Charges de copropriété
À quoi servent les charges de copropriété ?
Les charges liées à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes Ces charges peuvent être générales ou spéciales. Les charges spéciales portent sur des parties communes spéciales ou sur unepartie commune à jouissance privative .Les charges entrainées par les services collectifs et équipements communs
Comment sont réparties les charges de copropriété entre les copropriétaires ?
Charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes
Les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la Cette valeur est déterminée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. Elle n'inclut pas l'utilisation du lot.
Tous les copropriétaires doivent participer à ces charges, dites générales.
Il existe des exceptions au principe de contribution obligatoire de tous les copropriétaires.
C'est le cas lorsque le règlement de copropriété mentionne :
Des parties communes spéciales , ce qui implique des charges spéciales réparties uniquement entre certains copropriétairesOu une répartition spécifique pour certains lots. Ce cas de figure concerne principalement les parties communes affectées à l'usage ou l'utilité d'un lot (balcon, terrasse, jardins etc.).
Charges liées aux services collectifs et équipements communs
Les charges spéciales sont réparties en fonction de pour chaque lot de copropriété. La notion d'utilité suppose qu'il y ait une possibilité d'usage de l'élément ou du service considéré.
Dans ce cas, le copropriétaire doit participer aux charges liées au service ou à l'équipement commune même s'il ne l'utilise pas pour des raisons personnelles.
Si, au contraire, un lot ne peut pas utiliser le service ou l'équipement commun, le copropriétaire ne doit pas payer de charge. Il en est de même si l'élément ou l'équipement n'a aucune utilité pour le lot.
Charges imputables à un seul copropriétaire
Certaines charges sont également imputables au seul copropriétaire concerné par des frais supportés par le syndicat des copropriétaires.
Il s'agit notamment des frais suivants :
Frais de recouvrement d'une créance (par exemple, charges impayées), ce qui incluent les frais de mise en demeure , de relance, de prise d'hypothèque ou des actes des commissaires de justiceFrais et honoraires du syndic liés aux prestations effectuées au profit d'un copropriétaire (établissement d'un état daté, frais liés à une mutation ou de délivrance d'un document sur support papier)Dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (par exemple, travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre) Astreintes , fixées par lot, concernant des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison du manquement du copropriétaire. C'est le cas, par exemple, des astreintes liées à la lutte contre le saturnisme, à l'insalubrité , ou aux immeubles menaçant ruine.
Comment déterminer le montant des charges de copropriété ?
A savoir
Qui doit payer les charges de copropriété ?
Attention
C'est le propriétaire du concerné qui doit payer les charges de copropriété à hauteur de sa .
C'est le propriétaire du concerné qui doit payer les charges de copropriété à hauteur de sa .
Si le syndic est bien informé du de la propriété d'un lot entre un et un , il n'y a pas de solidarité entre eux pour le règlement des charges.
Ainsi :
L'usufruitier assume les charges liée à la jouissance du lieu (dépenses courantes). Le nu-propriétaire paye les grosses réparations (dépenses exceptionnelles).
Chacun des indivisaires doit payer ses charges de copropriété en fonction de ses droits dans .
Comment sont perçues les charges de copropriété ?
Peut-on modifier la répartition des charges de copropriété ?
Modification des charges : vote en assemblée générale
En principe, la décision de modifier la répartition des charges entre les copropriétaires doit être adoptée en assemblée générale par un vote à l'unanimité.
Toutefois, il existe 4 cas où seule la majorité est exigée :
Travaux ou actes d'acquisition ou de disposition rendant nécessaire la modification de la répartition des charges (même majorité que celle utilisée pour voter ces travaux ou acte de disposition). C'est le cas de l'achat de parties communes par un copropriétaire ou de la création de nouveaux lots privatifs par surélévation. Changement d'usage de parties privatives ( majorité absolue )Division de lots ( majorité simple )Création d'un syndicat secondaire (majorité absolue).
La décision de modification de la répartition des charges a un effet que pour l'avenir. Elle n'est pas rétroactive.
A savoir
Modification des charges : recours au juge
Il est possible de contester devant le du lieu de situation de l'immeuble la répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété en faisant une des charges ou, lorsque la répartition n'est pas conforme à la loi, une
L'action en révision a pour but d'obtenir une nouvelle répartition des charges lorsque celle qui figure dans le est préjudiciable. Elle n'est pas applicable si la répartition des charges contestée provient d'une décision d'assemblée générale.
Ainsi, le copropriétaire peut contester la répartition des charges fixées par le règlement de copropriété :
Si sa part de charges communes est supérieure de plus de ¼ à ce qu'elle devrait être Ou si la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus de ¼ à ce qu'elle devrait être.
En effet, il ne faut pas qu'un copropriétaire soit désavantagé ou injustement avantagé.
Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges.
Cette nouvelle répartition s'applique à partir du 1 jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. Elle ne de sorte qu'aucune compensation n'est possible pour les règlements effectués dans le passé.
L'action en nullité est utilisée lorsque les charges communes sont réparties selon des bases de calcul contraires à la loi. Par exemple, c'est le cas si les charges d'ascenseur ne sont pas réparties en fonction du critère d'utilité entre les copropriétaires.
Cette répartition illégale peut avoir été fixée par le règlement de copropriété ou résulter d'une décision d'assemblée générale des copropriétaires.
Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge doit déclarer non écrite la clause de répartition des charges contestée et établir une nouvelle répartition.
Cette nouvelle réparation s'applique dès que la décision de justice est devenue définitive. La répartition n'a, en principe, . C'est pourquoi le copropriétaire ne peut pas demander le remboursement des sommes versées par le passé sur le fondement de l'ancienne répartition.
Comment recouvrer les charges de copropriété impayées ?
Tout d'abord, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant de payer ses charges dans un délai déterminé (en principe 30 jours).
La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut être adressée en format papier ou par voie électronique.
Si la situation est inchangée, le syndic a la possibilité d'adresser une relance au copropriétaire défaillant. Il peut également solliciter l'intervention d'un commissaire de justice (huissier) pour délivrer une sommation de payer.
En cas d'inaction du copropriétaire défaillant, le syndic a la possibilité de recourir à :
Un conciliateur de justice (démarche gratuite)
Ou à un médiateur (démarche payante)Ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat).
pour pouvoir faire, par la suite, un .
Le syndic doit saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble.
Il a le choix entre la ou le .
Il peut demander le recouvrement :
Des charges échues, c'est-à-dire celles correspondant à tous les appels de fonds déjà émis, Ou des charges échues et des provisions de charges (budget prévisionnel et fonds travaux) à venir sur l'année en cours. Il s'agit de la procédure accélérée au fond .
Le syndic dispose de garanties spécifiques pour sécuriser le recouvrement des créances du syndicat.
Il peut notamment inscrire une sur le lot du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Cette hypothèque, prévue par la loi, garantit toutes les créances exigibles, y compris les provisions et travaux.
En effet, en cas de vente d'un lot appartenant au copropriétaire débiteur, elle permet au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues en priorité.
Tout d'abord, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant de payer ses charges dans un délai déterminé (en principe 30 jours).
La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut être adressée en format papier ou par voie électronique.
Si la situation est inchangée, le syndic a la possibilité d'adresser une relance au copropriétaire défaillant. Il peut également solliciter l'intervention d'un commissaire de justice (huissier) pour délivrer une sommation de payer.
Le syndic doit saisir :
Le tribunal de proximité du lieu de situation de l'immeuble pour les dettes comprises entre5 000 € et10 000 € Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour les dettes supérieures à . Dans ce cas, il est obligatoire d'être assisté par un avocat.10 000 €
Il peut également recourir à la procédure en .
Le syndic peut demander le recouvrement :
Des charges échues, c'est-à-dire celles correspondant à tous les appels de fonds déjà émis, Ou des charges échues et des provisions de charges (budget prévisionnel et fonds travaux) à venir sur l'année en cours. Il s'agit de la procédure accélérée au fond.
Le syndic dispose de garanties spécifiques pour sécuriser le recouvrement des créances du syndicat.
Il peut notamment inscrire une sur le lot du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Cette hypothèque, prévue par la loi, garantit toutes les créances exigibles, y compris les provisions et travaux.
En effet, en cas de vente d'un lot appartenant au copropriétaire débiteur, elle permet au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues en priorité.
Si un copropriétaire, qui a une dette de charges à l'égard de la copropriété, décide de vendre son ou ses , le syndic peut faire opposition au versement des fonds provenant de la vente.
En pratique, cela signifie que le syndic bloque entre les mains du notaire, le montant des impayés de charges à prélever sur le prix de la vente. Cette action permet d'obtenir le paiement des sommes restant dues par le copropriétaire-vendeur.