Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa)
Qu'est-ce qu'une vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) ?
Quelles sont les étapes d’un achat en Vefa ?
Information préalable
Avant de s’engager, l’acheteur doit recevoir les informations importantes sur le logement et sur l’opération immobilière. Le vendeur () doit ainsi lui communiquer les éléments utiles pour comprendre ce qu’il achète (caractéristiques du logement, état du projet, diagnostics techniques, risques éventuels, performances énergétiques etc.) et qui pourrait influencer la décision d’acheter.
Par exemple, si le promoteur sait que le terrain est situé en zone inondable ou qu'un projet d'infrastructure est prévu à proximité, il doit en informer l’acheteur.
Contrat de réservation
Ensuite, l’acheteur et le peuvent signer un . Bien qu'il ne soit pas obligatoire, la signature de ce contrat préliminaire est fortement recommandé.
Il permet de réserver le logement avant la signature de l’acte de vente définitif.
Notification du projet de l’acte de vente
Le projet d’acte de vente définitif doit être notifié à l’acheteur au moins avant le rendez-vous de signature de l’acte. Ce délai permet à l’acheteur d’en prendre connaissance et de vérifier les conditions de la vente.
Acte de vente définitif
Une fois que le délai d’1 mois a expiré, les parties ont rendez-vous chez le afin de signer l’
Livraison du logement
Après la signature de l’acte définitif de vente et lorsque les travaux de construction sont achevés, le promoteur .
La livraison correspond à la remise des clés. C’est à ce moment que l’acheteur peut vérifier l’état du logement et signaler les éventuels défauts ou réserves.
Quelles sont les spécificités de la Vefa par rapport à une vente classique ?
Transfert progressif de la propriété
En Vefa, l’acheteur devient propriétaire de manière progressive.
Dès la signature de l’acte de vente, il devient propriétaire du terrain et des parties du bâtiment déjà construites.
Pour les travaux qui restent à réaliser, la propriété est transférée . Par exemple, si l’immeuble n’en est qu’au stade des fondations au moment de la vente, l’acheteur deviendra ensuite propriétaire des murs, de la toiture puis des aménagements intérieurs à mesure qu’ils seront réalisés.
A savoir
Paiement du prix échelonné
L’acheteur échelonne le paiement du prix de vente suivant l'avancement des travaux et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente.
Les montants maximums sont les suivants :
35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau95 % du prix total à l'achèvement de l'immeuble.
Les restants sont versés à la , en l'absence de réserve quant à la conformité du logement par rapport à l'acte de vente.
A l’inverse, si des ou des sont constatés lors de la livraison et font l’objet de réserves, l’acheteur est autorisé à le solde du prix.
En l’absence d’accord des parties (acheteur et promoteur) sur le lieu et les conditions de la consignation, elle doit être réalisée à la Caisse des Dépôts et Consignations en utilisant un service en ligne :
Frais d’acquisition réduits
Lors d’un achat en Vefa, l’acheteur bénéficie de . Ces frais incluent notamment la rémunération du notaire, les formalités, les sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acheteur, la contribution de sécurité immobilière et les taxes reversées à l’État ou aux collectivités.
Dans une vente immobilière classique portant sur un logement ancien, ces frais représentent généralement environ 7 à 8 % du prix d’achat.
Dans une vente en Vefa, ils représentent généralement environ .
Cette différence s’explique par le fait que la vente d’un logement neuf est . En contrepartie, certaines taxes dues lors de la vente, notamment la taxe de publicité foncière, sont réduites.
Il est possible de faire une estimation des frais d’acquisition :
Quelles sont les obligations du vendeur et de l’acheteur en Vefa?
Obligations du vendeur (promoteur)
Le vendeur en Vefa est tenu d’une à l’égard de l’acheteur, notamment sur :
Les caractéristiques du bien (surface, nombre de pièces, emplacement dans l’immeuble, présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin, matériaux et équipements prévus, performances énergétiques du logement ou conditions d’accès aux parties communes et aux stationnements) Les risques économiques (par exemple en cas de montage de défiscalisation) Les garanties et les délais.
Le vendeur s’engage à faire édifier (construire) le logement et à mener les travaux jusqu’à leur achèvement dans le délai prévu au contrat.
Le vendeur a une : il doit livrer un logement conforme à ce qui a été prévu dans le contrat.
La conformité s’apprécie notamment par rapport à l’acte de vente, aux plans, aux devis, à la notice descriptive et, dans certains cas, aux documents commerciaux remis à l’acheteur.
Le logement doit aussi être conforme aux normes techniques et aux règles administratives applicables (autorisation d’urbanisme, permis, normes thermiques, sécurité, accessibilité etc.) même si ces règles ne sont pas rappelées en détail dans le contrat.
Le vendeur a l’obligation de fournir à l’acheteur une . Il peut s’agir :
Soit une garantie d’achèvement de l’immeuble, qui permet de financer la fin des travaux si lepromoteur ne peut pas les terminerSoit une garantie de remboursement des sommes versées si la vente est annulée parce que l’immeuble n’est pas achevé.
Ces garanties sont fournies par une banque, un établissement financier, une entreprise d’assurance ou une société de caution mutuelle.
A savoir
Obligations de l’acheteur
L’acheteur doit payer le prix du logement selon l’échéancier prévu au contrat.
Il doit donc s’acquitter des appels de fonds qui lui sont envoyés par le vendeur au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
A savoir
Lors de la , l’acheteur doit vérifier que le logement correspond à ce qui était prévu dans le contrat et qu’il ne présente pas de défaut apparent.
Il est recommandé de comparer le logement livré avec les plans, la notice descriptive et les équipements annoncés afin de s’assurer que les prestations convenues ont bien été réalisées.
Si l’acheteur constate des défauts, des malfaçons ou des éléments non conformes, il peut les signaler en formulant des réserves.
Quelles sont les sanctions en cas de manquement aux obligations du vendeur et de l’acheteur en Vefa ?
Manquement du vendeur
En cas de retard, d’inachèvement du bien ou de livraison d’un logement non conforme, l’acheteur peut agir contre le vendeur.
Il peut notamment demander :
L’exécution forcée des travaux nécessaires pour achever le logement ou obtenir sa mise en conformité Une réduction du prix de la vente Le versement de dommages et intérêts pour réparer le préjudice subiOu, dans les cas les plus graves, l’annulation de la vente.
Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour ces procédures.
Manquement de l’acheteur
En cas de retard ou d’absence de paiement des appels de fonds par l’acheteur, le vendeur peut :
Réclamer des pénalités ou des intérêts de retard, si le contrat le prévoit Demander l’annulation de la vente.
Consignation du prix de vente
Frais d’acquisition
Permet de calculer le montant des frais d'acquisition d'un bien immobilier (actes notariés, TVA...).Référence : Articles L 261-3, L 261-10Définition : Personne physique (versus personne morale)
Définition : Personne morale
Définition : Promoteur
Définition : Réception des travaux
Définition : Malfaçons
Définition : Défauts de conformité
Définition : Garantie financière d'achèvement
Définition : Garantie financière de remboursement
Définition : Dommages et intérêts
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