Paiement du loyer d'un logement du secteur privé (bail d’habitation)

Le locataire doit payer le loyer à la date prévue par le bail d'habitation. En contrepartie, il peut obtenir une quittance de loyer. En cas de difficultés à payer le loyer, le locataire doit tenter de trouver un accord avec le propriétaire (ou l'agence immobilière) pour éviter d'avoir un retard de paiement ou une dette locative. Le loyer peut être révisé chaque année, si le bail le prévoit (clause de révision annuelle). Nous vous expliquons.

Montant du loyer

Fixation du loyer initial

Le utilisé comme résidence principale par le locataire est en principe fixé librement par le propriétaire (ou l'agence immobilière).

Mais les communes situées en zone tendue sont soumises à . Dans ces communes, le loyer est plafonné lors de la mise en location du logement et lors du renouvellement du bail.

Pour savoir si le logement est situé en zone tendue :

, des règles spécifiques s'appliquent à , , , , , et les communes composant , , , ainsi qu'une partie du territoire de .

A savoir

Une clause du bail peut prévoir que le locataire réalisera les travaux en contrepartie d'une réduction du loyer.

Révision annuelle du loyer en cours de bail

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.

Mais le propriétaire (ou l'agence immobilière) perd la possibilité de réviser le loyer s'il n'en fait pas la demande au locataire .

Attention

Réviser le loyer est interdit dans les cas suivants :

La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire (ou l’agence immobilière) et le locataire.

Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l' au moment de la signature du bail.

Attention

Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :

  • Montant actuel du loyer mensuel
  • IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'Insee au moment de la signature du bail)
  • IRL du même trimestre de l'année précédente.

Le calcul consiste à faire l'opération suivante  :

Nouveau loyer = loyer en cours  nouvel IRL du trimestre de référence du bail  IRL du même trimestre de l'année précédente.

A savoir

Le résultat du calcul doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche.

Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant :

Obligation de paiement

Règles

Le loyer et les sont à payer pendant toute la durée du bail.

En conséquence :

  • Même si le propriétaire (ou l'agence immobilière) ne fait pas les travaux qui lui incombent, le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges, et engager les démarches à sa disposition. Seul le juge peut décider de bloquer temporairement le versement du loyer (hors charges) au propriétaire (ou à l'agence immobilière), dans l'attente de la résolution du conflit. Le locataire doit continuer à assurer le paiement du loyer, même durant cette période.
  • Le dépôt de garantie versé par le locataire en début de location ne lui permet pas de ne pas payer le dernier mois de loyer
  • Lorsque le locataire paie à plusieurs reprises son loyer en retard, le bailleur est en droit de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux
  • Le non-paiement ou le paiement partiel du loyer et des charges peut engendrer la résiliation du bail par le propriétaire et d'expulsion du locataire, sauf si le locataire n'est pas en cause (exemple : non-versement des aides au logement en cas de logement non décent).

, le loyer cesse d'être dû à compter du 1 jour du mois qui suit l'envoi de l'arrêté d'insalubrité.

En cas de préavis (congé)

En cas de préavis (congé), la durée de paiement peut être ajustée :

Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges pendant toute la période de préavis. Sauf si, avec accord du propriétaire (ou de l'agence immobilière), le logement est occupé par un autre locataire avant la fin du préavis.

Le locataire n'est obligé de payer le loyer et les charges que pour le temps pendant lequel il a réellement occupé les lieux durant le préavis.

Date de paiement

Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date indiquée dans le bail.

En général, le loyer est à payer chaque mois, soit en début, soit en fin de mois.

Mode de paiement

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut proposer au locataire que le paiement du loyer se fasse par l'un des moyens suivants :

  • Prélèvement automatique sur le compte bancaire du locataire
  • Titre interbancaire de paiement (TIP)
  • Chèque
  • Espèces, à la condition que le montant à payer soit inférieur à 1 000 €

Le locataire est libre de refuser la proposition du propriétaire (ou de l'agence immobilière).

A savoir

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) n'a pas le droit de faire prélever le loyer sur le salaire du locataire, même avec son accord.

Quittance de loyer

Une quittance de loyer est un document qui atteste que le locataire a payé intégralement le loyer et les charges.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire, lorsque le locataire lui en fait la demande.

A savoir

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut transmettre la quittance de loyer par mail, à la condition que le locataire ait donné son accord.

Pour demander qu’une quittance de loyer lui soit transmise, le locataire peut utiliser le modèle de lettre suivant :

La quittance doit indiquer le détail des sommes que vous avez versées, en distinguant le loyer et les charges.

A savoir

Il est possible de consulter un modèle de quittance de loyer.

Lorsque le locataire ne paie qu'une partie du montant du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit lui remettre un reçu.

Retard de paiement

Aucuns frais ne peuvent être facturés par le propriétaire (ou l'agence immobilière) en cas de retard de paiement.

Peu importe qu'il s'agisse d'un logement loué avec un bail d’habitation vide ou avec un bail d’habitation meublé, y compris avec un bail mobilité.

La clause d'un bail qui autorise le propriétaire (ou l'agence immobilière) à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction au bail ou au règlement de l'immeuble est abusive. En conséquence, cette clause doit être ignorée, comme si elle n'existait pas.

A savoir

Si le locataire paie à plusieurs reprises son loyer en retard, le propriétaire (ou l'agence immobilière) est en droit de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux.

Difficultés de paiement

Attention

Ne pas payer le loyer et les charges est un motif de résiliation du bail par le propriétaire (ou l'agence immobilière) et d'expulsion du locataire. Payer en partie peut avoir les mêmes conséquences, sauf si le locataire n'est pas en cause (exemple : non-versement des aides au logement en cas de logement non décent).

Le locataire peut faire plusieurs démarches :

Demander un délai de paiement au propriétaire

Le locataire peut essayer de trouver une avec le propriétaire.

Par exemple, le locataire peut lui demander de lui accorder un délai supplémentaire pour payer le loyer, ou lui proposer d'étaler le paiement en plusieurs fois. Si un accord est trouvé, il est préférable de l'écrire, et de le signer ensemble.

Si le locataire a du mal à trouver une solution avec le propriétaire, il peut contacter un , pour qu'il l'y aide. Le conciliateur intervient gratuitement.

Faire une demande d'aide sociale

Si le locataire reçoit déjà une aide de la Caf (ou de la MSA), il peut déclarer un changement de situation (perte d'emploi, séparation de couple...).

Le locataire doit utiliser ce service en ligne :

Allocations et prestations familiales - Déclaration de situation (Caf)

Permet de déclarer un changement de situation auprès de la Caf : ressources, naissance d'un enfant, mise en couple, séparation, chômage...

Le locataire doit contacter la MSA (régime agricole) :

Où s'adresser : Mutualité sociale agricole (MSA)

Si le locataire ne reçoit pas d'aide de la Caf (ou de la MSA), il peut faire la demande .

Le locataire doit contacter la Caf :

Où s'adresser : Caisse d'allocations familiales (Caf)

Le locataire doit contacter la MSA :

Où s'adresser : Mutualité sociale agricole (MSA)

Si le locataire est salarié, ou préretraité, ou demandeur d'emploi, et que son dernier employeur est une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus, il peut demander une aide .

Cette aide peut prendre la forme ou . Elle est accordée avec la mise en place d'un . Cet accompagnement social est un service gratuit et confidentiel.

Pour faire la demande, il doit utiliser ce formulaire :

Le locataire peut contacter une assistante sociale pour connaître les aides sociales auxquelles il pourrait avoir droit (par exemple, celles du ou celle de sa caisse de retraite complémentaire).

Il peut rencontrer une assistante sociale dans sa mairie ou dans un .

L'assistante sociale peut également lui proposer un, c'est-à-dire l'accompagner pour résoudre ses difficultés.

Où s'adresser : Paris - Centre d'action sociale de la ville de Paris (CASVP)

Où s'adresser : Mairie

Où s'adresser : Point conseil budget (PCB)

Déposer un dossier de surendettement

Si le locataire a des difficultés à payer le loyer et au moins 1 autre dette, il peut .

Quel est le délai de prescription d'une dette locative ?

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.

A savoir

Si le propriétaire (ou l'agence immobilière) n'a pas révisé le loyer à la date prévue par le bail, il peut uniquement le faire dans l'année qui suit.

Demander une quittance de loyer au propriétaire, à l’agence immobilière ou au bailleur social

Modèle de quittance de loyer

Référence : Paiement : article 7a

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7

Référence : Arriérés de loyers et de charges

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7-1

Référence : Paiement du loyer et des charges pendant le préavis

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 15

Référence : Quittance

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 21

Référence : En cas de retard de paiement (article 4 i)

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 4

Définition : Complément de loyer

Dans certaines des villes où les loyers sont encadrés, loyer complémentaire au loyer de base pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières (vue sur un monument historique...) par rapport à un logement de niveau comparable. En résumé, loyer = loyer de base (égal au loyer de référence majoré) + complément de loyer.

Définition : Action logement (1% logement)

Organisme qui finance la construction de logements et qui verse des aides financières aux salariés pour se loger. Les sommes versées proviennent des entreprises qui paient la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC).

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