Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière
Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?
Prix de vente du bien Prix d'acquisition du bien.
Comment la plus-value immobilière est-elle taxée ?
Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux .
Quelles sont les ventes concernées par l'imposition de la plus-value immobilière ?
Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole) Vente des droits attachés à un bien immobilier ( servitudes ,usufruit ,nue-propriété par exemple)Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) Échange de biens, partage ou apport en société.
A savoir
La plus-value sur la résidence principale est-elle exonérée ?
Quels sont les autres cas d'exonération de la plus-value immobilière ?
Caractéristiques du bien cédé Situation du vendeur Situation de l'acquéreur.
Exonérations liées au bien cédé
Vous êtes aussi en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les suivantes :
Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout .
A savoir
Vous êtes également dans les cas suivants :
Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement .
Exonérations liées au vendeur
Vous pouvez bénéficier d'une si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
Vous pouvez bénéficier d'une de ressources si vous, ou votre conjoint, touchez une pension de retraite ou de .
Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre ne dépasse pas pour la 1 part de (+ par demi-part supplémentaire) en 2023.
Vous ne devez pas être soumis à l' (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous pouvez bénéficier d'une de ressources si vous, ou votre conjoint, avez une .
Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre ne dépasse pas pour la 1 part de (+ par demi-part supplémentaire) en 2023.
Vous ne devez pas être soumis à l' (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous pouvez bénéficier d'une , si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées ( par exemple).
Vous êtes exonéré en cas de vente de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions.
Votre revenu ne doit pas dépasser pour la 1 part de (+ pour la 1 demi-part supplémentaire et pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024.
Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.
Vous ne devez pas être soumis à l' (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous pouvez bénéficier d'une , si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple).
Vous êtes exonéré en cas de cession de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions.
Votre revenu ne doit pas dépasser pour la 1 part de (+ pour la 1 demi-part supplémentaire et pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024.
Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.
Vous ne devez pas être soumis à l' (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français.
Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l' ou de l', des dispositions particulières peuvent être .
Toutefois, vous êtes , si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale.
Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :
La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente.
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de , si vous remplissez les conditions suivantes :
Vous êtes ressortissant d'un pays de l' Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la FranceVous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans.
La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10 année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.
Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1 janvier de l'année précédant celle de la vente.
Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.
Si vous êtes non-résident, vous devez désigner un dès lors que votre plus-value est soumise à impôt. Votre doit être accrédité par l'administration fiscale et présenter des garanties financières.
Exonérations liées à l'acheteur
Vous êtes exonéré dans les cas suivants :
Vous bénéficiez d'une si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2025) Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2025) Bien exproprié à condition d'utiliser l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.
A savoir
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Prix de vente du bien Prix d'acquisition du bien.
Prix de vente
Le prix de vente est le prix .
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).
Prix d'acquisition
Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :
Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est celui que vous avez effectivement payé et qui est .
Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs (ou de façon forfaitaire), des frais suivants :
Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat (pour leur montant réel) Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achatDépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ansFrais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple).
Si vous avez reçu le bien par , le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.
A savoir
Quels sont les abattements pouvant être déduits de la plus-value immobilière ?
Abattement pour durée de détention
La plus-value est diminuée d'un qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.
est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
Abattements exceptionnels
Un abattement exceptionnel de s'applique, sous conditions, dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme, ou par une opération de revitalisation du territoire, ou d'intérêt national.
L'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.
La promesse de vente doit être signée .
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Il peut être majoré à si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins de la surface totale des constructions.
L'abattement si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :
Époux Partenaire pacsé Concubin Ascendant (ou celui de votre conjoint)Descendant (ou celui de votre conjoint).
L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) êtes un associé ou le devenez à l’occasion de la vente.
Un abattement exceptionnel de s'applique .
L'acquéreur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.
La promesse de vente doit être signée .
Pour savoir si le logement est situé en zone A, A bis ou B, vous pouvez utiliser le téléservice suivant :
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C
Ce simulateur permet de connaître la zone (A, Abis, B1, B2 ou C) dont dépend le logement concerné.Revenu maximum pour avoir droit à un logement social (HLM) Revenu maximum pour avoir droit au prêt à taux zéro (PTZ) ou au prêt d'accession sociale (PAS) Droit à une réduction d'impôt (dispositifs Duflot/Pinel) pour un bailleur (bail d'habitation)
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Il peut être majoré à si des logements sociaux représentent au moins de la surface totale des constructions.
L'abattement si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :
Époux Partenaire pacsé Concubin Ascendant (ou celui de votre conjoint) Descendant (ou celui de votre conjoint).
L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.
Quels sont l'impôt et les prélèvements sociaux à payer sur la plus-value immobilière ?
Impôt sur le revenu
La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de .
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à .
Le taux varie de à selon le montant de la plus-value réalisée.
Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).
La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
A savoir
Prélèvements sociaux
Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de .
A savoir
Comment déclarer la plus-value immobilière réalisée ?
Formalités effectuées par le notaire
Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :
Démarches auprès de l'administration fiscale Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer Établissement de la déclaration Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien.
Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :
Montant de la plus-value déclarée par le notaire Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1 re cession d'un logement autre que votrerésidence principale .
est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.
La déclaration 2025 des revenus de 2024 est terminée.
La déclaration 2026 des revenus de 2025 débutera en avril 2026.
Estimer le montant des impôts à payer sur une plus-value immobilière
Permet de connaître le montant des impôts à payer sur la plus-value immobilière si vous vendez un logement.Impôts : accéder à votre espace Finances publiques
Simulateur de calcul pour 2025 : impôt sur les revenus de 2024
Ce simulateur vous permet de déterminer le montant de votre impôt sur le revenu.Modèle simplifié si vous déclarez des salaires, des pensions ou des retraites, des revenus fonciers, des gains de cessions de valeurs mobilières, de droits sociaux et de titres assimilés. Également si vous déduisez des charges courantes (pensions alimentaires, frais de garde d'enfant, dons aux œuvres...).Modèle complet si vous déclarez en plus des revenus d'activité commerciale, libérale, agricole, des revenus des associés et gérants, des investissements dans les DOM-COM, des déficits globaux...
Déclaration 2025 en ligne des revenus de 2024 (espace Particulier)
Vous permet de vous connecter à votre espace en ligne pour remplir votre déclaration de revenus.Déclaration complémentaire 2025 des revenus 2024
Le formulaire cerfa 11222Déclaration de plus-value - Cessions d'immeubles ou de droits immobiliers
Le formulaire cerfa 12359Déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir
Le formulaire cerfa 14968Déclaration de plus-value - Cessions de biens meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière
Le formulaire cerfa 12358Par les particuliers, résidents de France dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, des plus-values de cession de biens meubles (ou de droits relatifs à ces biens)Par les notaires pour déclarer les plus-values réalisées lors des cessions à titre onéreux de biens meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière.