l', les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-location.

1re mise en location

Loyer de base

Le (hors charges et hors ) :

  • ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
  • doit être inscrit dans le contrat de location

Si le dépasse le , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ().

Cette proposition doit être adressée au propriétaire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

  • comprendre l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ,
  • mentionner le montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer

Les montants du et du doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Complément de loyer

Le propriétaire peut appliquer un  :

  • lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
  • et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un s'applique, le loyer est égal à la somme du et du .

Le montant du et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Le locataire peut contester le en saisissant préalablement la dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
  • Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

A savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

Renouvellement de bail

Propriétaire : action en réévaluation de loyer

Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors ) ne doit pas être supérieur au en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

A savoir

lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.

La notification doit être adressée au locataire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification rédigée par le propriétaire doit :

  • comprendre l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ,
  • indiquer le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

Le locataire peut contester . Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

  • soit dans le même groupe d'immeubles,
  • soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Ces référence de loyers sont consultables sur le .

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la .

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le terme du contrat de location.

Attention

si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

La hausse de loyer est étalée :

  • sur un bail de 3 ans : 1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %),
  • sur un bail de 6 ans : 1/6 par an.

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de et la hausse à appliquer est de mensuels :

  • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.
  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

Locataire : action en diminution de loyer

Si le loyer de base (hors charges et hors ) inscrit dans le bail est supérieur au, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

2 conditions cumulatives sont à respecter :

  • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
  • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.

La proposition doit être adressée au propriétaire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

  • comprendre l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ,
  • mentionner le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.

Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant le terme du bail.

4 mois avant le terme du bail,le locataire doit saisir la . Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le avant le terme du bail.

Attention

si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors ) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas :

  • hausse en fonction de l'IRL si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents,
  • ou hausse spécifique après certains travaux,
  • ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.

Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux :

  • d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
  • ou de mise aux normes de décence.

Ces travaux doivent :

  • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire,
  • pour un coût au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des ont été réalisés :

  • depuis moins de 6 mois,
  • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

Cette augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :

  • le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables,
  • et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Complément de loyer

Le propriétaire peut appliquer un  :

  • lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
  • et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Le locataire peut contester le en saisissant préalablement la dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
  • Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

A savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation

Loyer de base

Le (hors charges et hors ) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Les montants du et du doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Le locataire peut faire une si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail dépasse le loyer de référence majoré.

Le loyer de référence majoré à prendre en considération est celui en vigueur à la date de signature du bail.

Complément de loyer

Le propriétaire peut appliquer un  :

  • lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
  • et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un s'applique, le loyer est égal à la somme du et du .

Le montant du et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Le locataire peut contester le en saisissant préalablement la dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
  • Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

A savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

Vérifier si un logement est situé en zone tendue

Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)

Tester mon loyer à Lille, Hellemmes et Lomme (bail signé depuis mars 2020)

Référence : Liste des communes concernées par l'encadrement des loyers (accès en annexe)

Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants

Référence : Encadrement des loyers (règles générales)

Décret n°2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers

Référence : Logement vacant moins de 18 mois

Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 sur l'évolution de certains loyers d'août 2017 au 31 juillet 2020 (nouvelle location ou renouvellement de bail)

Référence : Loyer sous-évalué : réévaluation au renouvellement du bail

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 17-2

Référence : Encadrement des loyers : règles en cas d'arrêté préfectoral

Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique : article 140

Référence :

Arrêté préfectoral fixant les loyers de référence majorés et minorés à partir de juillet 2019 à Paris

Référence :

Arrêté préfectoral fixant les loyers de référence majorés et minorés à partir de mars 2020 à Lille

Référence : Zonage à appliquer (I)

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 17

Définition : Complément de loyer

Dans certaines des villes où les loyers sont encadrés, loyer complémentaire au loyer de base pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières (vue sur un monument historique, ...) par rapport à un logement de niveau comparable. En résumé, loyer = loyer de base (égal au loyer de référence majoré) + complément de loyer.

Définition : Notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privatives

Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur...

Voir aussi