Diagnostic immobilier : assainissement des eaux usées (assainissement collectif et non collectif)

Par la rédaction de Guide Administratif · Mis à jour le 3 août 2026 · Sources officielles vérifiées

Tout logement vendu doit faire l'objet d'un contrôle d'assainissement obligatoire. Pour les logements raccordés au réseau collectif, le contrôle est imposé par arrêté municipal (obligatoire en Île-de-France) et réalisé par le service public d'assainissement communal. Pour les logements non raccordés au réseau, le contrôle de l'installation autonome est systématiquement requis et assuré par le service public d'assainissement non collectif communal.

Pièces à fournir

  • Demande de contrôle auprès du SPAC (assainissement collectif) ou SPANC (assainissement non collectif)
  • Éléments justificatifs de l'existence de l'installation (assainissement non collectif)
  • Preuves d'entretien et de fonctionnement de l'installation (assainissement non collectif)
  • Attestation de transmission du diagnostic au futur acquéreur
  • Copie du diagnostic remis par le syndic de copropriété (en cas de copropriété)
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Délais

Diagnostic assainissement collectif : 6 semaines maximum à compter de la demande au SPAC. Diagnostic assainissement non collectif : aucun délai spécifié.

Points de vigilance

  • Oubli de vérifier l'existence d'un arrêté municipal imposant le contrôle du raccordement collectif
  • Diagnostic assainissement collectif dépassant 10 ans de validité au moment de la signature de vente
  • Diagnostic assainissement non collectif dépassant 3 ans de validité au moment de la signature de vente
  • Non-transmission du diagnostic au futur acquéreur
  • Absence de travaux de mise en conformité dans les délais impartis (2 ans pour le collectif, 1 an pour le non-collectif)

Questions fréquentes

Qui doit demander le contrôle d'assainissement ?

Le propriétaire vendeur doit contacter directement le SPAC ou le SPANC de sa commune. En cas de copropriété, c'est le syndic qui est chargé de cette démarche pour l'immeuble.

Quelles sont les conditions de validité du diagnostic ?

Le diagnostic assainissement collectif doit dater de 10 ans maximum. Le diagnostic assainissement non collectif doit dater de 3 ans maximum, tous deux au moment de la signature de l'acte authentique de vente.

Quelles sont les conséquences en cas d'anomalies détectées ?

Des travaux de mise en conformité sont obligatoires à charge du propriétaire vendeur, réalisés au plus tard 2 ans après notification du diagnostic (collectif) ou 1 an après signature de l'acte (non-collectif). Le propriétaire peut aussi ne pas les réaliser et en informer l'acquéreur.

Où obtenir les coordonnées du SPAC ou du SPANC ?

Les coordonnées sont disponibles en mairie du lieu de situation du logement.

Quel est l'impact de l'absence de diagnostic sur la vente ?

Le propriétaire vendeur engage sa responsabilité pour vice caché. Le notaire engage également sa responsabilité s'il valide la vente sans diagnostic valide ou en connaissance d'informations mensongères.

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Textes de référence

  • Code de la construction et de l'habitation : article L271-4
  • Code général des collectivités territoriales : article L2224-8
  • Code général des collectivités territoriales : article R2224-15-1
  • Code de la santé publique : articles L1331-1 à L1331-31
  • Loi n°2018-202 du 26 mars 2018 relative à l'organisation des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024 : article 11-1
  • Arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités de l'exécution de la mission de contrôle des installations d'assainissement non collectif

L'assainissement a pour objet la collecte, l'évacuation et le traitement des eaux usées : les eaux vannes (eau des WC) et les eaux grises (eau de la cuisine, lave-linge...). Quels sont les contrôles obligatoires en cas de vente d'un logement raccordé au réseau public d'assainissement collectif ou équipé d'un système d'assainissement autonome (assainissement non collectif) ? La réglementation diffère selon le type de dispositif d'assainissement.

Assainissement collectif

Quels logements sont concernés par le contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées ?

Tout dépend du lieu de situation du logement.

Le maire peut prendre un arrêté municipal pour imposer au propriétaire vendeur de faire contrôler le raccordement du logement au réseau public de collecte des eaux usées. Par conséquent, en l'absence d'arrêté municipal, le contrôle n'est pas obligatoire.

Le propriétaire vendeur doit faire contrôler le raccordement du logement au réseau public de collecte des eaux usées si le logement est situé sur .

Qui contrôle le raccordement du logement au réseau public de collecte des eaux usées ?

Le contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées est réalisé par le service public d'assainissement de la commune (SPAC).

Ce contrôle donne lieu à un rapport qui fait office de diagnostic assainissement collectif.

Le propriétaire vendeur (ou le syndic de copropriété) doit contacter le SPAC de sa commune pour convenir d'un rendez-vous.

Les coordonnées du SPAC sont disponibles en mairie.

Où s'adresser : Mairie

En quoi consiste le contrôle de raccordement du logement au réseau public de collecte des eaux usées ?

Le contrôle du raccordement du logement consiste à vérifier les éléments suivants :

  • Les eaux usées et les eaux pluviales doivent être correctement séparées. Les eaux usées doivent être raccordées au réseau d'eaux usées collectif via une boîte de branchement dédiée et accessible.
  • Les réseaux doivent être étanches et facilement accessibles pour permettre des interventions en cas de besoin.

À quel moment doit être transmis le diagnostic assainissement collectif ?

Le diagnostic est transmis au propriétaire vendeur ou, en cas d'immeuble en copropriété, au syndicat des copropriétaires dans un délai fixé par le règlement du service d'assainissement de la commune.

Ce délai ne peut pas dépasser 6 semaines à partir de la date à laquelle le SPAC a reçu la demande de contrôle.

Le propriétaire vendeur doit transmettre le diagnostic au futur acquéreur du logement.

Lorsqu'il s'agit d'un immeuble en copropriété, le propriétaire doit demander au syndic de copropriété de lui fournir une copie du diagnostic pour la remettre au futur acquéreur.

Quelle est la durée de validité du diagnostic assainissement collectif ?

Le diagnostic doit dater d'au maximum 10 ans au moment de la signature de l'acte authentique de vente.

A savoir

Au plus tard 1 mois après la signature de l'acte authentique de vente, le notaire qui a rédigé l'acte doit adresser pour information et par tous moyens, à la commune qui a réalisé le contrôle, une attestation contenant la date de la vente du bien, les informations nécessaires à l'identification du bien vendu et les nom et adresse de l'acquéreur de ce bien.

Que se passe-t-il si le diagnostic assainissement collectif détecte une anomalie ?

Si le logement est situé sur l'un de ces territoires et en cas de problèmes constatés, le propriétaire doit faire des travaux pour mettre en conformité le raccordement du logement à l'installation d'assainissement collectif.

Les travaux sont à la charge du propriétaire. Ils doivent être réalisés au plus tard 2 ans à partir de la notification du diagnostic assainissement collectif.

Quelles sont les sanctions en l'absence de diagnostic assainissement collectif ?

Les sanctions varient selon les personnes impliquées.

Le propriétaire vendeur peut engager sa responsabilité pour s'il ne transmet pas le diagnostic assainissement collectif en cours de validité au futur acquéreur.

La s'il a validé la vente en l'absence du diagnostic assainissement collectif ou en ayant connaissance d'informations mensongères induisant l'acquéreur en erreur.

Non collectif

Quels logements sont concernés par le contrôle de l'installation d'assainissement non collectif ?

Tous les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées doivent faire l'objet d'un contrôle en cas de vente.

En quoi consiste le contrôle de l'installation d'assainissement non collectif ?

La mission de contrôle consiste à :

  • Vérifier l'existence de l'installation
  • Vérifier le bon fonctionnement et l'entretien de l'installation
  • Évaluer les dangers pour la santé des personnes ou les risques avérés de pollution de l'environnement
  • Évaluer une éventuelle non-conformité de l'installation.

La commune demande au propriétaire, en amont du contrôle, de préparer tout élément permettant de vérifier l'existence de l'installation d'assainissement non collectif.

Qui contrôle l'installation d'assainissement non collectif ?

Le contrôle de l'installation d'assainissement non collectif est assuré par la commune.

Chaque commune définie la fréquence des contrôles des installations dans son règlement de service. Cette fréquence ne peut pas dépasser 10 ans.

Le propriétaire vendeur doit contacter le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de sa commune pour convenir d'un rendez-vous.

Les coordonnées du SPANC sont disponibles en mairie.

Où s'adresser : Mairie

Un agent du SPANC réalise un rapport. Ce rapport est remis au propriétaire vendeur. Il fait office de diagnostic assainissement non collectif.

À quel moment doit être transmis le diagnostic assainissement non collectif ?

Le propriétaire vendeur doit intégrer le diagnostic assainissement non collectif aux différents diagnostics immobiliers compris dans le dossier de diagnostic technique (DDT) en cas de vente.

Il doit remettre le DDT au futur acquéreur du logement au moment de la signature de l'acte authentique de vente.

Quelle est la durée de validité du diagnostic assainissement non collectif ?

Le diagnostic assainissement non collectif doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l'acte authentique de vente.

Que se passe-t-il si le diagnostic assainissement non collectif détecte une anomalie ?

En cas de problèmes constatés, le propriétaire vendeur doit faire des travaux de mise en conformité de son installation.

Ces travaux sont à sa charge. Ils doivent être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l'acte authentique de vente.

Ces travaux peuvent être assurés par la commune avec l'accord du propriétaire vendeur.

Le propriétaire vendeur peut néanmoins décider de ne pas réaliser les travaux. Dans ce cas, il doit en informer le futur acquéreur qui décidera ou non d'acquérir le bien en l'état. Les travaux peuvent alors faire partie de la négociation financière. L'acquéreur devra alors mettre en conformité l'installation au plus tard 1 an après la signature de l'acte authentique de vente.

A savoir

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) peut permettre, sous certaines conditions, de financer les travaux.

Quelles sont les sanctions en l'absence de diagnostic assainissement non collectif ?

Les sanctions varient selon les personnes impliquées.

Le propriétaire vendeur peut engager sa responsabilité pour s'il ne transmet pas le diagnostic assainissement non collectif en cours de validité au futur acquéreur.

La s'il a validé la vente en l'absence du diagnostic assainissement non collectif ou en ayant connaissance d'informations mensongères induisant l'acquéreur en erreur.

Référence : Contenu du DDT

Code de la construction et de l'habitation : article L271-4

Référence : Mission de contrôle réalisée par la commune

Code général des collectivités territoriales : article L2224-8

Référence : Délais laissé à la commune pour transmettre le diagnostic

Code général des collectivités territoriales : article R2224-15-1

Référence : L1331-4, L1331-6 et L1331-11-1

Code de la santé publique : articles L1331-1 à L1331-31

Référence :

Loi n°2018-202 du 26 mars 2018 relative à l'organisation des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024 : article 11-1

Référence :

Arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités de l'exécution de la mission de contrôle des installations d'assainissement non collectif

Définition : Acte authentique

Acte rédigé et signé en présence d'un notaire dans sa mission d'autorité publique.

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