Dépôt de garantie dans un bail d'habitation
Le dépôt de garantie est une somme que le propriétaire peut exiger lors de la signature d'un bail d'habitation pour se prémunir des manquements du locataire. À la fin du bail, il doit être restitué au locataire selon des conditions déterminées par les états des lieux d'entrée et de sortie, dans un délai maximum d'un mois.
Pièces à fournir
- État des lieux d'entrée
- État des lieux de sortie
- Devis ou factures justifiant les retenues
- Lettre de réclamation des loyers impayés
- Constat établi par commissaire de justice (en cas de dégradations)
Délais
Restitution du dépôt de garantie dans un délai maximum d'un mois à compter de la remise des clés.
Points de vigilance
- Dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer hors charges
- Augmentation du montant du dépôt en cours de bail ou lors du renouvellement
- Absence de justificatifs pour les retenues opérées
- Provision sur charges dépassant 20 % du montant du dépôt
- Exigence de sommes supplémentaires à la signature du bail autres que loyer, dépôt et frais d'agence
Questions fréquentes
Quel est le montant maximal du dépôt de garantie pour un logement vide ?
Le montant ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges, lorsque le loyer est à payer d'avance chaque mois ou tous les deux mois. Aucun dépôt ne peut être exigé si le loyer est payable d'avance chaque trimestre.
Qui doit restituer le dépôt de garantie en cas de vente du logement ?
Le nouveau propriétaire auquel le logement a été cédé doit restituer le dépôt de garantie au locataire. Il en est de même en cas de changement d'agence immobilière.
Quelles justifications le propriétaire doit-il fournir pour effectuer des retenues ?
Le propriétaire doit fournir des documents justificatifs tels que les états des lieux d'entrée et de sortie, des photos, des factures, des devis, ou une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
Existe-t-il une aide pour payer le dépôt de garantie ?
Oui, un locataire aux faibles revenus peut demander l'avance Loca-Pass gérée par Action logement, ou une aide auprès du fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Peut-on contester les retenues effectuées sur le dépôt de garantie ?
Oui, le locataire peut contester les retenues en utilisant notamment le modèle de lettre de l'Institut national de la consommation pour contester la facture des travaux de remise en état.
Textes de référence
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 3
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 4
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 22
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-3
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-6
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 3-2
- Code civil : article 1731
- Code de procédure civile : article 750-1
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7-1
- Arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires (mai 2024 - février 2026)
- Arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs réglementés des commissaires de justice, huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires à partir de mars 2026
- Code des procédures civiles d'exécution : article L511-2
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 21
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-17
Logement vide
Quel est le montant du dépôt de garantie d’un logement vide ?
Lorsque le loyer est à payer d’avance chaque mois , le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut exiger le paiement d'un dépôt de garantie à la signature du bail. Le montant dudépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges) , et il doit être indiqué dans le bail. Le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.Lorsque le loyer est à payer d'avance tous les 2 mois , le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut exiger le paiement d'un dépôt de garantie à la signature du bail. Le montant dudépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges) , et il doit être indiqué dans le bail. Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.Lorsque le loyer est à payer d'avance chaque trimestre , ledépôt de garantie est interdit .
À quoi sert le dépôt de garantie ?
À quel moment le locataire du logement vide doit verser le dépôt de garantie ?
A savoir
Existe-il une aide pour payer le dépôt de garantie au propriétaire ?
À la fin bail, qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire ?
À quelle condition le dépôt de garantie est restitué au locataire du logement vide ?
En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) .
Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :
Soit en mains propres Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
au locataire au montant versé par le locataire, .
Une retenue est une somme que le propriétaire (ou à l'agence immobilière) peut de garder.
Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut notamment s'agir d'un impayé de loyers ou de charges.
En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Il peut par exemple s’agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...
Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :
Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement
Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser du montant du dépôt de garantie.
Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.
En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) .
Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :
Soit en mains propres Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
au locataire au montant versé par le locataire, .
Une retenue est une somme que le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut garder.
Cette somme correspond à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.
En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...
Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :
Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement
Le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser du montant du dépôt de garantie.
Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.
Lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une de le faire.
Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.
Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de . Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).
Pour les autres réparations ( ou des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.
Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de . Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).
Pour les autres réparations ( ou des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.
Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :
Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de faire l'état des lieux Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de signer l'état des lieux.
Il faut alors qui se chargera de faire l'état des lieux (ou ). Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).
Le commissaire de justice avertit le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire (ou de l’agence immobilière), le commissaire de justice établit un rapport () dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire (ou à l’agence immobilière), sans contestation possible.
Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire (ou à l’agence immobilière) par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.
Comment récupérer le dépôt de garantie que le propriétaire ne rend pas à temps ?
Le locataire doit engager une démarche amiable en faisant intervenir :
Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite)Soit la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)Soit un médiateur civil (démarche payante).
Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.
Le locataire doit du tribunal dont dépend le logement.
Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.
Soit avec un conciliateur de justice (démarche gratuite)Soit avec la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)Soit avec un médiateur civil (démarche payante).
En cas d'échec de la démarche amiable, le locataire doit du tribunal dont dépend le logement.
Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.
Le locataire peut-il payer le dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie ?
Le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne lui délivre pas de quittance de loyer . À noter, la quittance de loyer est indispensable pour recevoir uneaide au logement .Le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut, sans avoir recours au juge, faire une saisie conservatoire du montant qui lui est dû sur le compte bancaire du locataire.Le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut aussi demander au juge de condamner le locataire à lui payer le loyer impayé et des dommages et intérêts . Pour cela, il doit saisir lejuge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Logement meublé
Quel est le montant du dépôt de garantie d’un logement meublé ?
Lorsque le loyer est à payer d’avance chaque mois , le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger le paiement d'un dépôt de garantie à la signature du bail. Le montant dudépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges) , et il doit être indiqué dans le bail. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.Lorsque le loyer est à payer d'avance tous les 2 mois , le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger le paiement d'un dépôt de garantie à la signature du bail. Le montant dudépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges) , et il doit être indiqué dans le bail. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.Lorsque le loyer est à payer d'avance chaque trimestre , ledépôt de garantie est interdit .
À quoi sert le dépôt de garantie ?
À quel moment le locataire du logement vide doit verser le dépôt de garantie ?
A savoir
À la fin bail, qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire ?
À quelle condition le dépôt de garantie est restitué au locataire du logement meublé ?
En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) .
Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :
Soit en mains propres Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
au locataire au montant versé par le locataire, .
Une retenue est une somme que le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut garder.
Cette somme correspond à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut s'agir d'impayés de loyers, de charges, d’indemnité d’occupation, ou des frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.
En cas de retenue, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...
Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :
Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement
En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) .
Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :
Soit en mains propres Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
au locataire au montant versé par le locataire, .
Une retenue est une somme que le propriétaire (ou à l'agence immobilière) peut de garder.
Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut notamment s'agir d'un impayé de loyers ou de charges.
En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Il peut par exemple s’agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...
Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :
Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement
Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser du montant du dépôt de garantie.
Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.
En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) .
Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :
Soit en mains propres Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
au locataire au montant versé par le locataire, .
Une retenue est une somme que le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut garder.
Cette somme correspond à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.
En cas de retenue, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...
Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :
Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement
En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) .
Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :
Soit en mains propres Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
au locataire au montant versé par le locataire, .
Une retenue est une somme que le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut garder.
Cette somme correspond à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.
En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...
Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :
Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement
Le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser du montant du dépôt de garantie.
Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.
Lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une de le faire.
Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.
Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de . Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).
Pour les autres réparations ( ou des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.
Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de . Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).
Pour les autres réparations ( ou des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.
Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :
Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de faire l'état des lieux Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de signer l'état des lieux.
Il faut alors qui se chargera de faire l'état des lieux (ou ). Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).
Le commissaire de justice avertit le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire (ou de l’agence immobilière), le commissaire de justice établit un rapport () dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire (ou à l’agence immobilière), sans contestation possible.
Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire (ou à l’agence immobilière) par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.
Comment récupérer le dépôt de garantie que le propriétaire ne rend pas à temps ?
Le locataire doit engager une démarche amiable en faisant intervenir :
Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite)Soit la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)Soit un médiateur civil (démarche payante).
Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.
Le locataire doit du tribunal dont dépend le logement.
Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.
Soit avec un conciliateur de justice (démarche gratuite)Soit avec la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)Soit avec un médiateur civil (démarche payante).
En cas d'échec de la démarche amiable, le locataire doit du tribunal dont dépend le logement.
Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.
Le locataire peut-il payer le dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie ?
Le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne lui délivre pas de quittance de loyer . À noter, la quittance de loyer est indispensable pour recevoir uneaide au logement .Le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut, sans avoir recours au juge, faire une saisie conservatoire du montant qui lui est dû sur le compte bancaire du locataire.Le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut aussi demander au juge de condamner le locataire à lui payer le loyer impayé et des dommages et intérêts . Pour cela, il doit saisir lejuge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué
Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement
Référence : Mention du montant du dépôt de garantie dans le bailDéfinition : Résidence principale du locataire
Définition : Caution locative
Définition : Action logement (1% logement)
Définition : Mise en demeure
Définition : Vétusté d'un logement loué (résidence principale)
Définition : Dépôt de garantie (location immobilière)
Définition : Quittance de loyer
Définition : Dommages et intérêts
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