La création d'un lotissement est soumise à permis d'aménager ou à déclaration préalable. Quand un terrain est commercialisé, le vendeur est le seul à s'engager fermement. Il signe une promesse unilatérale de vente. Certaines modalités de cette promesse différent selon l'autorisation d'urbanisme obtenue. Nous faisons le point sur le sujet.
Quand un projet de lotissement prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs, il fait l'objet d'un permis d'aménager. C'est également le cas pour un lotissement situé dans les zones suivantes :
- Périmètre d'un site patrimonial remarquable
- Abords des monuments historiques
- Site classé ou en instance de classement.
Si le projet de lotissement n'est pas soumis à cette autorisation, quel que soit le nombre de lots (c'est-à-dire le nombre de terrains issus de la division), il doit faire l'objet d'une déclaration préalable de travaux.
Permis d'aménager
Quand le vendeur d'un terrain en lotissement peut-il signer une promesse unilatérale de vente ?
Aucune promesse de vente ne peut être signée et aucun acompte ne peut être demandé avant la délivrance du permis d'aménager.
Le terrain peut être mis en vente à compter de la délivrance du permis d'aménager.
Quel est le contenu de la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement ?
Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur.
La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur. L'acquéreur reste libre d'acheter ou non le terrain.
Contenu de la promesse de vente
La promesse de vente doit contenir les informations suivantes :
- Consistance du terrain, surface de plancher constructible
- Délimitation du terrain issue d'un bornage
- Délai de livraison du terrain
- Prix de vente
- Mode de financement
- Conditions suspensives de prêt
- Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
- Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, d'absence de recours des tiers
- Délai de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
- Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
- Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.
Diagnostics
Les diagnostics suivants sont annexés à la promesse :
- État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
- Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
- État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit
Documents obligatoires concernant le lotissement
- Permis d'aménager
- Cahier des charges qui fixe les conditions de vente
- Règlement de lotissement
- Statuts de l’association syndicale libre qui gèrera les espaces et équipements communs.
Faut-il verser une somme d'argent au vendeur d'un terrain en lotissement ?
Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre le terrain exclusivement à l'acquéreur désigné dans la promesse.
L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.
Elle est consignée sur un compte bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.
Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.
En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.
A savoir
Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.
Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement et la notifier à l'acquéreur ?
La promesse peut être signée sous l'une des 2 formes suivantes :
2 exemplaires originaux de la promesse unilatérale de vente sont signés (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
Pour authentifier la promesse, elle doit être des impôts du vendeur ou de l'acheteur.
La promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou . Cet enregistrement coûte .
La par lettre ou remise en main propre.
L' signé par le vendeur est établi par un notaire.
A savoir
Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.
La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.
Est-il possible de se rétracter de la promesse de vente d'un terrain en lotissement ?
La possibilité de se rétracter diffère selon que vous êtes vendeur ou acheteur :
Le vendeur ne peut pas se rétracter.
L'acheteur peut se rétracter. Il a un pour sa rétractation au vendeur.
Ce délai démarre le lendemain de la 1 présentation de la lettre notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou , le délai est prolongé jusqu'au 1 suivant.
La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre RAR.
Si l'acquéreur se rétracte, l' qu'il avait versée lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Attention
Le délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d'un permis d'aménager.
Quels sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente ?
En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :
- Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
- Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
- Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.
La promesse peut prévoir une automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.
Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.
La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :
- Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
- Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
- Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.
Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
Déclaration préalable
Quand le vendeur d'un terrain en lotissement peut-il signer une promesse unilatérale de vente ?
Avant l'obtention du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la mairie, le vendeur peut signer une promesse unilatérale de vente.
A savoir
L'acte de vente définitif est signé après la décision de non opposition à la déclaration préalable de la mairie.
Quel est le contenu de la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement ?
Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur.
La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, l'acquéreur reste libre d'acheter ou non le terrain.
La promesse prévoit une condition suspensive de non-opposition à la déclaration préalable. Cela signifie que si la mairie rend une décision s'opposant au projet de lotissement, la promesse est annulée.
Contenu de la promesse de vente
La promesse de vente doit contenir les informations suivantes :
- Consistance du terrain, surface de plancher constructible
- Délimitation du terrain issue d'un bornage
- Prix de vente
- Mode de financement
- Conditions suspensives de prêt
- Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
- Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, d'absence de recours des tiers
- Délai de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
- Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
- Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.
Diagnostics
Les diagnostics suivants sont annexés à la promesse :
- État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
- Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
- État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit
Documents obligatoires concernant le lotissement
- Cahier des charges qui fixe les conditions de vente
- Règlement de lotissement.
Faut-il verser une somme d'argent au vendeur d'un terrain en lotissement ?
Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre le terrain exclusivement à l'acquéreur désigné dans la promesse.
L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.
Elle est consignée sur un compte bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.
Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.
En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.
A savoir
Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.
Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement et la notifier à l'acquéreur ?
La promesse peut être signée sous l'une des 2 formes suivantes :
2 exemplaires originaux de la promesse unilatérale de vente sont signés (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
Pour authentifier la promesse, elle doit être des impôts du vendeur ou de l'acheteur.
La promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou . Cet enregistrement coûte .
La par lettre ou remise en main propre.
L' est établi par un notaire .
A savoir
Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.
La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.
Est-il possible de se rétracter de la promesse de vente d'un terrain en lotissement ?
Non, le vendeur et l'acheteur ne peuvent pas se rétracter quand la création du lotissement est soumise à une non opposition de la mairie à déclaration préalable.
Quelles sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente ?
En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :
- Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
- Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
- Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.
La promesse peut prévoir une automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.
Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.
La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
État des nuisances sonores aériennes
À remplir par le vendeur ou le bailleur sur consultation du plan d'exposition au bruit (PEB).Rechercher les risques naturels et technologiques sur Géorisques
Référence : Définition de la promesse unilatéraleCode civil : article 1124
Code civil : article 1178
Code civil : article 1589
Code civil : article 1589-2
Code de l'urbanisme : article L112-11
Code de l'urbanisme : article L115-4
Code de l'urbanisme : articles L442-1 à L442-14
Code de la construction et de l'habitation : articles L132-4 à L132-9
Code de la construction et de l'habitation : articles L271-1 à L271-3
Arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel du à la sécheresse et à la réhydratation des sols
Arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel des sols argileux
Définition : Condition suspensive
Suspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenu
Définition : Hypothèque
Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette
Définition : Servitude
Contrainte imposée sur une propriété pour l’usage et l’utilité d’un bien immobilier appartenant à un autre propriétaire (par exemple, droit de passage ou de vue sur les propriétés voisines)
Définition : Cahier des charges d'un lotissement
Informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement...)
Définition : Règlement de lotissement
Règles d'urbanisme que doivent respecter les futures constructions en lotissement (emploi d'un certain type de matériaux, couleurs...)
Définition : Acompte
Paiement partiel d'une somme due réalisé en avance.
Définition : Personne physique
Individu qui possède une personnalité juridique, ce qui lui permet de conclure des actes juridiques
Définition : Notification
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
Définition : Acte authentique
Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire
Définition : Jour chômé
Définition : Jour ouvrable
Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise
Définition : Avenant
Document complémentaire du contrat constatant une modification, une adaptation ou un complément qui y sont apportés d'un commun accord entre les 2 parties
