Loyer sous-évalué d'un logement : hausse au renouvellement du bail
Attention
Savoir si un logement est situé en zone tendue (préavis du locataire et encadrement des loyers)
Ce simulateur permet de déterminer si la commune du logement est située en zone tendue.L'application de l'encadrement des loyers Le droit du locataire à un préavis d'un mois pour un bail signé, reconduit ou renouvelé.
Zone tendue
Quelles sont les conditions à respecter ?
Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le ), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le ), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
En métropole, le propriétaire peut augmenter le loyer à la condition que le logement respecte un critère de performance énergétique. La consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par m et par an. Un datant de moins de 4 ans doit en attester.
Quelle démarche doit faire le propriétaire ?
Estimer la sous-évaluation
La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces logements doivent être situés dans le même groupe d'immeubles ou dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers.
Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers.
Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Chaque référence doit indiquer les informations suivantes :
Nom de la rue Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine), Qualité et époque de construction de l’immeuble Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables Existence d’annexes éventuelles État d’équipement, notamment présence d’eau courante, WC intérieur, salle d’eau, chauffage Période de construction de l’immeuble Indication que le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des .
Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des ou de .
Calculer le nouveau loyer
Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellementrévisé si cela n'a pas été fait)Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel destravaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.
Proposer le nouveau loyer au locataire
Pour réévaluer le loyer, le propriétaire doit en faire la proposition à son locataire en respectant certaines conditions de forme et de délai.
Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.
Il doit adresser sa demande au locataire de l'une des façons suivantes :
Lettre recommandée avec demande d'avis de réception Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) Remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Attention
La proposition de réévaluation doit contenir les informations suivantes :
Texte intégral de l'article 17-2 I. de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable)Montant du nouveau loyer proposé et liste des références ayant servi à le déterminer.
Attention
Que doit faire le locataire pour répondre à la proposition du nouveau loyer ?
A savoir
Pour accepter la proposition de hausse du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Pour refuser l'augmentation proposée, le locataire doit envoyer un courrier au propriétaire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Le locataire peut utiliser ce modèle de document :
Contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bail
À envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception
En cas de refus, la hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
Quel recours en cas de désaccord sur le nouveau loyer proposé ?
1. Saisir la commission de conciliation
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge.
Pour saisir la CDC, vous pouvez utiliser ce modèle de document :
Propriétaire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception
Pour saisir la CDC, vous pouvez utiliser ce modèle de document :
Locataire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception
Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.
En cas d'accord sur la hausse du loyer, le loyer peut être augmenté au renouvellement du bail.
2. Saisir le juge
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le propriétaire ou le locataire peut , à la condition de le faire avant la fin du bail.
Le juge fixe le montant du nouveau loyer.
Il n'est plus possible de saisir le juge.
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC et jusqu'à la fin du bail, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer, éventuellement révisé selon l'évolution de l', si la révision n'a pas eu lieu au cours des 12 derniers mois).
Comment s’applique la hausse du loyer au renouvellement du bail ?
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.
Mais si la hausse est de plus de et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Attention
La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.
Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Autre zone
Quelles sont les conditions à respecter ?
Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le ), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le ), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement.
Quelle démarche doit faire le propriétaire ?
Estimer le nouveau loyer
Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d'immeuble, soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit fournir au moins 6 loyers.
Dans les autres zones géographiques, le propriétaire doit fournir au moins 3 loyers.
Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Chaque référence doit mentionner les éléments suivants :
Nom de la rue Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine) Qualité et époque de construction de l’immeuble Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables Existence d’annexes éventuelles État d’équipement du logement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage Période de construction de l’immeuble Indication de l'occupation des lieux depuis au moins 3 ans par le locataire Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des .
Proposer le nouveau loyer au locataire
Le propriétaire doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.
Il doit adresser sa proposition au locataire de l'une des façons suivantes :
Lettre recommandée avec demande d'avis de réception Acte de commissaire de justice Remise en main propre au locataire contre récépissé ou émargement.
Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Le texte de la proposition doit contenir les informations suivantes :
Texte intégral de l'article 17-2 de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable)Montant du nouveau loyer proposé et la liste des références ayant servi à le déterminer.
Attention
Que doit faire le locataire pour répondre à la proposition du nouveau loyer ?
A savoir
Pour accepter la proposition d’augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son propriétaire au plus tard 4 mois avant .
Le locataire peut utiliser ce modèle de courrier :
Contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bail
À envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception
En cas de refus, la hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
Quel recours en cas de désaccord sur le nouveau loyer proposé ?
1. Saisir la commission de conciliation
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la pour trouver un accord sur le prix.
Pour saisir la CDC, vous pouvez utiliser ce modèle de document :
Propriétaire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception
Devant la CDC, le locataire peut contester la hausse proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Pour saisir la CDC, vous pouvez utiliser ce modèle de document :
Locataire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception
La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.
2. Saisir le juge
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le du tribunal dont dépend le logement doit être saisi. Il faut le faire avant.
Le juge fixe le montant du nouveau loyer.
Il n'est plus possible de saisir le juge.
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC et jusqu'à , le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dont le montant est éventuellement ).
Comment s’applique la hausse du loyer au renouvellement du bail ?
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.
Mais si la hausse est de plus de et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Attention
La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.
Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Savoir si un logement est situé en zone tendue (préavis du locataire et encadrement des loyers)
Ce simulateur permet de déterminer si la commune du logement est située en zone tendue.L'application de l'encadrement des loyers Le droit du locataire à un préavis d'un mois pour un bail signé, reconduit ou renouvelé.
Contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bail
À envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception
Propriétaire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception
Locataire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception