Le loyer d'un logement privé peut être révisé 1 fois par an si le bail le prévoit. Si le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail. Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail si le propriétaire réalise des travaux d'amélioration à ses frais.
Révision annuelle
Le loyer d'un logement du secteur privé peut être révisé 1 fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit. La date de révision est alors celle indiquée dans le bail. À défaut, il faut tenir compte de la date de la signature du bail.
Règle de calcul
L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour la révision des loyers. L'augmentation annuelle du loyer exigible par le propriétaire est plafonné par l'évolution sur un an de l'IRL.
Pour réviser le montant du loyer, il faut prendre :
- le montant du loyer hors charge avant l'augmentation (L),
- la nouvelle valeur de l'indice de référence des loyers (N) correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat (si le bail ne le précise pas, c'est le trimestre du dernier indice de référence des loyers connu lors de la signature du contrat de location),
- et l'indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente (P).
Le calcul consiste ensuite à effectuer l'opération suivante : (L x N) / P = nouveau loyer.
Vous pouvez aussi utiliser ce simulateur :
Rétroactivité
Toute révision annuelle de loyer peut être opérée dans le délai d'un an suivant la date de révision du bail.
La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à la date de la demande.
Au-delà du délai d'1 an, la revalorisation non appliquée est perdue pour le propriétaire.
Exemples :
- Si un bail a pour date de révision le 13 mars 2019, le propriétaire peut réviser le bail jusqu'au 12 mars 2020.
- Si un bail a pour date de révision le 13 mars 2019, mais que le propriétaire n'en fait la demande que le 13 juin 2019, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être revalorisés.
Contestation
En cas d'erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation fixée par son propriétaire.
Il est conseillé d'adresser un courrier recommandé avec accusé de réception.
A savoir
ce courrier est une 1re étape incontournable pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge.
En cas de refus (ou d'absence de réponse) de la part du propriétaire, il est possible :
- d'engager une procédure de conciliation auprès d'une commission départementale de conciliation (étape facultative et gratuite),
- ou de saisir le juge des contentieux du tribunal dans un délai d'1 an à partir de la date de révision du loyer. Le recours à un avocat n'est pas obligatoire.
Majoration exceptionnelle en cours de bail
Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de exécutés aux frais du propriétaire.
Le propriétaire et son locataire conviennent ensemble de la majoration de loyer consécutive à ces travaux :
- par une clause présente dans le contrat de location,
- par avenant intégré au contrat en cours de bail.
La majoration de loyer est applicable après l'achèvement des travaux.
Font exception, le loyer d'un et le loyer d'un qui obéissent à des règles spécifiques.
Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail
Calculer la révision de son loyer
Référence : Augmentation annuelle et exceptionnelleLoi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 17-1
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 7-1
Définition : Notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privatives
Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur...
