Logement à louer décent

Le logement fourni à un locataire doit être décent. Un logement décent répond à 5 critères : surface et performance énergétique minimales, absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, absence d'animaux nuisibles et de parasites, mise à disposition de certains équipements. Mais la définition de ces critères varie selon que le logement est situé en métropole ou outre-mer. Nous vous expliquons.

Métropole

Surface du logement

Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. La surface minimum diffère selon qu'il s'agit d'un logement en location ou en colocation.

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de .

Le logement doit comporter ayant :

  • Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
  • Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

Attention

Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Le logement doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de .

Le logement doit comporter ayant :

  • Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
  • Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie.

Chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m et d'un volume au moins égal à 20 m (pièces communes non prises en compte).

Le est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).

Performance énergétique du logement

Le critère de performance énergétique à respecter varie selon la date du bail d'habitation :

Seul un logement consommant moins de 450 kWh d'énergie finale, par m de et par an, peut être loué avec un bail d'habitation. Cette consommation est estimée par le .

Seul un logement appartenant aux classes A à F du peut être loué avec un bail d'habitation.

Seul un logement appartenant aux classes A à E du pourra être loué avec un bail d'habitation.

Seul un logement appartenant aux classes A à D du pourra être loué avec un bail d'habitation.

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

  • Le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
  • Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les murs et parois du logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées sont munies de trappes.
  • Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage.
  • La nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (notamment amiante).
  • Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
  • Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
  • Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état. De plus, ils permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
  • Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
  • Le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Concernant les infiltrations d'eau, il peut être tenu compte des conditions climatiques spécifiques du département.

A savoir

Un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.

Absence d'animaux nuisibles

Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).

Équipements du logement

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant unchauffage normal. Elle doit être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion. Elle doit être adaptée aux caractéristiques du logement.
  • Une installation d'alimentation en eau potable. Elle doit permettre, à l'intérieur du logement, la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
  • Des installations d'évacuation des eaux usées. Ces installations doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents. Elles doivent être munies de siphon.
  • Une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
  • Une installation sanitaire intérieure au logement. Elle doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Il doit y avoir un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. Mais, dans le cas d'un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
  • Un réseau électrique. Il doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès. Il doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

A savoir

Pour être considéré comme meublé, le logement doit contenir au minimum certains meubles.

Recours du locataire en cas de non-décence

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit fournir au locataire un logement décent.

Attention

Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) les signes de non-conformité du logement aux critères de décence. Il est recommandé de le faire par écrit, et d'envoyer cette lettre par courrier recommandé avec avis de réception. Pour cela, il peut utiliser ce modèle de lettre :

Selon le département où se trouve le logement, le locataire peut signaler les signes de non-décence du logement sur Signal Logement, afin d'obtenir un accompagnement des services de l'État dans sa démarche auprès du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :

La suite dépend de la réponse du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :

Le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :

  • Travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer
  • Délais de réalisation de ces travaux.

Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.

, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut du tribunal dont dépend le logement loué.

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans , son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux.

Outre-mer

Surface du logement

Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. La surface minimum diffère selon qu'il s'agit d'un logement en location ou en colocation.

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de .

Le logement doit comporter ayant :

  • Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
  • Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

Attention

Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Le logement doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de .

Le logement doit comporter ayant :

  • Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
  • Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie.

Chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m et d'un volume au moins égal à 20 m (pièces communes non prises en compte).

Le est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).

Performance énergétique du logement

Le critère de performance énergétique à respecter varie selon la date du bail d'habitation :

Seul un logement appartenant aux classes A à E du pourra être loué avec un bail d'habitation.

Seul un logement appartenant aux classes A à E du pourra être loué avec un bail d'habitation.

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

  • Le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Concernant les infiltrations d'eau, il peut être tenu compte des spécificités climatiques du département.
  • Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage.
  • La nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (notamment amiante).
  • Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
  • Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
  • Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état. De plus, ils permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
  • Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

A savoir

Un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.

Absence d'animaux nuisibles

Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).

Équipements du logement

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

  • Une installation d'alimentation en eau potable. Elle doit permettre, à l'intérieur du logement, la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
  • Des installations d'évacuation des eaux usées. Ces installations doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents. Elles doivent être munies de siphon.
  • Une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
  • Une installation sanitaire intérieure au logement. Elle doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Il doit y avoir un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau froide et muni d'une évacuation des eaux usées. Mais, dans le cas d'un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
  • Un réseau électrique. Il doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès. Il doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
  • Lorsque les conditions climatiques le justifient, une installation permettant unchauffage normal. Elle doit être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion. Elle doit être adaptée aux caractéristiques du logement. Mais ces dispositions ne s'appliquent que si les conditions climatiques les justifient.

A savoir

Pour être considéré comme meublé, le logement doit contenir au minimum certains meubles.

Recours du locataire en cas de non-décence

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit fournir au locataire un logement décent.

Attention

Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) les signes de non-conformité du logement aux critères de décence. Il est recommandé de le faire par écrit, et d'envoyer cette lettre par courrier recommandé avec avis de réception. Pour cela, il peut utiliser ce modèle de lettre :

Selon le département où se trouve le logement, le locataire peut signaler les signes de non-décence du logement sur Sinal Logement, afin d'obtenir un accompagnement des services de l'État dans sa démarche auprès du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :

La suite dépend de la réponse du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :

Le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :

  • Travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer
  • Délais de réalisation de ces travaux.

Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.

, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut :

  • Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué
  • Et, éventuellement, saisir la commission départementale de conciliation (CDC). La saisine de la CDC ou la remise de son avis n'est pas nécessaire pour pouvoir saisir le juge.

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans , son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux.

Signaler au bailleur (propriétaire ou agence immobilière) la non décence du logement loué

Permet au locataire de décrire les signes de non décence du logement au bailleur (propriétaire ou agence immobilière).

Signal Logement : pour signaler aux services de l'État les signes de non décence du logement loué

Permet de signaler aux services de l'État les signes de non-décence d'un logement mis en location. Les services de l'État accompagnent alors le demandeur dans ses démarches auprès du bailleur (propriétaire ou agence immobilière) afin d'obtenir une remise aux normes du logement.
Référence : Obligations du propriétaire

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 6

Référence : Logements concernés

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 2

Référence : Recours locataire logement non-décent

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 20-1

Référence : Surface et volume habitables d'un logement

Code de la construction de l'habitation : article R156-1

Référence : Obligations du propriétaire (articles 1719, 1720 et 1724)

Code civil : articles 1714 à 1751-1

Référence : Dimensions des pièces : cas général

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent

Référence : Logement meublé : critères d'ameublement depuis le 1er septembre 2015

Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé

Référence : Local en sous-sol

Code de la santé publique : article L1331-23

Définition : Colocation

Logement loué par plusieurs colocataires, et constituant leur résidence principale commune. Peut reposer sur un bail unique signé par tous les colocataires et le bailleur, ou sur plusieurs contrats signés entre les colocataires et le bailleur. La location exclusive d'un logement à un couple marié ou pacsé n'est pas une colocation.

Définition : Surface habitable d'un logement

Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Définition : Volume habitable des logements

Volume correspondant au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Définition : Surface habitable « Logement décent »

Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas non chauffées, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. La superficie des vérandas chauffées doit être prise en compte.

Définition : Eaux usées

Elles se composent des eaux ménagères (provenant de la cuisine, de la salle de bain et de la machine à laver) et des eaux-vannes (issues des WC).

Définition : Consignation d'une somme d'argent

Versement de sommes d'argent à titre de garantie auprès de la Caisse des dépôts et consignations

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