Lorsqu'un immeuble en copropriété présente des risques pour la sécurité des habitants ou si le syndicat de copropriétaires n'est plus en mesure d'en assurer la conservation, l'état de carence peut être déclaré par le tribunal.
Copropriétés concernées
L'état de carence est caractérisé lorsque l'ampleur des difficultés financières et de gestion de la copropriété est telle que le syndicat de copropriétaires n'est plus en mesure :
- d'assurer la conservation de l'immeuble (entretenir l'immeuble, faire les travaux nécessaires...)
- ou d'assurer la sécurité et la santé des occupants.
Procédure judiciaire
Dans le cas d'un état de carence, le tribunal peut être saisi pour désigner 1 ou plusieurs expert(s) chargé(s) de dresser un état des lieux de la situation de la copropriété.
Saisine du juge
Le tribunal est compétent pour connaître des situations de carence d'une copropriété.
Il peut être saisi par :
- le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat,
- ou le préfet,
- ou le syndic de copropriété,
- ou l'administrateur provisoire,
- ou des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat de copropriétaires.
Désignation d'un expert
Le président du tribunal désigne 1 ou plusieurs experts chargé(s) de constater :
- l'importance du déséquilibre financier de la copropriété,
- la répartition des dettes par copropriétaires,
- la nature et l'état des parties communes et les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes,
- l'importance des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des habitants.
Les résultats de l'expertise sont :
- au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou à l'administrateur provisoire s'il en existe un,
- au maire de la commune ou président de l'EPCI compétent en matière d'habitat,
- et au préfet.
Déclaration de l'état de carence
Le tribunal déclare l'état de carence de l'immeuble en fonction des conclusions du rapport d'expertise, et après avoir entendu les parties qu'il a éventuellement convoquées.
Cette décision est alors notifiée :
- au syndicat des copropriétaires,
- aux copropriétaires,
- à l'administrateur provisoire s'il en existe un,
- à l'auteur de la saisine,
- à l'organisme payeur des allocations logement,
- au maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat,
- et au préfet.
A savoir
si l'adresse d'un ou plusieurs destinataires n'est pas connue, la notification est faite par affichage à la mairie ainsi que sur la façade de l'immeuble.
Conséquences
En cas d'état de carence déclaré, l'expropriation de l'immeuble est menée au profit de la commune, de l'EPCI compétent, d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement, ...
La commune ou l'EPCI compétent soumet au préfet du département un projet d'achat public en vue :
- de la réhabilitation de l'immeuble,
- ou la démolition totale ou partielle de l'immeuble.
Covid 19 : modification des délais pendant l'état d'urgence sanitaire
L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020
modifie les délais qui arrivent à échéance entre le 12 mars 2020 et la fin d'un délai d'1 mois à partir de l'arrêt de l'état d'urgence sanitaire.
Code de la construction et de l'habitation : articles L615-1 à L615-10
Définition : Parties privatives d'une copropriété
Parties des bâtiments (porte d'entrée, salon, salle de bains...) et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire
Définition : Parties communes d'une copropriété
Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires
Définition : Notification
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
