Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée)
Les loyers perçus au titre d'une location non meublée sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, selon des règles qui diffèrent suivant que le montant annuel des revenus fonciers, charges non comprises, est inférieur ou supérieur à 15 000 €. Le régime micro-foncier s'applique automatiquement en deçà de ce seuil, avec possibilité d'opter pour le régime réel ; au-delà, le régime réel est obligatoire.
Pièces à fournir
- Formulaire n°2042 pour une déclaration papier en régime micro-foncier
- Formulaire n°2044 (ou n°2044 spécial selon les cas) pour une déclaration papier en régime réel, à joindre à la déclaration d'ensemble n°2042
Délais
Le déficit foncier peut être reporté sur le revenu global des 6 années suivantes ou sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, au-delà du plafond de déduction de 10 700 €.
Points de vigilance
- Sous le régime micro-foncier, le revenu brut à déclarer résulte de la somme des loyers encaissés, des charges refacturées au locataire mais incombant normalement au propriétaire, et des subventions perçues, diminuée des charges incombant au locataire ; aucune charge réelle du propriétaire (travaux, réparations, charges) n'est déductible au-delà de l'abattement forfaitaire de 30 %.
- Le régime micro-foncier s'applique automatiquement lorsque les revenus fonciers annuels, charges non comprises, ne dépassent pas 15 000 € ; le régime réel, obligatoire au-delà, peut aussi être choisi par option en deçà de ce seuil.
- L'option pour le régime réel, lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, est irrévocable pendant 3 ans.
- La part du déficit foncier résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €, portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique réalisés jusqu'au 31 décembre 2027.
- La déduction du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause si l'immeuble cesse d'être loué dans les 3 ans suivants, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation du propriétaire.
Questions fréquentes
Quel régime fiscal s'applique aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 € ?
Le régime micro-foncier s'applique automatiquement, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers ; le régime réel peut aussi être choisi sur option.
Les charges du propriétaire sont-elles déductibles sous le régime micro-foncier ?
Non : seul un abattement forfaitaire de 30 % s'applique, les travaux et charges réels du propriétaire ne pouvant pas être déduits en sus.
Quel régime fiscal s'applique aux revenus fonciers supérieurs à 15 000 € ?
Le régime réel est obligatoire ; le revenu foncier imposable correspond à la différence entre les recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles pour leur montant réel et justifié.
Que devient un déficit foncier ?
La part du déficit hors intérêts d'emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €, le solde et la part liée aux intérêts d'emprunt étant reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Textes de référence
À savoir
Moins de 15 000 €
Si vos revenus ne dépassent pas , vous serez automatiquement soumis au . Il vous donne droit à un de .
Vous pouvez cependant choisir le .
Plus de 15 000 €
Si vos revenus fonciers dépassent , vous êtes imposable au .
Votre (aussi appelé ) est égal à la différence entre les montants suivants :
Recettes que vous avez encaissées au cours de l’année Total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié.
Vos recettes sont constituées des loyers que vous avez encaissés pendant l'année.
Vous devez aussi déclarer les sommes reçues comme dépôt de garantie si vous les utilisez dans les situations suivantes :
Compenser des loyers impayés Remettre en état des locaux après le départ des locataires Financer des charges locatives.
Les principales sont les suivantes (liste non exhaustive) :
Frais de réparation et d'entretien Travaux d'amélioration (rénovation énergétique par exemple) Provisions pour charges de copropriété Frais de gestion Primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.) Intérêts des emprunts Certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.).
Si le bien immobilier est loué partiellement, les charges sont déductibles uniquement pour la partie que vous louez.
Pour faire le calcul du montant correspondant à la partie louée par rapport à l’ensemble de l’immeuble, utilisez les pourcentages qui servent à la entre les occupants.
Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un .
La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est dans la limite de . Cette déduction s'applique automatiquement.
Si votre revenu est insuffisant pour absorber ce déficit, vous pouvez le reporter sur votre revenu global des 6 années suivantes.
La part du déficit foncier qui dépasse et celle liée aux intérêts d'emprunt sont des 10 années suivantes.
La déduction du revenu global est remise en cause si l’immeuble qui suivent l'année pour laquelle la déduction a été effectuée.
Toutefois, la déduction est maintenue si l’abandon de la location est justifié par l'une des situations suivantes :
Licenciement Invalidité Décès Expropriation de l’immeuble.
est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.
Vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier en ligne sur votre espace personnel du site .
Pour effectuer votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :
Brochure pratique de l'impôt sur le revenu Dépliant d'information sur les revenus fonciersNotice explicative de la déclaration de revenus Notice explicative de la déclaration des revenus fonciers ( formulaire n°2044 ).
Impôts : accéder à votre espace Finances publiques
Estimer le montant de son impôt sur les revenus de 2025 (déclaration de 2026)
Déclarer vos revenus en ligne
Déclaration 2026 des revenus 2025 (papier)
Le formulaire cerfa 10330Déclaration complémentaire des revenus (2042-C ou cerfa n°11222) Déclaration des réductions d'impôt et crédits d'impôt (2042-RICI ou cerfa n°15637) Déclaration complémentaire des professions non salariées (2042-C-PRO ou cerfa n°11222) Déclaration du crédit d'impôt et des réductions d'impôt pour investissements outre-mer (2042-K-IOM ou cerfa n°14220) Demande de remboursement de la taxe additionnelle au droit de bail (2042-TA ou cerfa n°11488).
Déclaration complémentaire 2026 des revenus 2025
Le formulaire cerfa 11222Déclaration n°2044 des revenus fonciers
Le formulaire cerfa 10334Définition : Abattement
Définition : Identification avec FranceConnect
Définition : Irrévocable
Définition : Amortir (amortissement)
Définition : Nue-propriété
Définition : Usufruitier
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