Loyer d'un logement conventionné (Anah) : y a t-il un montant maximum ?
Le loyer d'un logement conventionné avec l'Anah est plafonné à un montant maximum lors de la signature du bail, inférieur au prix du marché selon le niveau de convention (très social, social ou intermédiaire). Pendant le bail, le loyer peut être révisé annuellement selon l'indice de référence des loyers (IRL). À la fin de la convention, le propriétaire peut augmenter le loyer lors du renouvellement ou du changement de locataire, sous conditions.
Pièces à fournir
- Formulaire cerfa n°10842 (attestation de loyer) pour ouverture du droit à l'APL
- Justificatifs relatifs aux ressources et à la situation du locataire pour demande d'aide au logement
- Références de loyers comparables (au moins 3 à 6 selon la zone) en cas de renouvellement du bail
Points de vigilance
- Dépassement du montant maximum de loyer fixé par la convention Anah à la signature du bail
- Non-respect du plafond de loyer révisé lors d'un changement de locataire au cours de la convention
- Absence de clause de révision annuelle du loyer pour application de l'IRL
- Non-fourniture de l'attestation de loyer au locataire pour demande d'APL
- Non-utilisation de références de loyers comparables conformes aux critères lors du renouvellement du bail
Questions fréquentes
Comment est déterminé le montant maximum du loyer initial d'un logement conventionné Anah ?
Le montant maximum dépend de la commune et du niveau de convention. Il est inférieur au loyer de marché observé : de 45 % pour un loyer très social, de 30 % pour un loyer social, et de 15 % pour un loyer intermédiaire. Le loyer initial peut être estimé via le simulateur Loc'Avantages de l'Anah.
Le loyer peut-il augmenter chaque année pendant la convention Anah ?
Oui, si le bail contient une clause de révision annuelle. Le loyer peut être révisé chaque 1er janvier selon l'évolution de l'IRL du 2e trimestre de l'année précédente, à condition que le loyer révisé ne dépasse pas le loyer maximum révisé de la convention.
Quel est le délai de paiement du loyer pour un logement conventionné Anah ?
Le délai dépend du type de convention : pour un loyer très social ou social, le loyer est payable en fin de mois (à terme échu) ; pour un loyer intermédiaire, il est payable en début de mois (à terme à échoir).
Le locataire d'un logement conventionné Anah peut-il bénéficier d'une aide au logement ?
Oui, pour un loyer très social ou social, il peut obtenir l'APL (Aide personnalisée au logement). Pour un loyer intermédiaire, il peut obtenir l'ALF (Allocation de logement familiale) ou l'ALS (Allocation de logement sociale). Le propriétaire doit remettre au locataire le formulaire cerfa n°10842.
Comment augmenter le loyer après la fin de la convention Anah ?
L'augmentation ne peut intervenir qu'à l'occasion du renouvellement du bail ou après le départ du locataire en place. Le nouveau loyer doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, avec au minimum 3 à 6 références selon la taille de l'agglomération.
Textes de référence
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 40
- Code de la construction et de l'habitation : articles D321-23 à D321-30-1
- Code de la construction et de l'habitation : articles D321-31 à R321-36
- Arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 et de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation
- Code général des impôts, annexe III, Article 46 AG terdecies
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17-1
- Code de la construction et de l'habitation : article L353-9-2
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17-2
- Décret n°90-780 du 31 août 1990 relatif à la réévaluation de loyer (à la hausse ou à la baisse)
- Code de la construction et de l'habitation : articles L321-8 à L321-12
Comment fixer le loyer initial d’un logement conventionné Anah ?
Loyer très social, inférieur de 45 % au loyer de marché observé sur la commune du logementLoyer social, inférieur de 30 % au loyer de marché observé sur la commune du logementLoyer intermédiaire, inférieur de 15 % au loyer de marché observé sur la commune du logement.
Le logement conventionné Anah ouvre t-il droit à une aide au logement ?
À quelle date doit être payé le loyer d’un logement conventionné Anah ?
Peut-on réviser le loyer d’un logement conventionné Anah ?
A savoir
Peut-on augmenter le loyer lors du changement de locataire durant la convention ?
Attention
Peut-on augmenter le loyer à la sortie d’une convention Anah ?
Le nouveau loyer que vous proposez doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d'immeuble, soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Si le logement est situé dans une commune faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, vous devez devez fournir au moins 6 loyers de référence. Dans une autre commune, vous devez fournir au moins 3 loyers de référence.
Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Chaque référence doit mentionner les éléments suivants :
Nom de la rue Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine) Qualité et époque de construction de l’immeuble Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables Existence d’annexes éventuelles État d’équipement du logement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage Période de construction de l’immeuble Indication de l'occupation des lieux depuis au moins 3 ans par le locataire Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des ou de ou de .
Vous devez proposer au locataire le nouveau loyer au moins 6 mois avant la fin du bail.
Vous devez lui adresser votre proposition de l'une des façons suivantes :
Lettre recommandée avec demande d'avis de réception Acte de commissaire de justice
Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte de commissaire de justice.
Le texte de la proposition doit contenir les informations suivantes :
Texte intégral de l'article 17-2 de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable)Montant du nouveau loyer proposé et la liste des références ayant servi à le déterminer.
Pour accepter le nouveau loyer, le locataire doit vous faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable.
La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Pour refuser le nouveau loyer, le locataire peut vous faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Mais l’absence de réponse du locataire dans ce délai vaut refus.
Vous-même ou le locataire devez pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge.
Pour saisir la CDC, il est possible d’utiliser ces modèles de document :
Propriétaire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
Locataire : saisir la commission départementale de conciliation en cas de demande de réévaluation de loyer
Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.
, le loyer peut être augmenté au renouvellement du bail.
La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
, le du tribunal dont dépend le logement doit être saisi. Il faut le faire avant :
Si le juge n’est pas saisi avant l'échéance du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures de loyer (son montant est éventuellement révisé ).Si le juge est saisi avant l’échéance du bail, le juge fixe le montant du nouveau loyer. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de 10 % et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Après la fin de la convention Anah, lorsque le propriétaire signe un bail avec un nouveau locataire, il peut augmenter le loyer.
Mais selon la localisation du logement, les .
Loc'Avantages : simuler le plafond de loyer et les ressources des locataires (et vos avantages fiscaux)
Donne des informations sur le dispositif Loc'Avantages applicable selon la commune, le logement et le type de location envisagée (intermédiaire-loc1, social-loc2, très social-loc3).Plafonds de loyer (selon la taille de la famille) Ressources maximales des locataires Taux de la réduction d'impôt.
Attention
Attestation de loyer ou résidence en foyer
Le formulaire cerfa 10842*07Calculer la révision du loyer
Ce simulateur permet d’estimer le montant du loyer après révision annuelle.
Propriétaire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
Locataire : saisir la commission départementale de conciliation en cas de demande de réévaluation de loyer
Référence : Règles applicablesDéfinition : Surface habitable d'un logement
Définition : Échéance du bail
Information officielle issue de Service-Public.fr. Guide-Administratif.fr en facilite l'accès et vous oriente vers les organismes près de chez vous.