Si un immeuble ou un logement présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou du voisinage, le préfet peut engager une procédure d'insalubrité. Selon l'urgence, certaines mesures peuvent êtres prises (évacuation, démolition ....). La procédure d'insalubrité concerne uniquement l'état de l'immeuble ou du logement ou ses conditions d'occupation. S'il s'agit d'un problème de solidité, la procédure sera celle du péril (immeuble menaçant ruine).
Immeuble
De quoi s'agit-il ?
Un immeuble (ou ses parties communes) est considéré comme insalubre si son état ou de ses conditions d'occupation le rendent dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage.
L'insalubrité résulte d'un désordre grave ou d'un cumul de désordres. Elle s'analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d'évaluation, par exemple :
- Salubrité et sécurité du bâtiment (structure, étanchéité et isolation thermique)
- Risques sanitaires particuliers et sécurité (plomb, amiante, réseau d'électricité ou de gaz...)
- Équipements collectifs (dispositifs d'évacuation des déchets, des eaux usées et raccordement)
- Usage et de l'entretien (usage des lieux, activités nuisibles, propreté, maintenance légère, présence d'animaux nuisibles (insectes, rongeurs...).
Signalement
Toute personne (occupant, voisin, association...) ayant connaissance de faits révélant l'insalubrité d'un immeuble doit avertir le maire de la commune. Ces faits doivent être signalés par tous moyens (appel téléphonique, courrier...).
Mise en place d'une enquête
Le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou des agents d'une agence régionale de santé (ARS) doivent intervenir pour visiter l'immeuble et réaliser un rapport. Ce rapport est transmis au Conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst).
Le préfet informe par courrier le syndic de copropriété qu'une réunion va se tenir avec le Coderst. Ce courrier doit lui être parvenu au minimum 30 jours avant la tenue de cette réunion pour qu'il puisse produire ses observations. Le syndic doit en avertir l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception pour qu'ils puissent produire leurs observations.
Le Coderst se prononce à la fois sur la réalité et les causes de l'insalubrité et sur les solutions permettant d'y remédier. Le préfet est tenu de suivre son avis et de prendre un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.
Attention
la procédure d'insalubrité s'applique à l'état de l'immeuble ou ses conditions d'occupation. Si le problème est lié à la solidité, il faut utiliser la procédure de péril.
Procédure d'insalubrité remédiable
Le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable lorsque des mesures peuvent être prises pour remédier à l'insalubrité de l'immeuble.
L'arrêté est notifié au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté est également affiché en mairie et sur l'immeuble.
L'arrêté oblige le syndic de copropriété à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.
Le préfet peut accompagner son arrêté d'insalubrité remédiable d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.
Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.
Lorsque les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai fixé, le syndic est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du syndic de copropriété et majorés d'intérêts.
Le syndic de copropriété peut également faire l'objet de poursuites pénales.
Procédure d'insalubrité irrémédiable
Le préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable lorsqu'il n'existe plus aucun moyen de mettre fin à l'insalubrité ou lorsque les travaux de résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble.
L'arrêté est notifié au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté est également affiché en mairie et sur l'immeuble.
L'arrêté oblige le syndic de copropriété à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.
Le préfet accompagne son arrêté d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux à partir d'une date qui ne peut être supérieure à 1 an.
Le préfet peut également prendre d'office certaines mesures sans attendre la réalisation des travaux par le syndic. Par exemple, il peut faire réaliser des travaux urgents, prononcer l'évacuation immédiate des occupants ou la démolition de l'immeuble.
Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.
Si les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai, le syndic de copropriété est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux sont effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du syndic de copropriété et majorés d'intérêts.
Le syndic de copropriété peut également faire l'objet de poursuites pénales.
Loyer
En cas d'interdiction d'habiter dans les lieux, le loyer cesse d'être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de l'arrêté d'insalubrité.
Le paiement du loyer doit reprendre au 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté.
Relogement ou hébergement
En cas d'interdiction temporaire d'habiter dans les lieux, un hébergement doit être proposé aux occupants. En revanche, en cas d'interdiction définitive d'habiter dans les lieux, un relogement doit être proposé aux occupants.
Le syndic doit proposer un hébergement temporaire aux occupants (dans un hôtel, par exemple).
Le syndic doit proposer le relogement définitif des occupants. Le nouveau logement doit être et correspondre aux besoins des occupants (par exemple, proximité géographique des lieux d'école).
Logement (appartement ou maison)
De quoi s'agit-il ?
Un logement est considéré comme insalubre lorsqu'il est dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage de fait de son état ou de ses conditions d'occupation.
L'insalubrité résulte d'un désordre grave ou d'un cumul de désordres. Elle s'analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d'évaluation.
L'évaluation de l'état d'insalubrité est notamment appréciée au regard des éléments suivants :
- Éclairement naturel des pièces principales
- Structures du logement (organisation intérieure, dimensions des pièces, protection phonique, isolation thermique, état des surfaces)
- Risques spécifiques (installations de combustion, toxiques présents tels que peintures au plomb, amiante, risques de chutes de personnes)
- Humidité, aération des pièces
- des équipements (alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, électricité, gaz, chauffage, cuisine, WC, salle de bain ou d'eau)
- Usage et entretien des lieux (propreté courante, mode d'occupation, sur-occupation).
Signalement
Toute personne (occupant, voisin, association...) ayant connaissance de faits révélant l'insalubrité d'un logement doit avertir le maire de la commune. Ces faits doivent être signalés par tous moyens (téléphone, mail, courrier...).
Mise en place d'une enquête
Le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou des agents d'une agence régionale de santé (ARS) doivent intervenir pour visiter le logement et réaliser un rapport. Ce rapport est transmis au Conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst).
Le préfet informe par courrier le propriétaire du logement qu'une réunion va se tenir avec le Coderst. Ce courrier doit lui être parvenu au minimum 30 jours avant la tenue de cette réunion pour qu'il puisse produire ses observations. Le propriétaire doit également prévenir les locataires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, pour qu'ils puissent produire leurs observations.
Le Coderst se prononce à la fois sur la réalité et les causes de l'insalubrité et sur les solutions permettant d'y remédier. Le préfet est tenu de suivre son avis et de prendre un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.
Attention
la procédure d'insalubrité s'applique à l'état du logement ou ses conditions d'occupation et non à sa solidité dont les désordres sont traités par la procédure de péril.
Procédure d'insalubrité remédiable
Le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable lorsque des mesures peuvent être prises pour remédier à l'insalubrité du logement.
L'arrêté est notifié au propriétaire du logement. Cet arrêté est également affiché en mairie.
Cet arrêté oblige le propriétaire à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.
Le préfet peut assortir l'arrêté d'insalubrité remédiable d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.
Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.
Lorsque les travaux n'ont pas été exécutés dans le délais, le propriétaire est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts.
Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.
Procédure d'insalubrité irrémédiable
Le préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable lorsqu'il n'existe plus aucun moyen de mettre fin à l'insalubrité ou lorsque les travaux de résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction du logement.
L'arrêté est notifié au propriétaire du logement. Cet arrêté est également affiché en mairie.
Cet arrêté oblige le propriétaire à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.
Le préfet accompagne son arrêté d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux à partir d'une date qui ne peut être supérieure à 1 an.
Le préfet peut également prendre d'office certaines mesures sans attendre la réalisation des travaux par le propriétaire. Par exemple, il peut faire réaliser des travaux urgents, prononcer l'évacuation immédiate ou la démolition du logement.
Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.
Lorsque les travaux n'ont pas été exécutés dans le délais, le propriétaire est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux sont effectués d'office par le préfet ou le maire, aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts.
Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.
Loyer
En cas d'interdiction d'habiter dans les lieux, et si le logement est loué, le loyer versé par les occupants cesse d'être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité.
Le paiement du loyer doit reprendre au 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté.
Hébergement ou relogement
Les règles dépendent du type d'interdiction d'habiter dans les lieux (temporaire ou définitive).
Le propriétaire doit assurer son hébergement (dans un hôtel, par exemple).
Le propriétaire doit assurer l'hébergement du locataire (dans un hôtel, par exemple).
Le propriétaire doit assurer son relogement.
Le propriétaire doit assurer le relogement du locataire. Le nouveau logement doit être et correspondre à ses besoins (par exemple, proximité géographique des lieux d'école).
Où s'adresser : Info logement indigne
Un conseiller d'une agence départementale d'information sur logement (Adil) vous explique les démarches à effectuer si vous habitez un logement indigne (insalubre, en péril...) ou que vous avez connaissance d'une telle situation.:
Par téléphone: 0 806 706 806
Code de la santé publique : articles L1331-1 à L1331-31
Code de la santé publique : articles R1331-1 à R1331-12
Circulaire du 8 février 2019 relative au renforcement et à la coordination de la lutte contre l'habitat indigne
Définition : Mainlevée
Acte juridique par lequel il est mis fin à une situation créant un obstacle. Par exemple : mainlevée de saisies, d'hypothèques.
Définition : Parties communes d'une copropriété
Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires
Définition : Notification
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
