Utilisation du logement et travaux par le locataire
Qu'est-ce que le « droit de jouissance exclusive » du locataire ?
Droits du locataire
Le logement loué est le domicile du locataire. Le locataire a donc droit d'aménager et d'utiliser les lieux librement. Il peut aussi inviter ou les personnes de son choix.
Par conséquent, il est interdit au propriétaire d'avoir notamment le comportement suivant :
Imposer un droit de visite à son locataire en dehors de tout cadre légal,Interdire l'accès au logement à des personnes autres que celles faisant partie de la famille du locataire, Pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire ,Interdire au locataire d'avoir un animal de compagnie , à moins qu'il s'agisse d'unanimal dangereux ,Interdire au locataire de fumer dans le logement.
A savoir
Usage du logement
Le locataire doit utiliser le logement en respectant son usage, comme il est prévu dans le bail.
Par exemple :
Si le logement est loué à usage d'habitation uniquement, le locataire a interdiction d'y exercer une activité commerciale qui impliquerait des nuisances dans l'immeuble (notamment si cette activité implique la réception de clientèle ou de marchandises). Si le logement doit être occupé uniquement comme résidence principale , le locataire a interdiction de l'utiliser dans un autre but.Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le locataire doit respecter le règlement de copropriété . Ce règlement peut par exemple encadrer ou interdire certaines pratiques (notamment, étendre du linge aux fenêtres, faire des barbecues, installer des pare-vues sur les balcons, poser des pots de fleurs ou des jardinières sur le rebords des fenêtres...).
A savoir
En quoi consiste le droit de visite du propriétaire en cas de travaux ?
Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (par exemple, installation d'un digicode)Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (par exemple, volet défectueux) Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (travaux d'isolation) Travaux pour respecter les critères d'un logement décent Entretien des toitures et façades végétalisées
Attention
Attention
Quels sont les travaux que le locataire peut faire dans le logement ?
Le locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe (changement de moquette, rafraîchissement des peintures murales...).
Cependant, il ne peut pas faire de gros travaux de transformation du local ou de ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire. En cas de doute (par exemple, si le locataire veut peindre les murs d'une peinture criarde), mieux vaut demander l'autorisation du propriétaire avant de faire les travaux envisagés.
Si le locataire fait des travaux de transformation du local ou de ses équipements sans demander l'accord écrit du propriétaire, le propriétaire pourra, lorsque le locataire quittera définitivement le logement :
Soit conserver les transformations faites, sans indemniser le locataire du coût des travaux faits Soit exiger que le locataire remette, immédiatement et à ses frais, le logement dans l'état où il était avant les travaux.
Si les travaux de transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le propriétaire peut exiger la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire.
En cas de litige sur le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation), il est recommandé de faire appel au puis, si nécessaire, de . Mais l'étape de conciliation est obligatoire, pour pouvoir ensuite saisir le juge, lorsque le litige est inférieur ou égal à .
Le locataire en situation de handicap ou de perte d'autonomie (par exemple : personne âgée) peut faire faire, à ses frais, des travaux d'adaptation du logement.
Au départ du locataire (à la fin du bail), le propriétaire ne peut pas exiger que le locataire remette le logement dans l'état où il était avant ces travaux.
Il peut s'agir des travaux suivants :
Création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement Modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) Création ou modification des prises électriques ou de communications électroniques et des points d'éclairage Installation ou adaptation des systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) Installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement des personnes à mobilité réduite Installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.
Le locataire doit adresser une demande au propriétaire par avec accusé de réception. Dans cette lettre, le locataire doit :
Décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront faits Indiquer l'entreprise qui fera les travaux Écrire les phrases suivantes : En application du f de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état.
Le locataire peut utiliser ce modèle de document :
Demander l'autorisation du propriétaire pour faire des travaux d'adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie
Après avoir reçu la demande du locataire, le propriétaire a pour répondre. L'absence de réponse dans ce délai vaut accord.
Durant ces 2 mois, le propriétaire peut :
Soit indiquer au locataire qu'il accepte les travaux et les conditions dans lesquelles ils sont prévus Soit indiquer au locataire qu'il souhaite faire faire les travaux à ses frais dans un délai qui ne peut être supérieur à 1 an Soit saisir le juge du contentieux de la protection , s'il refuse les travaux, ou les conditions dans lesquelles les travaux sont prévus, pour un motif sérieux et légitime.
En conséquence, le locataire peut faire faire les travaux prévus s'il se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :
Le propriétaire n'a pas rendu réponse dans le délai de 2 mois, Le propriétaire a donné son accord dans le délai de 2 mois Le propriétaire, qui s'était engagé à faire faire les travaux, n'a pas respecté le délai d'un an maximum Le juge a donné tort au propriétaire qui refusait les travaux, ou les conditions dans lesquelles les travaux étaient prévus.
qui suivent la fin des travaux, le locataire doit attester auprès du propriétaire que l'entreprise prévue est bien celle qui est intervenue et que les travaux effectués sont bien ceux qui ont été notifiés et autorisés.
Le locataire peut faire des travaux de rénovation énergétique du logement, à ses frais.
Au départ du locataire (à la fin du bail), le propriétaire ne peut pas exiger que le locataire remette le logement dans l'état dans lequel il était avant ces travaux.
Il peut s'agir des travaux suivants :
Isolation des planchers bas Isolation des combles et des plafonds de combles Remplacement des menuiseries extérieures Protection solaire des parois vitrées ou opaques Installation ou remplacement d'un système de ventilation Installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.
Ces travaux doivent respecter les .
Mais ils ne doivent pas affecter la structure du bâtiment, son aspect extérieur, modifier sa ou être soumis à une autorisation administrative (déclaration préalable, permis de construire...). Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, ils ne doivent pas non plus affecter les parties communes ou les éléments d'équipement commun.
Le locataire doit adresser une demande au propriétaire par avec accusé de réception. Dans cette lettre, le locataire doit :
Décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront faits Indiquer l'entreprise qui fera les travaux Écrire les phrases suivantes : En application du f de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état.
Après avoir reçu la demande du locataire, le propriétaire a pour répondre. L'absence de réponse dans ce délai vaut accord.
Durant ces 2 mois, le propriétaire peut :
Soit indiquer au locataire qu'il accepte les travaux et les conditions dans lesquelles ils sont prévus Soit indiquer au locataire qu'il souhaite faire faire les travaux à ses frais dans un délai qui ne peut être supérieur à 1 an Soit saisir le juge du contentieux de la protection , s'il refuse les travaux, ou les conditions dans lesquelles les travaux sont prévus, pour un motif sérieux et légitime.
En conséquence, le locataire peut faire faire les travaux prévus s'il se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :
Le propriétaire n'a pas rendu réponse dans le délai de 2 mois, Le propriétaire a donné son accord dans le délai de 2 mois Le propriétaire, qui s'était engagé à faire faire les travaux, n'a pas respecté le délai d'un an maximum Le juge a donné tort au propriétaire qui refusait les travaux, ou les conditions dans lesquelles les travaux étaient prévus.
qui suivent la fin des travaux que le locataire a fait faire, il doit attester auprès du propriétaire que l'entreprise prévue est bien celle qui est intervenue et que les travaux effectués sont bien ceux qui ont été notifiés et autorisés.