Copropriété en difficulté : mesures préventives avec l'intervention d'un mandataire ad hoc

Par la rédaction de Guide Administratif · Mis à jour le 2 août 2026 · Sources officielles vérifiées

Lorsqu'une copropriété présente un taux d'impayés de charges compris entre 15 % et 25 % de son budget ou n'a pas approuvé ses comptes depuis deux ans, le syndic doit saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un mandataire ad hoc. Ce mandataire intervient à titre préventif pour analyser la situation financière, proposer des mesures de rétablissement de l'équilibre et mener des actions de médiation entre les parties concernées.

Pièces à fournir

  • Factures impayées
  • Lettres de rappel et mises en demeure
  • Échanges de courriers divers
  • Comptes annuels non approuvés
  • Documents de trésorerie
  • Contrats de prestataires
  • Procès-verbaux d'assemblée générale
  • État des impayés de charges
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Délais

Rapport du mandataire ad hoc à adresser au président du tribunal judiciaire dans un délai de 3 mois, renouvelable une fois. Transmission des documents du syndic au mandataire ad hoc dans les 15 jours suivant la notification de la décision du juge.

Points de vigilance

  • Dépassement du seuil d'impayés (25 % pour moins de 201 lots, 15 % pour 201 lots et plus) sans déclenchement de la procédure d'alerte
  • Défaut de transmission des documents requis par le mandataire ad hoc dans le délai de 15 jours
  • Absence de notification aux copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception
  • Non-respect du délai de dépôt du rapport de mission de 3 mois
  • Absence de justificatifs lors de la saisine du tribunal (factures impayées, mise en demeure)

Questions fréquentes

Qui peut saisir le tribunal en l'absence d'action du syndic ?

Copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, président du conseil syndical, créancier dont la facture reste impayée depuis 6 mois après commandement de payer, préfet, procureur de la République, président de l'EPCI compétent en matière d'habitat ou maire de la commune.

Quel est le statut du mandataire ad hoc ?

Le mandataire ad hoc est en principe un administrateur judiciaire. Exceptionnellement, le juge peut désigner une personne physique ou morale justifiant d'une expérience particulière et remplissant les conditions d'impartialité et d'indépendance.

Le syndic a-t-il besoin de l'autorisation des copropriétaires pour saisir le tribunal ?

Non, le syndic n'a pas besoin d'obtenir l'autorisation des copropriétaires en assemblée générale pour saisir le tribunal.

Quels éléments doit contenir le rapport du mandataire ad hoc ?

État des lieux juridique et foncier, situation technique de l'immeuble, analyse du fonctionnement des instances et des comptes, étude des impayés et contentieux en cours, préconisations avec calendrier des actions et estimation des dépenses et recettes.

Le mandataire ad hoc peut-il devenir syndic après sa mission ?

Non, le mandataire ad hoc ne peut pas être désigné syndic de la copropriété à la fin de sa mission.

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Textes de référence

  • Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 A
  • Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 B
  • Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 C
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-2
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-3
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-4
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-5
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-6
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-7
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-9
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-10
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-11

Lorsqu’une copropriété commence à rencontrer des fragilités financières, une procédure préventive d’alerte doit être mise en place. Ce dispositif permet de supprimer les problèmes avant qu’ils ne deviennent trop coûteux ou complexes. La procédure d’alerte repose ainsi sur une logique de prévention et d’accompagnement par un mandataire ad hoc. Nous faisons le point sur la réglementation.

Qu'est-ce qu'une copropriété en difficulté ?

Une copropriété est considérée en difficulté lorsque son fonctionnement est perturbé, notamment en raison de problèmes financiers, techniques ou de gestion, au point de compromettre son équilibre et sa stabilité dans le temps.

En pratique, cela peut se traduire par une augmentation importante des impayés de charges de copropriété ou des difficultés de trésorerie empêchant le paiement des factures (facture de fourniture d'eau, d'énergie ou de travaux, etc.).

Quand déclencher la procédure d'alerte pour une copropriété en difficulté ?

La procédure d'alerte doit être déclenchée dans 2 cas.

La procédure d'alerte doit être lancée lorsque, à la clôture des comptes annuels, une part important des sommes dues par les copropriétaires au titre du et du reste impayée.

Ce seuil d’impayés est fixé à :

  • 25 % des sommes exigibles (dues) pour les copropriétés comprenant jusqu'à 200 lots de copropriété,
  • 15 % pour les copropriétés comprenant 201 lots et plus.

La procédure d'alerte doit aussi être lancée lorsque les copropriétaires n’ont pas voté l' en assemblée générale depuis .

Quelle est la procédure pour désigner un mandataire ad hoc dans une copropriété en difficulté ?

Lorsque les seuils d’impayés de charges sont atteints ou en l’absence d’approbation des comptes depuis 2 ans, le syndic de la copropriété doit :

  • Informer immédiatement le conseil syndical de la situation
  • Saisir sur requête le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour demander la désignation d’un mandataire ad hoc.

Où s'adresser : Tribunal judiciaire

A savoir

Le syndic n'a pas besoin d'obtenir l'autorisation des copropriétaires en assemblée générale pour saisir le tribunal.

En l'absence d'action du syndic, le président du tribunal judiciaire peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes :

  • Copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat des copropriétaires
  • Président du conseil syndical
  • Créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, votées par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer non respecté
  • Préfet
  • Procureur de la République
  • Président de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble
  • Maire de la commune où est situé l'immeuble.

A savoir

Lorsque la demande de désignation d’un mandataire ad hoc n’est pas présentée par le syndic, la procédure applicable diffère. Dans ce cas, le président du tribunal judiciaire n’est pas saisi par voie de requête, mais par une assignation, dans le cadre de la procédure accélérée au fond.

Dans tous les cas, la saisine du juge (par requête ou par assignation) doit être accompagnée des pièces justifiant la situation de la copropriété et la nécessité de faire intervenir un mandataires ad hoc (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).

Le président du tribunal judiciaire peut également entendre toute personne de son choix avant de rendre sa décision.

Cette décision comprend :

  • La désignation du mandataire ad hoc (son nom). Le mandataire ad hoc est, en principe, un administrateur judiciaire. Exceptionnellement, le juge peut désigner une personne physique (un particulier) ou une personne morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière et remplissant notamment des conditions d'impartialité et d'indépendance.
  • Les missions du mandataire ad hoc
  • La rémunération du mandataire ad hoc.

Le mandataire ad hoc désigné doit avertir, sans délai, les copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement.

A savoir

Le mandataire ad hoc ne peut pas être désigné syndic de la copropriété à la fin de sa mission.

Quelle est la mission du mandataire ad hoc ?

Le mandataire ad hoc a les missions suivantes :

  • Analyser la situation financière de la copropriété et l'état de l'immeuble
  • Exposer des mesures pour rétablir l'équilibre financier et assurer la sécurité de l'immeuble
  • Mener toute action de médiation et de négociation entre les parties concernées (copropriétaires, prestataires etc.).

Pour réaliser sa mission, le mandataire ad hoc peut se faire assister à ses frais et sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix.

Par ailleurs, le syndic doit fournir au mandataire ad hoc l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission. La transmission de ces documents doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de la décision du juge au syndic.

Le mandataire ad hoc doit d'abord adresser un rapport de mission au président du tribunal judiciaire dans un délai de 3 mois, renouvelable une fois.

Ce rapport doit comporter les éléments suivants :

  • État des lieux de l'organisation juridique et foncière de la copropriété
  • Situation technique de l'immeuble (analyse des charges courantes, travaux et opérations exceptionnels et diagnostics)
  • Analyse du fonctionnement des instances de la copropriété, de l'ensemble des comptes (impayés, dettes et créances non recouvrées, ...), contentieux en cours et contrats souscrits
  • Préconisations, calendrier des actions à mettre en œuvre par ordre de priorité et estimation sommaire des dépenses et recettes envisagées dans le cadre de ces actions.

Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du tribunal judiciaire au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où se situe l'immeuble, au préfet et au président de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

A savoir

Lorsque le mandataire ad hoc constate que le copropriété rencontre d'importantes difficultés financières ou de gestion, il doit saisir le juge pour qu'il désigne un administrateur provisoire pour éviter de retarder la mise en œuvre des mesures remédiant aux difficultés.

Quelles sont les obligations du syndic quand la copropriété rencontre des difficultés financières ?

Le syndic de la copropriété doit respecter plusieurs obligations dans le cas d’une copropriété qui rencontre des difficultés financières.

Il doit :

  • Dès que les conditions sont réunies (seuil d’impayés atteint à la clôture des comptes ou absence d’approbation des comptes pendant au moins 2 ans), déclencher la procédure d’alerte en saisissant le tribunal compétent pour faire désigner un mandataire ad hoc
  • Informer le conseil syndical de la nécessité de recourir à la procédure d’alerte
  • Fournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission
  • Informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport de mission du mandataire ad hoc
  • Adresser une copie de tout ou partie du rapport aux copropriétaires qui en font la demande, à leurs frais
  • Inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport du mandataire ad hoc. Cette assemblée générale doit se tenir dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d'urgence n'est recommandée ou dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d'urgence sont recommandées. Le syndic doit convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai (6 ou 3 mois).

A savoir

Le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit par la suite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport aux personnes suivantes :

Qui supporte les frais d'intervention du mandataire ad hoc ?

Le juge décide livrement qui supporte les frais (syndicat, syndic, créancier, autres demandeurs) et dans quelles proportions. Le président du tribunal judiciaire peut ainsi mettre à la charge du syndic ou des créanciers tout ou partie des frais, selon leur comportement et leur rôle dans la dégradation de la situation de la copropriété.

Dans tous les cas, il doit motiver sa décision.

Syndic d'intérêt collectif

La loi du 9 avril 2024 instaure la création d'un syndic d'intérêt collectif pour intervenir dans les copropriétés en difficulté.

Référence : Copropriétés concernées

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 A

Référence : Saisine et décision du juge

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 B

Référence : Personnes désignées en tant que mandataire ad hoc

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 C

Référence : Charges exigibles

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-2

Référence : Tribunal compétent

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-3

Référence : Information du conseil syndical

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-4

Référence : Saisine par un créancier

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-5

Référence : Modalité de saisine du juge

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-6

Référence : Désignation du mandataire

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-7

Référence : Transmission de l'ordonnance

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-9

Référence : Assistance du mandataire

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-10

Référence : Consultation du rapport du mandataire

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-11

Définition : Mandataire ad hoc (copropriété)

Personne désignée par le tribunal pour aider un syndicat des copropriétaires qui rencontre des difficultés

Définition : Lot de copropriété

Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Définition : Approbation des comptes (copropriété)

Décision par laquelle les copropriétaires, réunis en assemblée générale, valident les comptes de la copropriété pour l’année écoulée. Ils acceptent ainsi les dépenses réalisées (entretien, travaux, charges courantes etc.), les fonds appelées et versées par les copropriétaires et le solde final des comptes.

Définition : Requête

Écrit formalisé permettant de saisir un tribunal

Définition : Créancier

Personne à qui l'on doit de l'argent ou la fourniture d'une prestation

Définition : Commandement de payer

Acte généralement signifié par commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) ordonnant à une personne d'exécuter ses obligations (par exemple, régler des loyers impayés).

Définition : Procédure accélérée au fond

Procédure qui permet d’obtenir une décision dans des délais plus rapides qu’une procédure ordinaire

Définition : Saisine

Formalité faite par une personne pour demander à un tribunal de trancher un différend, un litige, ou d'exercer un droit. La formalité peut se faire de différentes façons : citation, assignation, requête simple ou conjointe, déclaration au greffe.

Définition : Assignation

Acte du commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) informant une personne qu'un procès est engagé contre elle et la convoquant devant une juridiction

Définition : Administrateur judiciaire

Mandataire chargé, par décision de justice, d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer les fonctions d'assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens. Il est nommé dans les procédures de sauvegarde, de redressement judiciaire et de liquidation judiciaire. Sa désignation est obligatoire dans les procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire lorsque l'entreprise a plus de 20 salariés et un chiffre d'affaires hors taxes supérieur à 3 000 000 d'euros.

Définition : Personne morale

Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).

Définition : Notification

Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

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