Promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement

Par la rédaction de Guide Administratif · Mis à jour le 15 août 2026 · Sources officielles vérifiées

La promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement engage le vendeur à céder le terrain à des conditions prédéterminées et ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur. Elle ne peut être signée qu'après délivrance du permis d'aménager, lorsque le lotissement y est soumis. Le vendeur peut demander à l'acquéreur une indemnité d'immobilisation plafonnée à 5 % du prix de vente.

Pièces à fournir

  • Consistance du terrain et surface de plancher constructible
  • Délimitation du terrain issue d'un bornage
  • Prix de vente et mode de financement
  • Hypothèques et servitudes grevant le terrain
  • État des risques et pollutions
  • Étude de sol dans les zones concernées par le retrait-gonflement des argiles
  • État des nuisances sonores aériennes le cas échéant
  • Permis d'aménager, cahier des charges et règlement de lotissement
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Délais

L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de la promesse, lorsque le lotissement relève d'un permis d'aménager.

Points de vigilance

  • Aucune promesse de vente ne peut être signée ni aucun acompte demandé avant la délivrance du permis d'aménager.
  • L'indemnité d'immobilisation ne peut dépasser 5 % du prix de vente ; ce même taux de 5 % constitue un minimum obligatoire lorsque la promesse, signée par une personne physique, a une durée supérieure à 18 mois.
  • L'acte sous seing privé doit être enregistré dans les 10 jours suivant sa signature pour être authentifié.
  • Le délai de rétractation de l'acquéreur s'applique uniquement aux terrains ayant fait l'objet d'un permis d'aménager.

Questions fréquentes

Le vendeur peut-il se rétracter après la signature de la promesse ?

Non, seul l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation ; le vendeur reste engagé par la promesse unilatérale de vente.

Que devient l'indemnité d'immobilisation si l'acquéreur renonce à acheter après le délai de rétractation ?

L'indemnité est conservée par le propriétaire si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou le délai de levée d'option.

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Textes de référence

La création d'un lotissement nécessite l’obtention d’un permis d'aménager ou d’une déclaration préalable. Quand un terrain est commercialisé, le vendeur signe une promesse unilatérale de vente avec le futur acheteur. Certaines modalités de cette promesse varient selon l'autorisation d'urbanisme obtenue. Nous faisons le point sur le sujet.

Quand un projet de lotissement prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs, il fait l'objet d'un permis d'aménager. C'est également le cas pour un lotissement situé dans les zones suivantes :

  • Périmètre d'un site patrimonial remarquable
  • Abords des monuments historiques
  • Site classé ou en instance de classement.

Les autres projets de lotissement font l'objet d'une déclaration préalable de travaux, quel que soit le nombre de lots (c'est-à-dire le nombre de terrains issus de la division).

Permis d'aménager

Quand le vendeur d'un terrain en lotissement peut-il signer une promesse unilatérale de vente ?

Aucune promesse unilatérale de vente ne peut être signée et aucun acompte ne peut être demandé avant la délivrance du permis d’aménager.

Ce n’est qu’à compter de l’obtention du permis que le terrain dans le lotissement peut être mis en vente.

A savoir

Toute vente conclue en violation de cette obligation peut faire l’objet d’une amende pénale pour infraction aux règles d’urbanisme ou d’une action en nullité à l’initiative de l’acquéreur, du maire ou du préfet. L’avocat est obligatoire pour cette procédure.

Que doit contenir la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement ?

Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur pendant un temps limité (en pratique 2 ou 3 mois). Durant ce délai, l’acquéreur décide s’il souhaite acheter ou non le terrain.

Contenu de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente doit contenir les informations suivantes :

  • Consistance du terrain (nature, superficie, surface de plancher constructible, équipements etc)
  • Délimitation du terrain issue d'un bornage
  • Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
  • Délai de livraison du terrain
  • Prix de vente
  • Mode de financement
  • Conditions suspensives de prêt (si financement par un emprunt bancaire), d'obtention d'un permis de construire, d'absence de recours des tiers
  • Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
  • Délai et conditions de la levée d'option par l’acquéreur (par exemple, par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
  • Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.

Documents annexés à la promesse unilatérale de vente

Les documents annexés à la promesse de vente sont les suivants :

  • État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
  • Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
  • État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.
  • Permis d’aménager
  • Cahier des charges qui fixe les conditions de vente
  • Règlement de lotissement
  • Statuts de l’association syndicale libre qui gèrera les espaces et équipements communs.

Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement  ?

La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisie pour l’acte (acte sous signature privée ou acte authentique).

Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte authentique

La promesse unilatérale de vente établie par un (acte authentique) peut être signée sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.

L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé.

A savoir

Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.

La par lettre ou remise en main propre.

Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte sous seing privé

La promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte.

La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier).

Pour authentifier la promesse, elle doit être des impôts du vendeur ou de l'acheteur.

Où s'adresser : Service fiscal en charge de l'enregistrement

La promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou . Cet enregistrement coûte .

A savoir

La promesse unilatérale de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

Faut-il verser une somme d'argent au vendeur d'un terrain en lotissement ?

Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation, en contrepartie de l'engagement de lui réserver exclusivement le terrain.

Cette indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente du terrain.

Les fonds sont déposés (versés) sur un compte bloqué jusqu'à la signature de l’acte définitif de vente. Pendant ce délai, les fonds sont incessibles (la somme ne peut pas être transférée à une autre personne), indisponibles (la somme ne peut pas être utilisée ou retirée) et insaisissables (la somme ne peut pas être saisie par un créancier).

Si l'acquéreur se rétracte dans le délai de 10 jours, l'indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.

Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.

En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.

A savoir

Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.

Quels sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :

  • Délai de levée de l’option (durée pendant laquelle le bénéficiaire peut décider d’acheter), librement fixé par les parties. Il peut être fixé par une date butoir précise, par un délai chiffré avec un point de départ déterminé (par exemple, 6 mois à compter de la signature de la promesse ou 15 jours après la réalisation de la dernière condition suspensive) ou par référence à un évènement
  • Délai d’accomplissement des conditions suspensives. Il peut être identique au délai de levée de l’option, plus long ou plus court. Les parties fixent librement ce délai. La seule exception concerne la condition d’obtention de prêt pour laquelle il est imposé un délai minimal d’1 mois à compter de la signature de l’acte authentique ou de l’enregistrement de l’acte sous seing privé
  • Délai d’enregistrement pour la promesse unilatérale établie sous seing privé dans les 10 jours à compter de la signature par les parties
  • Délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, par un acquéreur non professionnel
  • Délai pour signer l’acte de vente définitif après la levée d’option. Il est librement fixé par les parties.

En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :

  • Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
  • Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
  • Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.

Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse unilatérale de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.

Peut-on se rétracter de la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement ?

La possibilité de se rétracter diffère selon que vous êtes vendeur ou acheteur.

Vendeur

Le vendeur ne peut pas se rétracter.

Acquéreur

L’acquéreur peut se rétracter, c’est-à-dire qu’il peut revenir sur sa décision d’acheter et renoncer à la vente.

En effet, la promesse unilatérale de vente devient définitive à l’issue d’un pendant lequel l’acheteur peut se rétracter. C’est ce qu’on appelle le .

Ce délai démarre le lendemain de la 1 présentation de la lettre notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre. Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou , le délai est prolongé jusqu'au 1 suivant.

La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si l'acquéreur se rétracte, l' qu'il avait versée lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Attention

Le délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d’un permis d’aménager.

Déclaration préalable

Quand le vendeur d'un terrain en lotissement peut-il signer une promesse unilatérale de vente ?

Le vendeur peut signer une promesse unilatérale de vente à tout moment, y compris avant l'obtention du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la mairie.

Attention

L'acte de vente définitif est signé après la décision de non opposition à la déclaration préalable de la mairie.

Que doit contenir la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement ?

Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur pendant un temps limité (en pratique 2 ou 3 mois). Durant ce délai, l’acquéreur décide s’il souhaite acheter ou non le terrain.

Contenu de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente doit contenir les informations suivantes :

  • Consistance du terrain (nature, superficie, surface de plancher constructible, équipements etc)
  • Délimitation du terrain issue d'un bornage
  • Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
  • Prix de vente
  • Mode de financement
  • Conditions suspensives de prêt (si financement par un emprunt bancaire)
  • Conditions suspensives de non-opposition à la déclaration préalable. Cela signifie que si la mairie rend une décision s'opposant au projet de lotissement, la promesse est annulée
  • Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
  • Délai et conditions de la levée d'option par l’acquéreur (par exemple, par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
  • Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.

Documents annexés à la promesse unilatérale de vente

  • État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
  • Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
  • État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.
  • Cahier des charges qui fixe les conditions de vente
  • Règlement de lotissement.

Faut-il verser une somme d'argent au vendeur d'un terrain en lotissement ?

Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation, en contrepartie de l'engagement de lui réserver exclusivement le terrain.

Cette indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente.

Son montant, les conditions de son versement et de sa restitution (par exemple en cas de refus de prêt, de refus de permis, d’opposition à la déclaration préalable etc) sont librement fixés par les parties (vendeur et acquéreur).

En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.

Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement et la notifier à l'acquéreur ?

La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisie pour l’acte (acte sous signature privée ou acte authentique).

Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte authentique

La promesse unilatérale de vente établie par un (acte authentique) peut être signée sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.

L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé.

A savoir

Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.

La par lettre ou remise en main propre.

Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte sous seing privé

La promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte.

La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier).

Pour authentifier la promesse, elle doit être des impôts du vendeur ou de l'acheteur.

Où s'adresser : Service fiscal en charge de l'enregistrement

La promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou . Cet enregistrement coûte .

A savoir

La promesse unilatérale de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

Peut-on se rétracter de la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement ?

Non, le vendeur et l'acheteur ne peuvent pas se rétracter quand la création du lotissement est soumise à une non opposition de la mairie à déclaration préalable.

Quels sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :

  • Délai de levée de l’option (durée pendant laquelle le bénéficiaire peut décider d’acheter), librement fixé par les parties. Il peut être fixé par une date butoir précise, par un délai chiffré avec un point de départ déterminé (par exemple, 6 mois à compter de la signature de la promesse ou 15 jours après la réalisation de la dernière condition suspensive) ou par référence à un évènement
  • Délai d’accomplissement des conditions suspensives. Il peut être identique au délai de levée de l’option, plus long ou plus court. Les parties fixent librement ce délai. La seule exception concerne la condition d’obtention de prêt pour laquelle il est imposé un délai minimal d’1 mois à compter de la signature de l’acte authentique ou de l’enregistrement de l’acte sous seing privé
  • Délai d’enregistrement pour la promesse unilatérale établie sous seing privé dans les 10 jours à compter de la signature par les parties
  • Délai pour signer l’acte de vente définitif après la levée d’option. Il est librement fixé par les parties.

Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse unilatérale de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.

État des nuisances sonores aériennes

À remplir par le vendeur ou le bailleur sur consultation du plan d'exposition au bruit (PEB).

Rechercher les risques naturels et technologiques sur Géorisques

Référence : Définition de la promesse unilatérale

Code civil : article 1124

Référence : Nullité d'un contrat

Code civil : article 1178

Référence : Enregistrement et rédaction d'une promesse de vente

Code civil : article 1589

Référence : Absence d'acte authentique ou d'acte sous seing privé enregistré et nullité de la promesse

Code civil : article 1589-2

Référence : État des nuisances sonores aériennes

Code de l'urbanisme : article L112-11

Référence : Descriptif du terrain obligatoire dans la promesse de vente

Code de l'urbanisme : article L115-4

Référence : Dispositions applicables aux lotissements

Code de l'urbanisme : articles L442-1 à L442-14

Référence : Prévention des risques de mouvement de terrain

Code de la construction et de l'habitation : articles L132-4 à L132-9

Référence : Rétractation - Protection de l'acquéreur

Code de la construction et de l'habitation : articles L271-1 à L271-3

Référence :

Arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel du à la sécheresse et à la réhydratation des sols

Référence :

Arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel des sols argileux

Définition : Hypothèque

Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette

Définition : Servitude

Contrainte imposée sur une propriété pour l’usage et l’utilité d’un bien immobilier appartenant à un autre propriétaire (par exemple, droit de passage ou de vue sur les propriétés voisines)

Définition : Condition suspensive

Suspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenu

Définition : Cahier des charges d'un lotissement

Informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement...)

Définition : Règlement de lotissement

Règles d'urbanisme que doivent respecter les futures constructions en lotissement (emploi d'un certain type de matériaux, couleurs...)

Définition : Acte sous signature privée

Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)

Définition : Acte authentique

Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire

Définition : Personne physique

Individu qui possède une personnalité juridique, ce qui lui permet de conclure des actes juridiques

Définition : Notification

Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

Définition : Acompte

Paiement partiel d'une somme due réalisé en avance.

Définition : Avenant

Document complémentaire du contrat constatant une modification, une adaptation ou un complément qui y sont apportés d'un commun accord entre les 2 parties

Définition : Jour chômé

Jour non travaillé

Définition : Jour ouvrable

Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise

Définition : Certificat de non-opposition

Atteste l'absence de contestation contre une décision vous concernant

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