Augmentation et révision du loyer en cours de bail d’habitation
Le propriétaire d'un logement loué vide avec bail d'habitation peut augmenter le loyer en cours de bail selon deux modalités : par révision annuelle si le bail contient une clause de révision, ou par majoration exceptionnelle pour travaux d'amélioration ou contribution aux économies de charges pour travaux d'efficacité énergétique. La révision annuelle est plafonnée par l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) et ne peut s'appliquer aux logements classés F ou G sous certaines conditions temporelles.
Pièces à fournir
- Copie du bail d'habitation
- Quittances de loyer
- Justificatif des travaux effectués (le cas échéant)
- Bordereau de calcul de révision du loyer
Délais
La révision doit être demandée dans l'année suivant la date de révision prévue au bail. Passé ce délai, la révision est perdue. L'augmentation ne s'applique qu'à partir de la date de la demande.
Points de vigilance
- Absence de clause de révision annuelle dans le bail : la révision ne peut pas s'effectuer sans cette clause préalable
- Application rétroactive de la révision : l'augmentation ne porte que sur les loyers à percevoir après la demande, non sur les périodes antérieures
- Logement classé F ou G en métropole depuis le 24 août 2022 : révision interdite quels que soient les motifs
- Dépassement du délai d'un an après la date de révision annuelle : perte définitive du droit de révision
- Erreur de calcul utilisant un IRL inexact ou un trimestre de référence incorrect
Questions fréquentes
Quelle est la formule de calcul de la révision du loyer ?
Nouveau loyer = Montant actuel du loyer mensuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente. Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche.
Le propriétaire peut-il réviser le loyer sans avoir informé le locataire ?
Non. Le propriétaire doit informer le locataire par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, avant d'appliquer la révision.
La révision annuelle s'applique-t-elle automatiquement ?
Non. La révision annuelle n'est pas automatique. Elle doit faire l'objet d'une demande formelle du propriétaire ou de l'agence immobilière au locataire.
Où trouver les valeurs actuelles de l'IRL ?
L'IRL est publié par l'INSEE selon le territoire concerné (métropole, Corse, départements d'outre-mer). Les valeurs pour chaque trimestre sont disponibles sur publication officielle.
Le locataire peut-il contester la révision du loyer ?
Oui. En cas d'erreur de calcul ou de non-respect des conditions de révision, le locataire peut contester l'augmentation fixée. Un courrier recommandé avec accusé de réception peut être adressé au propriétaire pour mettre en demeure.
Textes de référence
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17-1
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7-1
- Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-3
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-9
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 23-1
- Décret n°2009-1439 du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie
- Arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur
- Arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-16
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-12
- Code de procédure civile : article 750-1
Bail d’un logement vide
Révision annuelle
À quelles conditions peut-on réviser le loyer d’un logement vide ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement mis en location avec un bail de logement vide, peut réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit. Sans cette clause, le loyer ne peut pas être révisé.
Attention
La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire (ou l’agence immobilière) et le locataire.
Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l' au moment de la signature du bail.
Attention
Comment calculer la révision du loyer d’un logement vide ?
sert de base pour calculer la révision du loyer. L'augmentation annuelle du loyer est plafonnée par l'évolution sur un an de l'IRL.
Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :
Montant actuel du loyer mensuel IRL du trimestre de référence de l'année en cours IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou dernier publié par l' Insee au moment de la signature du bail).
Le calcul consiste à faire l'opération suivante :
Nouveau loyer = Montant actuel du loyer mensuel IRL du trimestre de référence de l’année en cours IRL du même trimestre de l'année précédente.
A savoir
Pour un logement situé en , vous pouvez faire le calcul à l’aide du simulateur suivant :
Dans quel délai s'applique la révision du loyer ?
La révision annuelle du loyer n’est pas automatique. Le propriétaire doit en informer le locataire par un courrier, envoyé de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
La révision annuelle de loyer peut être faite durant l'année qui suit la date de révision du loyer.
La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande.
Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.
Comment contester la révision du loyer ?
En cas d'erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation fixée par son propriétaire.
Le montant du litige est déterminant.
Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à l’agence immobilière), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, copie du bail, quittances...).
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester la révision annuelle du loyer à l’aide de ce type de courrier :
Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail
Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il faut engager une démarche amiable en faisant intervenir :
Soit la commission départementale de conciliation (CDC) (démarche gratuite),Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite),Soit un médiateur civil (démarche payante).
Cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
En cas d'échec de la démarche amiable, il faut du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème.
Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à l’agence immobilière), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, copie du bail, quittances...).
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester la révision annuelle du loyer à l’aide de ce type de courrier :
Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail
Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il peut être utile d'engager une démarche amiable en faisant intervenir :
Soit la commission départementale de conciliation (CDC) (démarche gratuite),Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite),Soit un médiateur civil (démarche payante).
Il faut du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème.
Majoration exceptionnelle
Attention
Un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes (par exemple : ascenseur) Une diminution des dépenses d'entretien et d'exploitation (par exemple : chaudière conforme aux normes les plus récentes), Une plus grande sécurité pour les biens et les personnes (par exemple : porte blindée, digicode)
Soit conformément à une clause déjà présente dans le bail Soit par la signature d’un avenant
Attention
Contribution au partage des économies de charges
Le propriétaire a convenu préalablement avec le locataire des travaux à faire, de leur modalités de réalisation, des économies de charges attendues et de la contribution du locataire au partage des économies de charges (notamment sa durée). Les travaux bénéficient directement au locataire. Le propriétaire fournit au locataire le formulaire cerfa n°13968 Un ensemble de travaux a été fait dans le logement, ou le logement est désormais classé de A à E (classement indiqué sur le DPE ).
En métropole , lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduitdepuis le 24 août 2022 , et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le )En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte , lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduitdepuis le 1 , et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le ).er juillet 2024
La contribution mensuelle demandée au locataire peut être :
Soit forfaitaire , fixe et non révisable. D’un montant de10 € pour un logement d’une pièce principale, de15 € pour un logement de 2 ou 3 pièces principales, et de20 € pour un logement de 4 pièces principales ou plus.Soit fixe, non révisable etcalculée de 2 façons . Mais son montant ne peut pas dépasser la moitié des économies d’énergie attendues.
La contribution n’est due que pour certains travaux.
, en limitant la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage . Dans ce cas, un bureau d’études doit faire une étude thermique préalable pour déterminer les travaux à faire pour atteindre cette performance énergétique globale minimale.
suivants :
Travaux d'isolation thermique des toitures, Travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur, Travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur, Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants, Travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable, Travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
La contribution mensuelle demandée au locataire est forfaitaire, fixe et non révisable.
Elle est de pour un logement d’une pièce principale, pour un logement de 2 ou 3 pièces principales , et de pour un logement de 4 pièces principales ou plus.
La contribution n’est due que pour la réalisation d’au moins 2 types de travaux suivants :
Travaux d'isolation thermique des toitures, Travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur, Travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur, Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants, Travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable, Travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
La justification des travaux faits et du maintien de la contribution, La date de fin de versement de la contribution.
A savoir
Bail d’un logement meublé
À quelles conditions peut-on réviser le loyer d’un logement meublé ?
Attention
Attention
Comment calculer la révision du loyer d’un logement meublé ?
Montant actuel du loyer mensuel IRL du trimestre de référence de l'année en cours IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou dernier publié par l' Insee au moment de la signature du bail).
A savoir
Dans quel délai s'applique la révision du loyer ?
Comment contester la révision du loyer ?
Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à l’agence immobilière), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, copie du bail, quittances...).
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester la révision annuelle du loyer à l’aide de ce type de courrier :
Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail
Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il faut engager une démarche amiable en faisant intervenir :
Soit la commission départementale de conciliation (CDC) (démarche gratuite),Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite),Soit un médiateur civil (démarche payante).
Cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
En cas d'échec de la démarche amiable, il faut du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème.
Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à l’agence immobilière), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, copie du bail, quittances...).
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester la révision annuelle du loyer à l’aide de ce type de courrier :
Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail
Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il peut être utile d'engager une démarche amiable en faisant intervenir :
Soit la commission départementale de conciliation (CDC) (démarche gratuite),Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite),Soit un médiateur civil (démarche payante).
Il faut du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème.
Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail
Calculer la révision du loyer
Ce simulateur permet d’estimer le montant du loyer après révision annuelle.
Attestation de travaux d’amélioration de la performance énergétique pouvant donner lieu à une participation du locataire du parc privé
Attestation de travaux d’amélioration de la performance énergétique pouvant donner lieu à une participation du locataire du parc public
Modèle de quittance de loyer
Référence : Logement vide : révision annuelle et majoration exceptionnelleDéfinition : Notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privatives
Définition : Complément de loyer
Définition : Avenant
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