Les charges de copropriété sont les dépenses courantes que doivent payer collectivement les copropriétaires. Il y a 2 grandes catégories de charges : les charges générales relatives à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes, et les charges particulières qui sont induites des services collectifs et équipements communs. La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges (générales ou particulières).
Répartition des charges
Il existe 2 grandes catégories de charges :
- les charges générales relatives à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes,
- et les charges particulières qui sont induites des services collectifs et équipements communs.
La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges (générales ou particulières).
Certaines charges, qu'elles appartiennent à l'une ou l'autre catégorie, peuvent être distinguées par bâtiment s'il en existe plusieurs dans la copropriété. On parle alors de charges spéciales.
Charges générales
Les charges générales concernent les frais liés à :
- l'administration de l'immeuble (par exemple, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales),
- l'entretien de l'immeuble (par exemple, nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères),
- et la conservation de l'immeuble (par exemple, ravalement des façades, réfection des toitures).
Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges générales à hauteur de leur , même si la dépense ne présente aucune utilité directe pour leur .
Charges particulières
Les charges particulières concernent les frais liés aux :
- services collectifs (par exemple, gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité),
- équipements communs (par exemple, entretien de la chaudière collective, de l'ascenseur, installation d'une antenne de télévision).
Ces charges sont payées en fonction de l'utilité et de la possibilité pour les copropriétaires d'utiliser ces services ou équipements. Par exemple, pour les frais d'ascenseur, les copropriétaires des lots de copropriété situés en rez-de-chaussée n'ont pas à supporter ces frais, sauf si l'ascenseur dessert la cave ou le parking.
A savoir
la possibilité pour le copropriétaire d'accéder de l'extérieur à l'ascenseur ou au niveau de sa cave est jugée suffisante pour lui imposer une participation financière, même s'il ne possède pas de garage.
Vote des charges
Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes (charges générales ou particulières).
Ces dépenses couvrent la maintenance, le fonctionnement et l’administration des parties communes et équipements communs.
Les travaux d'entretien courant réalisés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement entrent dans le budget des travaux de maintenance. Exemple : remplacement d'éléments de la chaudière ou de l'ascenseur lorsque le prix du remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien.
Les copropriétaires peuvent également participer à des dépenses exceptionnelles non prévues par le budget prévisionnel. Ces dépenses doivent faire l'objet au cas par cas d'un vote des copropriétaires. Il s'agit notamment :
- des travaux d'amélioration (transformation de l'existant, adjonction d'un nouvel élément d'équipement, aménagement ou création de locaux à usage commun, surélévation de bâtiment...),
- des études techniques (diagnostics, consultations...).
En pratique, ces dépenses sont votées en même temps que les travaux.
Paiement des charges
Chaque copropriétaire doit assumer le paiement des charges votées à hauteur de sa quote-part.
A savoir
si un copropriétaire n'a pas donné son accord à la réalisation de travaux d'amélioration (autres que les travaux rendus obligatoires par la loi), il peut demander au syndic un paiement échelonné sur 10 ans. Pour cela, il doit notifier sa demande dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale.
Les charges prévues au budget prévisionnel sont financées par le versement de provisions.
Ces provisions sont versées par les copropriétaires au .
Elles sont égales au 1/4 du budget voté, sauf décision contraire de l'assemblée générale.
La provision doit être réglée :
- le 1er jour de chaque trimestre
- ou le 1er jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Avant la date d'exigibilité, le syndic de copropriété adresse à chaque copropriétaire un avis indiquant le montant de sa provision.
Cet avis est adressé par lettre simple ou par message électronique si le copropriétaire a accepté ce mode de transmission.
Lors du vote des dépenses exceptionnelles, l'assemblée générale fixe le montant de la dépense et la date d'exigibilité des provisions correspondantes.
En pratique, ces dépenses sont votées en même temps que les travaux. Pour ces dépenses, le syndic peut exiger le .
Avant la date d'exigibilité fixée par l'assemblée générale, le syndic de copropriété adresse à chaque copropriétaire un avis indiquant l'objet de la dépense et le montant de la somme exigible.
Cet avis est adressé par lettre simple ou par message électronique si le copropriétaire a accepté ce mode de transmission.
Contestation des charges
Le copropriétaire qui constate que sa quote-part est supérieure de plus 1/4 à ce qu'elle devrait être peut contester cette répartition en faisant un recours devant le tribunal.
Cette action est également possible si un copropriétaire estime que la quote-part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus 1/4 à ce qu'elle devrait être.
Le recours doit être engagé :
- dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier,
- ou dans les 2 ans qui suivent la 1re vente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges qui s'applique seulement pour l'avenir.
Attention
en dehors de ces cas de contestation des charges, modifier la répartition des charges nécessite un vote à l'unanimité des copropriétaires.
Réforme du droit de la copropriété
Une ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 réforme les dispositions du droit de la copropriété
. Ce texte clarifie, entre autres, les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat de copropriétaires et renforce les pouvoirs du conseil syndical.
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Définition : Lot de copropriété
Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes
Définition : Quote-part
Part que chacun doit payer ou recevoir dans la répartition d'une somme
Définition : Parties communes d'une copropriété
Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires
Définition : Notification
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
