Par la rédaction de Guide Administratif · Mis à jour le 3 août 2026 · Sources officielles vérifiées
Le propriétaire doit effectuer tous les travaux non à la charge du locataire, notamment les améliorations, l'entretien normal du logement, les travaux d'amélioration énergétique et ceux nécessaires au respect des critères de décence, sauf lorsque ces travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire. Le propriétaire doit notifier le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception avant le début des travaux et lui accorder une baisse de loyer proportionnelle si les travaux durent plus de 21 jours.
Pièces à fournir
- Lettre recommandée avec accusé de réception notifiant la nature et la durée des travaux
- Mise en demeure adressée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception en cas de non-exécution des travaux
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Délais
Deux mois minimum après envoi de la mise en demeure avant saisine de la commission départementale de conciliation ou du conciliateur de justice.
Points de vigilance
- Interruption du paiement du loyer : le locataire doit continuer à payer le loyer même si le propriétaire n'effectue pas les travaux obligatoires, sous peine de résiliation du bail.
- Confusion entre travaux à la charge du propriétaire et réparations locatives : certaines petites réparations d'entretien courant relèvent de la responsabilité du locataire.
- Oubli de notification préalable : le propriétaire doit informer le locataire avant d'engager les travaux, en précisant leur nature et les modalités de réalisation.
- Omission de la baisse de loyer : lorsque les travaux durent plus de 21 jours, une réduction proportionnelle du loyer doit être accordée au locataire.
- Non-respect des jours d'accès : le propriétaire ne peut exiger l'accès au logement les samedis, dimanches et jours fériés pour la réalisation des travaux.
Questions fréquentes
Que doit faire le locataire si le propriétaire refuse de réaliser les travaux obligatoires ?
Le locataire doit d'abord alerter le propriétaire du problème, puis lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Après deux mois sans accord ou sans réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice, étape obligatoire pour les litiges de moins de 5 000 €, avant de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent.
Le locataire peut-il refuser l'accès au logement pour les travaux du propriétaire ?
Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux obligatoires du propriétaire, mais il n'est pas tenu de l'autoriser les samedis, les dimanches et les jours fériés.
Quels sont les travaux à la charge du propriétaire pendant le bail ?
Le propriétaire doit effectuer les travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives, les travaux d'entretien normal et de maintien en l'état du logement, les travaux d'amélioration énergétique, les travaux assurant le respect des critères de décence, et l'entretien des toitures et façades végétalisées. Cette obligation ne s'applique pas lorsque les travaux résultent d'une faute du locataire.
Le propriétaire doit-il informer le locataire avant de débuter les travaux ?
Oui, le propriétaire doit notifier le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres. Cette notification doit préciser la nature des travaux, leur caractère d'urgence le cas échéant, la performance énergétique visée, ainsi que les dates de début, la durée et les conditions d'accès.
Le locataire doit-il continuer à payer son loyer en intégralité si le propriétaire ne fait pas les travaux ?
Oui, le locataire doit continuer à payer intégralement son loyer même si le propriétaire n'effectue pas les travaux obligatoires. Ne pas payer le loyer expose le locataire à une résiliation du bail. Les recours judiciaires sont les seuls moyens légitimes pour contraindre le propriétaire à exécuter ses obligations.
Textes de référence
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 6
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7
- Code civil : article 1755
- Code civil : articles 1714 à 1751-1
- Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
- Décret n°2016-1282 du 29 septembre 2016 sur les travaux d'adaptation du logement aux personnes handicapée ou en perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire
- Réponse ministérielle du 9 novembre 2018 sur l'entretien des toitures et des façades végétalisées
- Décret n°2022-1026 du 20 juillet 2022 relatif aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire
Vous voulez connaître les travaux qui sont à la charge du propriétaire ? Vous êtes propriétaire et vous voulez savoir comment vous pouvez faire des travaux chez le locataire durant le bail d'habitation ou le bail mobilité ? Vous êtes locataire et vous voulez que le propriétaire fasse les travaux qui sont à sa charge ? Nous vous présentons les informations à connaître.
Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?
Durant toute la durée du bail, le propriétaire doit faire tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire, c'est-à-dire tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives. Il s'agit notamment des travaux suivants :
- Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (par exemple, installation d'un digicode)
- Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (par exemple, volet défectueux)
- Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (travaux d'isolation)
- Travaux pour respecter les critères d'un logement décent
- Entretien des toitures et façades végétalisées
Attention
Que doit faire le propriétaire avant d'engager les travaux durant le bail ?
Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui envoyer une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.
Cette notification doit préciser la nature des travaux (amélioration recherchée, caractère d'urgence, performance énergétique prévue...) et la façon dont ils vont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès...).
Attention
Que faire si le propriétaire ne fait pas les travaux durant le bail ?
Même si le propriétaire ne fait pas les travaux qu'il doit faire, le locataire doit continuer à payer le loyer.
Lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux dont il a la charge, et qu'en conséquence un dommage apparaît, le locataire doit en avertir le propriétaire.
Si, malgré cet avertissement, le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations. Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire peut utiliser un modèle de document :
Si, 2 mois après l'envoi de cette lettre, le propriétaire et le locataire ne sont pas parvenus à un accord, ou si le propriétaire n'a pas répondu, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le conciliateur de justice, avant de saisir le juge. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Cette étape de conciliation est obligatoire, pour pouvoir ensuite saisir le juge, lorsque le litige est inférieur ou égal à 5 000 €.
Si le juge estime que les travaux font partie des obligations du propriétaire, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux. Mais il peut aussi autoriser le locataire à faire les travaux et charger le propriétaire de rembourser le locataire.
Le juge peut en outre accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Vidéo : que faire lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux ?
Quels recours en cas de travaux entrepris par le propriétaire durant le bail ?
Lorsque les travaux durent plus de 21 jours, mais que le propriétaire refuse d'accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux, le locataire peut faire appel au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Lorsque Les travaux, ou leurs conditions de réalisation, ont un caractère abusif ou vexatoire, ou ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification de travaux, le locataire peut demander au juge d'interrompre ou d'interdire les travaux faits. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Lorsque l'exécution des travaux rend l'utilisation du logement impossible ou dangereuse, le locataire peut demander au juge d'interrompre ou d'interdire les travaux faits. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Lorsque des réparations sont urgentes (par exemple, chauffe-eau en hiver), et que les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander au juge de prononcer la résiliation du bail. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Attention
Dans tous les cas, si le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 €, le locataire doit obligatoirement tenter une conciliation, une médiation ou une procédure participative avant de saisir le juge.
Le bail peut-il prévoir que le locataire remette en bon état d'usage le logement ?
Lorsque le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux du locataire, le locataire et le propriétaire peuvent convenir ensemble que le locataire se charge des travaux ou réparations nécessaires, aux frais du propriétaire.
Pour cela, le bail d'habitation ou le bail mobilité, doit contenir une clause travaux.
Cette clause doit contenir toutes les informations suivantes :
- Nature des travaux que le locataire fait ou fait faire
- Manière dont le montant des travaux sera déduit du loyer
- Durée de cette réduction temporaire du loyer
- En cas de départ anticipé du locataire, la façon dont il sera dédommagé des dépenses qu'il a faites. Pour cela, le locataire doit apporter au propriétaire la preuve des dépenses qu'il a faites.
A savoir
Les travaux ou réparations faites par le locataire dans le cadre de la clause travaux ne doivent pas être liés à la décence du logement.
Réclamer au propriétaire de faire les grosses réparations qui sont à sa charge
Si de grosses réparations sont nécessaires, elles sont à la charge du propriétaire bailleur. S'il ne donne pas suite à vos demandes orales, envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception.Attestation de travaux d'amélioration de la performance énergétique pouvant donner lieu à une participation du locataire du parc public
Le formulaire
cerfa 13967*01 Permet au bailleur (parc public) de demander au locataire une contribution financière en contrepartie des travaux réalisés par le bailleur. Il peut s'agir de travaux effectués dans le logement du locataire, ou dans les parties communes de l'immeuble, ou encore de travaux d'économies d'énergie.Attestation de travaux d'amélioration de la performance énergétique pouvant donner lieu à une participation du locataire du parc privé
Le formulaire
cerfa 13968*01 Permet au propriétaire du logement (parc privé) de demander au locataire une contribution financière en contrepartie des travaux faits par le propriétaire. Il peut s'agir de travaux faits dans le logement du locataire, ou dans les parties communes de l'immeuble, ou encore de travaux d'économies d'énergie.Référence :
Obligations du propriétaireLoi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 6
Référence :
Information du locataire et adaptation du logementLoi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7
Référence :
Travaux en cas de vétusté ou force majeureCode civil : article 1755
Référence :
Articles 1719, 1720, 1723 et 1724 : obligations et interdictions au propriétaire, réparations urgentesCode civil : articles 1714 à 1751-1
Référence :
Logement décentDécret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
Référence :
Travaux d'adaptationDécret n°2016-1282 du 29 septembre 2016 sur les travaux d'adaptation du logement aux personnes handicapée ou en perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire
Référence :
Entretien des toitures et façades végétaliséesRéponse ministérielle du 9 novembre 2018 sur l'entretien des toitures et des façades végétalisées
Référence :
Travaux de rénovation énergétiqueDécret n°2022-1026 du 20 juillet 2022 relatif aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire
Définition : Notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privatives
Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur...
Définition : Vétusté d'un logement loué (résidence principale)
État d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement
Définition : Force majeure
Événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible justifiant de s'exonérer d'une obligation, d'un engagement ou d'une responsabilité (par exemple : catastrophe naturelle pour un contrat d'assurance, décès du salarié pour un contrat de travail)
Définition : Notification
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
Définition : Dommages et intérêts
Somme d'argent destinée à réparer le préjudice subi
Définition : Résiliation (bail ou contrat de locaton)
Rupture du bail ou du contrat de location
Définition : Conciliation
Démarche amiable de résolution d'un litige. Le conciliateur de justice tente d'établir un dialogue entre les personnes en litige pour qu'elles parviennent elles-mêmes à un accord à l'amiable.
Définition : Médiation
Démarche amiable de résolution d'un litige. Le médiateur tente d'établir un dialogue entre les personnes en litige pour qu'elles parviennent elles-mêmes à un accord.
Définition : Procédure participative
Démarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai. Le recours à un avocat est obligatoire.
Définition : Clause
Phrase ou ensemble de phrases contenues dans le texte d'un acte juridique (par exemple, contrat, testament, loi, règlement) définissant les droits et obligations des personnes concernées par cet acte
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