Le règlement de copropriété est un document obligatoire qui organise la vie en copropriété. Quand est-il établi et que contient-il ? Nous vous présentons les informations à connaître.
Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document écrit qui détermine la destination de l'immeuble, définit son organisation et ses règles de fonctionnement. Il précise également les droits et les obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes.
C'est un document obligatoire pour la copropriété. C'est une convention (contrat) qui lie l'ensemble des copropriétaires.
Le règlement de copropriété s'impose ainsi aux copropriétaires et à leurs locataires.
A savoir
Le règlement de copropriété est nécessairement un acte authentique, c'est-à-dire qu'il a été établi par un notaire. En effet, seule cette forme permet la publication du règlement de copropriété auprès du service de la publicité foncière (fichier immobilier). Cette publication est obligatoire. Elle est effectuée par le notaire.
Le règlement de copropriété ne doit pas être confondu avec le règlement intérieur de copropriété. Le règlement n'est pas obligatoire. Il reprend et précise les conditions d'utilisation des parties privatives et communes et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires figurant au règlement de copropriété.
Quand est rédigé le règlement de copropriété ?
Le plus souvent, le règlement de copropriété est réalisé au moment où l'immeuble est mis en copropriété, c'est-à-dire lorsqu'il est divisé en lots.
Dans le cadre d’un achat en Vefa, le règlement de copropriété est rédigé par le notaire du promoteur immobilier avant la vente des différents appartements à construire. En revanche, lorsque l'immeuble est déjà construit, le plus souvent, l'établissement du règlement de copropriété a été effectué par le propriétaire de l'immeuble, avant la division de l'immeuble en lots de copropriété.
A savoir
Le règlement peut être établi après la mise en place de la copropriété, par :
Que doit contenir le règlement de copropriété ?
Désignation des parties privatives et communes
Le règlement de copropriété désigne les et les de l'immeuble.
Si elles existent, il définit également :
- Les parties communes spéciales (notamment le cas pour une copropriété séparée en plusieurs bâtiments)
- Les parties communes à jouissance privative (par exemple balcon ou jardin).
Le règlement de copropriété détermine aussi la des parties communes et privatives. Il peut ainsi préciser la destination de chaque lot (par exemple usage d'habitation, de commerce, de cave, de garage etc.) ou uniquement mentionner que l'immeuble est à usage d'habitation.
A savoir
Le règlement de copropriété est complété par un état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot de copropriété par numéro, suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs). L'état descriptif peut être indépendant du règlement de copropriété (dans ce cas, il figure en annexe).
Règles de vie pratique
Le règlement de copropriété fixe les règles de vie au sein de l'immeuble, notamment les conditions d'utilisation :
- Des parties privatives (interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires...)
- Des parties communes (usage du garage du local à vélo...)
- Des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative si elles existent.
Le règlement de copropriété peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires si elles sont justifiées par la . Par exemple, le règlement de copropriété peut interdire l'exercice de certains commerces (dangereux, insalubres ou incommodants du fait du bruit et/ou de l'odeur) ou de toute profession, même libérale (par exemple médecin, avocat).
A savoir
Les règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 doivent explicitement mentionner l'autorisation ou l'interdiction de la location de meublés de tourisme.
Administration des parties communes
Le règlement de copropriété organise le fonctionnement de la copropriété. Il peut ainsi apporter des précisions sur :
- L'organisation, le fonctionnement et les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires
- Les fonctions du syndic
- L'existence, le rôle et les pouvoirs du conseil syndical.
Répartition des charges
Le règlement de copropriété doit contenir :
- La répartition des charges communes entre les copropriétaires
- La quote-part de charges qui incombe à chaque lot en distinguant les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif
- La méthode de calcul pour établir les quotes-part de chacun.
Qui est garant du respect du règlement de copropriété ?
Le syndic doit assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété auprès des copropriétaires et des locataires.
Par exemple, en cas de nuisances (bruit, odeur...) venant troubler la tranquilité des occupants de l'immeuble, le syndic doit avertir la personne concernée par courrier pour lui rappeler les règles prévues par le règlement de copropriété. Si ce rappel ne suffit pas, le syndic peut solliciter l'accord de la copropriété pour engager une action judiciaire afin de faire respecter les clauses du règlement de copropriété.
Où consulter le règlement de copropriété ?
La démarche diffère selon qu'elle est faite par le propriétaire du logement ou le locataire.
Un formulaire est à remplir :
Copie de documents (acte de vente, donation, règlement de copropriété...) enregistrés après le 1er janvier 1956
Le formulaire cerfa 11187 Permet à tout usager de demander des copies de documents (par exemple, la copie d'un acte de vente) pour une formalité effectuée à partir du 1er janvier 1956.Ce formulaire doit être envoyé en (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du
Un formulaire est à remplir :
Copie de documents (acte de vente, donation, règlement de copropriété...) enregistrés avant le 1er janvier 1956
Le formulaire cerfa 11273 Permet à tout usager de demander des copies de documents (par exemple, la copie d'un acte de vente) pour une formalité effectuée avant le 1er janvier 1956.Ce formulaire doit être envoyé en (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du
Un formulaire est à remplir :
Copie de documents (acte de vente, donation, règlement de copropriété...) enregistrés après le 1er janvier 1956
Le formulaire cerfa 11187 Permet à tout usager de demander des copies de documents (par exemple, la copie d'un acte de vente) pour une formalité effectuée à partir du 1er janvier 1956.Ce formulaire doit être envoyé en (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du
Un formulaire est à remplir :
Copie de documents (acte de vente, donation, règlement de copropriété...) enregistrés avant le 1er janvier 1956
Le formulaire cerfa 11273 Permet à tout usager de demander des copies de documents (par exemple, la copie d'un acte de vente) pour une formalité effectuée avant le 1er janvier 1956.Ce formulaire doit être envoyé en (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du
Comment modifier le règlement de copropriété ?
Mise à jour
Toutes les copropriétés doivent mettre en conformité le règlement de copropriété avec les législations en vigueur.
Le syndic doit inscrire à la question de la mise en conformité du règlement aux évolutions législatives.
Le syndic peut notamment engager sa responsabilité s'il ne respecte pas cette obligation.
Le règlement de copropriété et toutes les modifications ultérieures sont publiés par un notaire au service de publicité foncière. Cette démarche occasionne certains frais. Le syndic peut facturer la gestion de la modification du règlement de copropriété si l'assemblée générale lui a confié cette mission.
Il est recommandé de vérifier ce que prévoit le contrat du syndic, notamment s'informer sur ces frais en contactant le service de renseignements des notaires de France.
Où s'adresser : Informations notariales
Service de renseignements des notaires de France. Ce service ne propose pas de consultations personnalisées.:
Par téléphone: 0 892 011 012
Cette publication rend les dispositions du règlement à tous. Elles s'imposent donc non seulement aux copropriétaires et à leurs locataires, mais aussi aux futurs acquéreurs.
Règles de majorité
Une décision de l'assemblée générale est pour modifier le règlement de copropriété.
La nature du vote des copropriétaires diffère selon la cause de la modification :
- Répartition des charges
- Destination de l'immeuble
- Utilisation des parties communes
- Règlement de copropriété pour mise en conformité avec une évolution législative.
La nouvelle répartition des charges doit être votée à la même majorité que celle à laquelle les travaux ont été votés.
La nouvelle répartition des charges doit être votée à la même majorité que celle à laquelle l'achat a été voté.
La nouvelle répartition des charges doit être votée à la même majorité que celle à laquelle la vente a été votée.
La nouvelle répartition des charges doit être votée à la .
est exigée pour modifier la de l'immeuble. C'est le cas par exemple en cas de suppression d'une pour permettre une activité professionnelle dans un lieu d'habitation.
La est exigée.
La est exigée.
Quelles sanctions en cas d'absence de règlement de copropriété ?
Il n'existe pas de sanction en cas d'absence de règlement de copropriété. Dans cette situation, toutes les règles légales concernant l'organisation et le fonctionnement de la copropriété s'appliquent.
Référence : Articles 8, 10 à 14, 18, 26, 35Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 3
Définition : Copropriété
Immeuble(s) bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes. Elles sont inséparables.
Définition : Destination d'un immeuble
Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels).
Définition : Parties privatives d'une copropriété
Parties des bâtiments (porte d'entrée, salon, salle de bains...) et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire
Définition : Parties communes d'une copropriété
Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires
Définition : Lot de copropriété
Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes
Définition : Double majorité (copropriété)
Majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents lors de l'assemblée générale)
Définition : Parties communes spéciales d'une copropriété
Parties de bâtiment affectées à l'usage ou à l'utilité de certains copropriétaires (par exemple, local à vélos spécifique à un seul bâtiment)
Définition : Parties communes à jouissance privative d'une copropriété
Parties à l'utilité ou l'usage exclusifs d'un lot de copropriété et qui appartiennent à l'ensemble des copropriétaires (par exemple, une partie du jardin de la copropriété)
Définition : Destination
Vocation d'un bien immobilier ou d'un local (commercial ou d'habitation). Exemple : vous achetez un appartement en rez-de-chaussée dont la destination est l'habitation, pour lui donner une destination professionnelle commerciale en créant un restaurant.
Définition : Quote-part (droit immobilier)
Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot
Définition : Conservation (immeuble)
Maintien de l'immeuble dans le même état, notamment par son entretien
Définition : Entretien (copropriété)
Actions régulières et courantes pour maintenir le bâtiment en état de fonctionnement au quotidien. Cela inclut le nettoyage, la maintenance des équipements et les petites réparations (par exemple ménage des parties communes, vérification de l’ascenseur, changement des ampoules).
Définition : Opposable
Qui ne peut être méconnu par les tiers, lesquels doivent en subir les effets et les respecter
Définition : Clause d'habitation bourgeoise exclusive
Logement pouvant servir pour l'habitation et/ou la domiciliation du siège d'une entreprise, même commerciale. En revanche, il est interdit d'y exercer toute activité professionnelle (installer un commerce ou un atelier, un cabinet pour une profession libérale, ou faire d'un logement une location meublée de courte durée).
