Impôt sur le revenu - Investissement locatif loi Pinel/Duflot (réduction d'impôt)
Le dispositif Pinel permet une réduction d'impôt sur les investissements locatifs réalisés avant le 1er janvier 2025 sous conditions : logement neuf ou rénové en immeuble collectif, situé en zone A, A bis ou B1, avec loyer et revenus du locataire limités. Le dispositif Duflot s'applique aux investissements réalisés entre 2013 et août 2014.
Pièces à fournir
- Acte authentique d'acquisition du bien immobilier
- Justificatif d'achèvement des travaux (le cas échéant)
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Contrat de bail d'habitation principale
- Justificatif du revenu fiscal de référence du locataire
- Preuve de la localisation du logement en zone éligible
Points de vigilance
- Logement situé en zone B2 ou C : non éligible au dispositif Pinel
- Investissement réalisé après le 1er janvier 2025 : nouvelle acquisition impossible
- Logement individuel ou pavillonnaire acquis après le 1er janvier 2021 : non admissible
- Revenu fiscal de référence du locataire dépassant les plafonds réglementaires selon la zone
- Délai d'achèvement du logement non respecté (30 mois pour neuf, 31 décembre de la 2e année pour rénovation)
Questions fréquentes
Un logement ancien peut-il être éligible au dispositif Pinel ?
Oui, à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du coût total de l'opération et que l'achèvement intervienne le 31 décembre de la 2e année après acquisition.
Quel est le nombre maximum de logements pouvant bénéficier de la réduction Pinel par an ?
La réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par année civile.
Le locataire peut-il être un membre de la famille ?
Oui, le locataire peut être l'enfant ou le parent de l'investisseur, à condition qu'il n'appartienne pas au même foyer fiscal et que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas les plafonds réglementaires.
Quel est le régime applicable pour les investissements Duflot ?
Le dispositif Duflot concerne les investissements réalisés entre 2013 et août 2014, avec des conditions spécifiques antérieures à la réforme Pinel de 2014.
Quels critères de performance énergétique s'appliquent aux logements Pinel + ?
Les logements acquis en 2023 et 2024 doivent respecter les seuils de la norme RE 2020 et atteindre la classe A du DPE, avec des surfaces habitables et d'espaces extérieurs minimales définies selon le type de logement.
Textes de référence
- Code général des impôts : article 199 novovicies
- Code général des impôts, annexe 3 : article 2 duodecies à 2 vicies
- Code général des impôts, annexe 3 : article 46 AZA octies à 46 AZA quaterdecies
- Code général des impôts, annexe 4 : articles 18-0 bis B à 18-0 bis D
- Code de la construction et de l'habitation : article R304-1
- Code de la construction et de l'habitation : articles R111-20 à R111-20-6
- Décret n°2013-517 du 19 juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l'agrément des communes pour l'aide fiscale à l'investissement locatif
- Arrêté du 1er août 2014 relatif au zonage géographique des communes (dit A/B/C)
- Arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique rénovation"
- Arrêté du 30 septembre 2014 sur le classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement
- Arrêté du 8 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique"
- Bofip-Impôts n°BOI-IR-RICI relatif aux réductions et crédits d'impôt
- Bofip-Impôts n°BOI-IR-RICI-360 relatif à la réduction d'impôt sur le revenu pour investissement locatif intermédiaire - Dispositifs Duflot et Pinel
- Bofip-Impôts n°BOI-BAREME-000017 relatif aux plafonds de loyer et de ressources 2026 pour l'investissement immobilier locatif
Pinel
Quelles sont les conditions liées à l'investissement immobilier loi Pinel ?
Types d'acquisitions
La réduction d'impôt concerne les biens suivants :
Logement neuf Logement en l'état futur d'achèvement Logement que vous faites construire Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération). Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation Local transformé en logement d'habitation.
Attention
Délais d'achèvement du logement
Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition.
Le logement doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire.
Le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2 année après l'acquisition du logement ou du local.
Période de l'investissement
La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées .
Attention
Localisation du logement
Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.
Vous pouvez vérifier la zone dans laquelle se trouve votre investissement avec un simulateur :
A savoir
Niveau de performance énergétique et environnementale
Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.
Vous devez acquérir un logement neuf respectant des
Les critères d'usage sont les suivants :
Surface habitable minimale (par exemple, 28 m 2 pour un appartement d'une pièce)Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m 2 pour un appartement d'une pièce).
Le logement doit respecter les seuils de performance énergétique et environnementale de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025).
Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1 janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du doit être atteinte.
Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.
Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.
Vous devez acquérir un logement neuf respectant des critères d'usage et des critères environnementaux.
Les critères d'usage sont les suivants :
Surface habitable minimale (par exemple, 28 m 2 pour un appartement d'une pièce)Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m 2 pour un appartement d'une pièce).
Les critères de performance énergétique et environnementale sont les suivants :
Seuils de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025) Classe A du DPE .
Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1 janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.
Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.
Quelles sont les conditions pour le choix du locataire dans l'investissement locatif loi Pinel ?
Comment le logement doit-il être loué pour l'investissement locatif loi Pinel ?
Quel est le montant de la réduction d'impôt pour investissement locatif Pinel ?
Plafond
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus 2 logements.
Le montant total investi est retenu dans la limite des 2 plafonds suivants :
300 000 € par contribuable et par an5 500 € par m² de surface habitable
Vous devez aussi tenir compte du .
Taux de la réduction d'impôt
Le taux varie en fonction de la .
Pour les acquisitions réalisées à partir de 2023, les taux de réduction seront progressivement réduits.
Toutefois, les taux ne sont pas réduits pour les acquisitions suivantes (dispositif Pinel+) :
Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville Logement qui respecte un niveau élevé de qualité
Si les logements ne respectent pas les critères prévus par le dispositif Pinel +, les taux de réduction d’impôt sont réduits.
Les taux sont les suivants :
Si les logements ne respectent pas les critères prévus par le dispositif Pinel +, les taux de réduction d’impôt sont réduits.
Les taux sont les suivants :
A savoir
Comment déclarer son investissement locatif Pinel ?
Fiches de l'Anil sur le dispositif Pinel Notice explicative Brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver).
Duflot
Quelles sont les conditions liées à l'investissement immobilier loi Duflot ?
Types d'acquisitions
La réduction d'impôt concerne les biens suivants :
Logement neuf Logement en l'état futur d'achèvement Logement que vous faites construire Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation Local transformé en logement d'habitation.
Attention
Période de l'investissement
La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées .
Localisation du logement
Le logement doit se situer, au moment de l'investissement, en zone A ou B1.
Il peut aussi se situer en zone B2 s'il y a un besoin particulier en logement locatif.
Depuis le 1 juillet 2013, cette extension nécessite la délivrance d'un agrément de l'État.
Vous pouvez vérifier la zone de votre investissement avec ce simulateur :
Niveau de performance énergétique
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.
Attention
Quelles sont les conditions pour le choix du locataire dans l'investissement locatif loi Duflot ?
Comment le logement doit-il être loué pour l'investissement locatif loi Duflot ?
Quel est le montant de la réduction d'impôt pour investissement locatif Duflot ?
Plafond
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement acquis.
La réduction d'impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :
300 000 € par personne et par an5 500 € par m² de surface habitable.
Vous devez aussi tenir compte du .
Taux de la réduction d'impôt
Le taux est de du montant de l'investissement.
La réduction d'impôt est répartie sur 9 années ( par an pendant 9 ans).
A savoir
Comment déclarer son investissement locatif Duflot ?
Fiches de l'Anil sur les dispositifs Duflot Notice explicative Brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver).
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Déclaration 2026 des revenus 2025 - Réductions d'impôt et crédits d'impôt
Le formulaire cerfa 15637Définition : Logement en l'état futur d'achèvement
Définition : Quartier prioritaire de la ville (QPV)
Définition : Foyer fiscal
Définition : Départements et régions d'outre-mer (Drom)
Définition : Identification avec FranceConnect
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