Mur mitoyen

Comment savoir si un mur est mitoyen et quels sont les droits et les obligations des propriétaires ? Nous faisons le point sur la réglementation.

Dans quel cas un mur est-il mitoyen ?

Un mur est mitoyen lorsqu'il remplit l'une des conditions suivantes :

• Il sépare 2 bâtiments appartenant à 2 propriétaires différents
• Il sépare une cour et un jardin appartenant à 2 propriétaires différents
• Il sépare 2 champs appartenant à 2 propriétaires différents

Toutefois, le mur n'est pas mitoyen s'il a une seule pente au sommet ou si les tuiles ou bordures sont situées d'un seul côté du mur. Dans ce cas, le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouve la pente, les tuiles ou les bordures.

A savoir

Comment prouver la mitoyenneté ?

La preuve de la mitoyenneté d'un mur peut être apportée par :

• Un titre de propriété (un acte de vente par exemple)
• Une convention (accord entre voisins) publié au fichier immobilier
• Un acte de possession, c'est le cas lorsque qu'une construction s'appuie sur un mur pendant 30 ans. La propriété du mur s'acquiert alors par prescription acquisitive.

Qui doit entretenir un mur mitoyen ?

Chacun des propriétaires doit participer aux frais d'entretien nécessaires.

La participation aux frais d'entretien est proportionnelle aux droits de chacun sur le mur.

Chaque propriétaire est responsable des dégradations qu'il cause au mur.

En cas de litige, le propriétaire responsable des dégradations peut être condamné par le juge à assumer seul les frais de remise en l'état.

Qui doit faire les réparations d'un mur mitoyen ?

Sauf urgence (si le mur menace de s'écrouler par exemple), la réparation d'un mur mitoyen se fait d'un commun accord entre les 2 propriétaires. Les frais sont partagés entre les 2 propriétaires.

Si le propriétaire d'un mur mitoyen fait des travaux sur le mur sans l'accord du voisin (hors urgence), les frais restent à sa charge.

Attention

Peut-on décider de surélever un mur mitoyen ?

Le propriétaire d'un mur mitoyen peut décider de surélever le mur mitoyen (on parle d'exhaussement) à la condition de respecter des règles de hauteur et de ne pas nuire au voisin. Dans ce cas, la partie supérieure du mur surélevé appartient exclusivement au propriétaire qui a fait les travaux. Les frais d'entretien de cette partie sont alors à sa charge exclusive.

L'accord du voisin est nécessaire seulement si la surélévation s'accompagne d'un adossement sur le mur mitoyen.

Attention

Comment supprimer la mitoyenneté ?

Il est possible de supprimer la mitoyenneté d'un mur en achetant la totalité de la mitoyenneté d'un mur ou en abandonnant son droit de mitoyenneté.

L'achat de la mitoyenneté est possible pour un mur qui se situe en limite de propriété. Cet achat peut être réalisé à tout moment.

Pour acheter la mitoyenneté, il faut d'abord en faire la demande au voisin par courrier recommandé. Le voisin peut refuser de vendre sa mitoyenneté.

Si le voisin est d'accord, l'acte de mitoyenneté doit alors être réalisé chez un notaire.

L'achat de la mitoyenneté implique le paiement d'une somme d'argent. Cette somme correspond à du coût du mur et de la valeur du sol sur lequel est construit le mur.

Il est possible d'abandonner son droit de mitoyenneté. Pour cela, il faut respecter  :

• Il ne faut pas posséder de construction s'appuyant sur le mur
• Il ne faut pas que le mur retienne ses terres ou celles du voisin (mur de soutènement)

Pour abandonner sa mitoyenneté, il faut adresser un courrier recommandé à son voisin pour l'informer de son intention de renoncer à la mitoyenneté du mur et, ainsi, de lui céder. L'abandon de la mitoyenneté peut être réalisé par ou chez le notaire.

Si un voisin envisage d'abandonner son droit de mitoyenneté, mais que des travaux sont rendus nécessaires par sa faute pour manque d'entretien, il devra d'abord réparer le mur avant d'abandonner la mitoyenneté.

Le voisin qui a abandonné son droit de mitoyenneté n'a plus à participer aux travaux d'entretien du mur devenu privatif pour le voisin.

En revanche, il perd les avantages procurés par la mitoyenneté, notamment la possibilité de créer une construction s'appuyant sur le mur. Les limites de son terrain se trouvent reculées, car il perd la possession du sol sous la moitié du mur.

Le voisin restant devient seul propriétaire du mur et du sol sur lequel il repose.

Définition : Prescription acquisitive

Définition : Procédure participative

Définition : Acte sous signature privée

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