Copropriété en graves difficultés : plan de sauvegarde
Le plan de sauvegarde est un dispositif administratif permettant à l'État et aux collectivités de mettre en place un redressement global (financier, technique, social, juridique) d'une copropriété confrontée à de graves difficultés sociales, techniques et financières menaçant la conservation de l'immeuble et la sécurité des occupants. Son élaboration est confiée à une commission présidée par le préfet, qui doit proposer des mesures de redressement à exécuter dans un délai de 5 ans.
Pièces à fournir
- Documents comptables et financiers du syndicat de copropriétaires
- Diagnostic technique de l'immeuble
- Actes constitutifs et règlement de la copropriété
- Procès-verbaux des assemblées générales récentes
- Documents relatifs à la situation juridique et administrative de la copropriété
- Informations sur la situation sociale et précarité des occupants
- Contrats d'entretien et de maintenance en vigueur
Délais
Constitution de la commission et élaboration du diagnostic selon un calendrier défini par le préfet ; exécution du plan de sauvegarde dans un délai de 5 ans maximum.
Points de vigilance
- Absence ou retard de transmission des documents demandés par la commission au syndic
- Non-inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des mesures préconisées dans le délai de 6 mois suivant l'approbation du plan
- Rejet des mesures proposées par l'assemblée générale sans justification valide
- Défaut de mise en place d'une convention de financement et de mise en œuvre du plan
- Non-respect des obligations du syndic concernant la communication des documents sans frais
Questions fréquentes
Qui peut demander l'ouverture d'un plan de sauvegarde ?
L'initiative appartient au préfet, qui peut agir d'office ou sur proposition du maire, du président de l'EPCI compétent en habitat, d'associations d'habitants ou de copropriétaires, ou d'un administrateur provisoire désigné.
Quels types d'immeubles peuvent bénéficier d'un plan de sauvegarde ?
Les ensembles ou groupes d'immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel, commercial et d'habitation) en copropriété.
Que comprend le plan de sauvegarde ?
Le plan fixe les mesures de redressement financier, de simplification juridique et administrative, de travaux de conservation, d'information des occupants et de mise en place d'accompagnement social, à exécuter dans un délai de 5 ans.
Quelles conséquences en cas de rejet du plan par l'assemblée générale ?
Si l'assemblée générale rejette les mesures et que les difficultés compromettent la conservation de l'immeuble, le maire ou le président de l'EPCI peuvent saisir le tribunal pour demander la désignation d'un administrateur provisoire ou la déclaration d'état de carence.
Le syndic doit-il communiquer tous les documents à la commission ?
Oui, le syndic a l'obligation de mettre à disposition tous les documents nécessaires sans frais à la demande de la commission, sous peine d'engagement de responsabilité après mise en demeure restée infructueuse pendant 1 mois.
Textes de référence
- Code de la construction et de l'habitation : articles L615-1 à L615-10
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Qu’est-ce qu’un plan de sauvegarde d’une copropriété en difficulté ?
Quelles sont les conditions d’ouverture d’un plan de sauvegarde d’une copropriété en difficulté ?
Immeubles concernés
Le plan de sauvegarde peut viser :
Un ensemble d’immeubles Ou un groupe d’immeubles
à ou professionnel, commercial et d’habitation.
Ces immeubles doivent être en .
Existence de graves difficultés
Pour qu'un plan de sauvegarde soit mis en place, le doit être confronté à de qui risquent de menacer la de la copropriété.
En pratique, ces difficultés peuvent être :
Un déséquilibre financier grave du syndicat de copropriétaires (impayés massifs, impossibilité de payer les charges et travaux nécessaires) Une incapacité à assurer la conservation de l’immeuble (dégradations importantes, risques pour la sécurité de l’immeuble, insalubrité) Des complexités juridiques qui rendent la gestion de la copropriété impossible (copropriété très morcelée, équipements collectifs mal définis ou règles de fonctionnement inadaptées) Des difficultés sociales (précarité des occupants, troubles de voisinage , dégradation du cadre de vie).
Qui peut demander la mise en place d'un plan de sauvegarde d’une copropriété en difficulté ?
Maire de la commune Président de l' EPCI compétent en matière d'habitatAssociations d'habitants, associations de propriétaires ou de copropriétaires Administrateur provisoire s'il a été désigné.
Comment est mis en place le plan de sauvegarde dans une copropriété en difficulté ?
Constitution d’une commission
Le préfet qui a connaissance de graves difficultés rencontrées par une copropriété doit constituer une commission chargée d’élaborer un diagnostic de la situation et de proposer un plan de sauvegarde destiné à résoudre les difficultés identifiées.
Cette commission est et inclut obligatoirement les personnes suivantes :
Représentants des propriétaires et locataires de l'immeuble concerné Maire de la commune Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat Président du conseil départemental (du département de l’immeuble) Président du conseil syndical ou un représentant des copropriétaires désigné par l’assemblée généraleAdministrateur provisoire s'il a été désigné.
A savoir
Le a l’obligation de mettre à disposition du préfet et de la commission tous les documents nécessaires à l’élaboration, la mise en œuvre et l’évaluation du plan de sauvegarde.
Les documents sont remis à la demande de la commission, sans frais.
L’absence de communication des documents engage la responsabilité du syndic de copropriété 1 mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse.
Élaboration du plan de sauvegarde
La commission doit réaliser un projet de plan de sauvegarde.
Ce plan a pour objet de fixer, dans un , les mesures nécessaires pour :
Redresser la situation financière de la copropriété Clarifier et simplifier les règles de structure et d’administration du groupe d’immeubles ou de l’ensemble immobilier (par exemple, scission d’une copropriété trop importante, réorganisation des syndicats) Clarifier et adapter le statut des biens et équipements collectifs à usage public (par exemple, voies à usage public traversant la copropriété, équipements partagés avec la commune) Réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l’immeuble ou permettant la réduction des charges de fonctionnement (ravalement, étanchéité, réhabilitation des réseaux, renégociation des contrats d’entretien, etc.) Assurer l’information et la formation des occupants de l’immeuble afin de restaurer les relations sociales (permanences juridiques et sociales, actions de sensibilisation, etc.) Organiser la mise en place de mesures d’accompagnement (accompagnement social, relogement temporaire, médiation, etc.).
Le projet de plan de sauvegarde doit être .
Les intervenants suivants doivent également donner leur sur le projet de plan de sauvegarde :
Maire de la commune Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat Président du conseil départemental ayant signé une convention d'attribution d'aides publiques au profit de la copropriété.
A savoir
Convention de mise en oeuvre du plan de sauvegarde
La plan de sauvegarde doit ensuite faire l’objet d’une entre :
Les personnes de droit public compétentes (État, collectivités, EPCI) L’ administrateur provisoire s’il a été désignéLes personnes privées intéressées (par exemple, copropriétaires ).
Cette convention précise notamment l’échéancier des mesures de redressement prévues par le plan, les conditions de leur financement (subventions, prêts, participation des copropriétaires, etc.) et les conditions d’intervention des différents opérateurs mandatés.
Désignation d'un coordonnateur
Le préfet désigne, parmi les membres de la commission ou hors de celle-ci, un qui est chargé de :
Veiller à la bonne exécution du plan Adresser des mises en demeure aux parties qui ne respectent pas leurs engagementsEn cas de procédure judiciaire (administration provisoire), veiller à l’articulation entre le plan et la mission de l’administrateur provisoire Établir un rapport de mission.
Inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires
Le syndic de copropriété doit organiser le vote des mesures préconisées du plan de sauvegarde.
Pour cela, dès réception du plan définitif de sauvegarde, le syndic doit inscrire à l’ de la prochaine les mesures préconisées par le plan.
Si la prochaine assemblée générale n'intervient pas , le syndic doit convoquer une assemblée générale extraordinaire.
Attention
Quelle est la durée du plan de sauvegarde de la copropriété ?
A savoir
Définition : Conservation (immeuble)
Définition : Usages locaux
Définition : Copropriété
Définition : Copropriétaire
Définition : Mise en demeure
Définition : Ordre du jour
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