Contrat de réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)

Dans le cadre de la vente d'un appartement ou d'une maison en Vefa, vous achetez un logement à construire ou en cours de construction. Avant la signature de l'acte définitif de vente, êtes-vous obligé de signer un contrat de réservation du logement avec le promoteur ? Nous faisons le point sur la réglementation.

Qu'est-ce qu'un contrat de réservation en Vefa ?

Avant la signature du contrat de vente définitif d'un logement en Vefa, le candidat acheteur (le réservataire) peut signer un contrat de réservation avec le vendeur (le réservant, le promoteur).

Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire, n'est pas obligatoire. Il est cependant recommandé, car il détermine les conditions de la vente et de la livraison du logement.

Le vendeur s'engage à réserver un logement neuf à l'acheteur si le programme de construction se réalise. En contrepartie, l'acheteur verse un dépôt de garantie qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est calculé en fonction du délai de livraison prévu.

Quel est le contenu du contrat de réservation en Vefa ?

Le contrat de réservation comprend des renseigements sur le vendeur et l’acheteur, sur le logement et la vente.

Informations concernant le vendeur et l'acheteur

Le contrat de réservation doit indiquer les (nom, prénom, adresse par exemple).

Le vendeur doit fournir à l'acheteur une . La GFR ou la GFA peuvent être mises en œuvre par l'acheteur en cas de défaillance financière du vendeur. Il y a défaillance quand le vendeur n'a pas l'argent nécessaire pour terminer l'immeuble.

Informations concernant le logement

Le contrat de réservation doit indiquer les informations suivantes :

Adresse du logement
Surface habitable du logement, nombre de pièces principales et énumération des pièces de service, dépendances et dégagements
Descriptif des matériaux utilisés
Descriptif des équipements collectifs à disposition
Emplacement du logement dans l'immeuble ou dans le lotissement.

Un doit être annexé au contrat de réservation des biens situés dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.

Il est recommandé de remettre à l'acheteur un .

Informations concernant la vente

Le contrat de réservation doit indiquer les informations suivantes :

Prix de vente prévisionnel du logement et conditions de révision
Date à laquelle le contrat définitif de vente pourra être conclu (le vendeur doit notifier à l’acheteur le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte)
Mode de paiement du bien (avec ou sans prêt)
Montant du ou des prêts, conditions et nom du prêteur
Condition suspensive d'obtention de prêt (si le prix doit être payé avec l'aide d'un prêt)
Montant du dépôt de garantie
Conditions de récupération du dépôt de garantie (somme qui représente un certain pourcentage du prix total) en cas de renonciation à l'achat
Délai de livraison
Pénalités éventuelles de retard de livraison du logement
Informations sur les conditions d'exercice du droit de rétractation de l'acheteur (droit de revenir sur sa décision). Le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 € pour le vendeur).

Le contrat indique également les , après la livraison du bien. Il en assure les frais et la responsabilité.

La liste de ces travaux est la suivante :

Installation des équipements sanitaires de la cuisine et du mobilier pouvant les accueillir
Installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et du mobilier pouvant les accueillir
Installation des équipements sanitaires des toilettes
Pose de carrelage mural
Revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation
Équipement en radiateurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise
Décoration des murs.

Comment est signé le contrat de réservation en Vefa ?

Le contrat de réservation est un acte sous signature privée entre le vendeur et l'acheteur.

Il peut aussi être signé chez un notaire. Il vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du futur contrat de vente.

Où s'adresser : Notaire

Le contrat de réservation doit être envoyé par lettre RAR ou remis en main propre à l'acheteur avant tout dépôt de fonds.

Quel est le délai de rétractation pour un contrat de réservation en Vefa ?

L'acheteur peut revenir sur son engagement d'acheter le logement dans un délai de 10 jours calendaires.

Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR notifiant le contrat à l'acheteur ou de sa remise en main propre.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

La rétractation doit être envoyée au vendeur par lettre RAR, dans ce délai de 10 jours.

Quel est le montant du dépôt de garantie pour un contrat de réservation en Vefa ?

Pour réserver le logement, le vendeur peut demander à l'acheteur de verser un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est versé sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l'acheteur ou chez un notaire.

Le montant du dépôt de garantie est limité à :

5 % du prix de vente si l'acte de vente est signé dans un délai inférieur à 1 an,
2 % si l'acte est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si l'acte de vente est signé au-delà de 2 ans.

Peut-on annuler un contrat de réservation en Vefa ?

L'acheteur peut demander l'annulation du contrat de réservation et obtenir restitution de son dépôt de garantie sans retenue dans les cas suivants :

Prêt refusé par la banque (condition suspensive de prêt non réalisée)
Contrat non conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire
Prix de vente supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel révisé (même s'il est dû à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité)
1 ou plusieurs éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire non réalisés
Immeuble ou partie d'immeuble présentant dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.

L'acheteur notifie sa demande de remboursement par lettre RAR au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie.

Pour faire cette demande d'annulation de contrat, un modèle de lettre est disponible :

Le dépôt de garantie doit être restitué dans les 3 mois à dater de la demande de remboursement.

Résilier le contrat de réservation d'un appartement vendu sur plan

Permet d'obtenir l'annulation de son contrat de réservation et la restitution du dépôt de garantie versé.

État des nuisances sonores aériennes

À remplir par le vendeur ou le bailleur sur consultation du plan d'exposition au bruit (PEB).

Référence : Obligations du vendeur

Code de la construction et de l'habitation : articles L261-1 à L261-22

Référence : Délai de rétractation

Code de la construction et de l'habitation : articles L271-1 à L271-3

Référence : Exécution de travaux par l'acheteur

Code de la construction et de l'habitation : article R261-13-1

Référence : Échelonnement du paiement

Code de la construction et de l'habitation : article R*261-14

Référence : Garanties financières d'achèvement et de remboursement

Code de la construction et de l'habitation : article R*261-17 à R*261-24-1

Référence : Contenu du contrat et dépôt de garantie

Code de la construction et de l'habitation : articles R*261-25 à R*261-33

Référence : État des nuisances sonores aériennes

Code de l'urbanisme : article L112-11

Référence : Calcul du délai de rétractation

Code de procédure civile : articles 640 à 647-1

Référence :

Arrêté du 28 octobre 2019 fixant la liste limitative et les caractéristiques des travaux réservés par l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement

Définition : Garantie financière de remboursement

Garantie faite par une caution (une banque, un établissement financier...) de rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire d'une vente pour défaut d'achèvement

Définition : Garantie financière d'achèvement

Garantie faite par un établissement (bancaire, financier...) d'avancer les sommes nécessaires pour l'achèvement des travaux

Définition : Condition suspensive

Suspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenu

Définition : Acte sous signature privée

Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)

Définition : Jour calendaire

Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés

Définition : Notification

Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

Définition : Jour chômé

Jour non travaillé

Définition : Jour ouvrable

Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise