Rétrocession du bien préempté (logement, terrain...)

Le droit de rétrocession permet à l’ancien propriétaire d’un bien préempté par la commune de bénéficier d’une priorité pour le racheter, sous certaines conditions. Nous vous présentons les informations à connaître.

Qu’est-ce que le droit de rétrocession d’un bien préempté ?

Le droit de rétrocession permet à l’ancien propriétaire d’un bien préempté par la collectivité (ou à ses héritiers) d’être prioritaire pour le racheter, lorsque la commune ne respecte pas certaines conditions d’utilisation du bien ou certaines obligations.

Ce droit existe pour protéger les propriétaires.

En effet, le droit de préemption permet à la collectivité d’acheter un bien à la place de l’acquéreur initial, ce qui constitue une exception au principe de liberté de vendre à la personne de son choix.

Le droit de rétrocession garantit que la collectivité ne puisse pas utiliser ce pouvoir de manière abusive ou détourner le bien de l’objectif d’intérêt général qui avait motivé la préemption.

Qui bénéficie du droit de rétrocession d’un bien préempté ?

Les bénéficiaires du droit de rétrocession d’un bien préempté sont, par ordre de priorité :

• L’ancien propriétaire du bien préempté. Il s’agit de la personne qui a cédé le bien à la collectivité à la suite de la décision de préemption.
• Les ayants cause universel (héritiers ou légataire à titre universel)
• L’acquéreur évincé. C’est la personne dont le projet d’achat a été empêché par la décision de préemption. Elle ne bénéficie du droit de rétrocession qu’à titre subsidiaire, c’est‑à‑dire seulement si l’ancien propriétaire (ou ses ayants cause) a renoncé expressément ou tacitement au rachat et à la condition que son identité ait été mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Dans quels cas s’appliquent le droit de rétrocession d’un bien préempté ?

Plusieurs hypothèses ouvrent un droit de rétrocession au profit de l’ancien propriétaire lorsque la commune a exercé un droit de préemption.

Il s’agit principalement des cas suivants :

• Utilisation non conforme du bien préempté. Si la commune souhaite utiliser ou revendre un bien qu’elle a préempté depuis moins de 5 ans pour un autre projet que celui initialement prévu dans la décision de préemption ou autorisé par la loi
• Bien illégalement préempté. C’est le cas lorsque la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative.

A savoir

Comment obtenir la rétrocession d’un bien préempté ?

Les règles varient selon la situation :

Si la mairie décide d'utiliser le bien acquis pour une autre raison que celle mentionnée dans la décision de préemption ou autorisé par la loi, elle doit informer les anciens propriétaires ou leurs héritiers de sa décision et leur proposer l'acquisition de ce bien en priorité.

L’offre doit obligatoirement indiquer le prix et les caractéristiques de la rétrocession. Elle est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’ancien propriétaire ou ses héritiers ont un à compter de l’avis de réception, pour y répondre. Il peut soit :

• Accepter le rachat au prix proposé
• Renoncer au rachat (le silence pendant 2 mois vaut renonciation)
• Demander la rétrocession à un autre prix. En l’absence d’accord, le prix sera fixé par le juge de l’expropriation du lieu de situation du bien. Le tribunal peut être saisi par la commune ou par l’ancien propriétaire. Il est recommandé d’être accompagné par un avocat pour cette procédure.

Lorsque la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale, la collectivité doit proposer l’acquisition du bien en priorité à l’ancien propriétaire ou à ses héritiers. En cas de renonciation expresse ou tacite de ces derniers, l’offre doit être faite à l’acquéreur évincé, à condition que son nom ait été mentionné dans la .

Le prix de rachat doit permettre de replacer les parties dans la situation où elles se seraient trouvées si la préemption n’avait pas eu lieu, sans que l’une d’elles en tire un avantage excessif.

Si les parties s’accordent sur le prix, la vente est conclue.

En cas de désaccord sur le prix, celui-ci est fixé par le juge de l’expropriation, saisi par la commune. L’ancien propriétaire ou ses héritiers ont alors un délai de à partir de la de la pour accepter le prix de vente fixé par le tribunal. En l’absence de réponse dans ce délai, le rachat est considéré comme refusé.

Quelles sanctions pour la mairie si elle ne respecte pas ses obligations de rétrocession du bien préempté ?

Lorsque la commune ne respecte pas son obligation de proposer en priorité le bien à l’ancien propriétaire ou à l’acquéreur évincé, il est possible de faire un recours auprès du tribunal pour réclamer des dommages et intérêts.

En pratique, l’ancien propriétaire pourra obtenir la réparation pour :

• La perte de jouissance du bien
• La perte de plus-value qu’il aurait pu réaliser si le bien avait été correctement rétrocédé ou si la revente avait été faite à son profit.

Ce recours doit être fait dans un délai de 5 ans après l'acquisition du bien par la mairie. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.

Référence : Conditions de rachat du bien préemptéRéférence : Droit de préemptionRéférence : Finalités autorisant le droit de préemptionRéférence : Articles L213-11 et L213-12Référence : Absence de paiement ou de consignation du prix par la communeRéférence : Fixation du prix de vente en justice

Définition : Bien préempté

Définition : Intérêt général

Définition : Légataire

Définition : Accord exprès

Définition : Tacite

Définition : Déclaration d’intention d’aliéner

Définition : Droit de préemption

Définition : Notification

Définition : Décision définitive

Définition : Dommages et intérêts

Définition : Droit de jouissance (immobilier)

Définition : Plus-value

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