Quelles précautions prendre avant l'achat d'un terrain à bâtir hors lotissement ?

Avant l'achat d'un terrain situé en dehors d’un lotissement, il est recommandé de vérifier ses caractéristiques physiques, s’il est soumis à des contraintes particulières et la réglementation qui lui est applicable. Nous vous présentons les précautions à prendre.

À savoir

Vérifier les caractéristiques du terrain

Il est recommandé de visiter le terrain sur place pour voir son environnement, son accès et ses limites.

Environnement

Vous devez vous assurer que les caractéristiques physiques du terrain permettent de recevoir votre projet de construction.

Par la visite du terrain, vous pouvez constater certaines contraintes (enrochements, nature du sol, pente, flaques d’eau...). La connaissance de l’histoire de la zone (par exemple, une ancienne carrière) peut également vous apporter des éléments d’information. Vous pouvez interroger la mairie à ce sujet.

Accès au terrain

Si le terrain n'a pas d'accès direct à la voie publique, vous devez vérifier auprès du vendeur s’il existe une . Sinon, une servitude de passage doit être établie sur un terrain voisin avant le dépôt d'une demande de permis de construire en mairie.

Bornage

Vous pouvez demander au vendeur si le terrain a fait l'objet d'’un réalisé par un géomètre. Il n'est pas obligatoire lors de la vente d'un terrain hors lotissement, mais s'il existe, il permet de fixer de manière officielle les limites du terrain.

Connaître les règles d’urbanisme de la commune

Le règlement national d'urbanisme (RNU), la carte communale ou le plan local d’urbanisme (PLU) communal ou intercommunal (PLUi) détermine la règlementation applicable au terrain, notamment les points suivants :

• Règles de construction (constructions autorisées suivant la zone où se situe le terrain, règles d’implantation, hauteur des constructions, ...)

• Délimitations des zones à risques naturels ou technologiques (inondation, retrait-gonflement argile, technologiques...)

• Servitudes (mines, canalisations, protection des captages d'eau, patrimoine naturel, culturel et sportif à protéger...)
• Futurs projets d'aménagement locaux (par exemple, la présence d’emplacements réservés dans le PLU pour les projets de voirie et d’ouvrages publics, espaces verts).

Vous pouvez vous informer auprès du service urbanisme de la mairie.

Demander un certificat d'urbanisme opérationnel

La constructibilité d'un terrain isolé dépend de sa situation sur le territoire de la commune. Pour connaître la faisabilité de votre projet, vous pouvez déposer en mairie une demande de certificat d'urbanisme opérationnel. Il vous indiquera également l'état des équipements publics existants ou prévus.

Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé :

• Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
• Par lettre RAR
• En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

Vous pouvez remplir et transmettre votre demande sur internet :

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ce service a pour objet de vous orienter dans la constitution de votre dossier de demande d' ou de déclaration de chantier (déclaration d’ouverture de chantier ou déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux) en suivant 5 étapes :

• Vous décrivez votre projet.
• Le service sélectionne les informations que vous devez renseigner.
• Le service vous indique la liste des pièces que vous devez joindre à votre dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces. Les fichiers devront être transmis sous format PDF, JPEG ou PNG et faire :
• Vous pouvez visualiser et télécharger le formulaire en ligne finalisé.
• Si votre commune est raccordée, vous pouvez télétransmettre le dossier.

Service en ligne

Vous pouvez remplir votre demande au moyen d'un formulaire :

Demande de certificat d'urbanisme

Le formulaire cerfa 13410*13 Permet de connaître le droit de l'urbanisme applicable à un terrain donné et de savoir si l'opération projetée est réalisable

Télécharger le formulaire

Vous devez remplir et transmettre votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager () uniquement par voie dématérialisée :

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris : préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Service en ligne

A savoir

Connaître les risques et les nuisances du terrain

Si le terrain se situe dans une zone d’exposition à un risque naturel, minier, technologique ou au recul du trait de côte, l’annonce immobilière doit porter la mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

De plus, lors de la première visite, l’état des risques doit vous être remis.

Vous pouvez vous informer sur les risques naturels (inondations, cavités souterraines, terrain argileux...) en consultant le site suivant :

Avant de signer la promesse de vente ou, s'il n'y a pas de promesse, l'acte authentique de vente, le vendeur doit vous remettre différents diagnostics si le terrain est dans une zone concernée par les situations suivantes :

• Risques et pollutions (zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, miniers, naturels et secteur de pollution des sols)
• Nuisances sonores aériennes (zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit)
• Sols argileux (zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols).

Demande de certificat d'urbanisme

Le formulaire cerfa 13410*13 Permet de connaître le droit de l'urbanisme applicable à un terrain donné et de savoir si l'opération projetée est réalisable

Télécharger le formulaire

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ce service a pour objet de vous orienter dans la constitution de votre dossier de demande d' ou de déclaration de chantier (déclaration d’ouverture de chantier ou déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux) en suivant 5 étapes :

• Vous décrivez votre projet.
• Le service sélectionne les informations que vous devez renseigner.
• Le service vous indique la liste des pièces que vous devez joindre à votre dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces. Les fichiers devront être transmis sous format PDF, JPEG ou PNG et faire :
• Vous pouvez visualiser et télécharger le formulaire en ligne finalisé.
• Si votre commune est raccordée, vous pouvez télétransmettre le dossier.

Service en ligne

État des nuisances sonores aériennes

À remplir par le vendeur ou le bailleur sur consultation du plan d'exposition au bruit (PEB).

Télécharger le formulaire

Référence : Contenu du document d'information relatif aux nuisances sonores des aérodromesRéférence : Plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels prévisiblesRéférence : Information en secteur de pollution des solsRéférence : Risques liés aux sols argileuxRéférence : Certificat d'urbanismeRéférence : Contenu et durée de validité des études géotechniquesRéférence :

Définition : Lotissement

Définition : Servitude administrative

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