Audit énergétique en cas de vente d'un bien immobilier dit « passoire thermique »

Vous allez vendre votre bien immobilier et vous souhaitez savoir si vous devez fournir un audit énergétique à l'acheteur ? Nous vous expliquons dans quels cas vous devez fournir l'audit et quel est son contenu.

À quoi sert l'audit énergétique ?

L'audit énergétique est un diagnostic immobilier qui consiste à réaliser un état des lieux de la performance énergétique et environnementale des bâtiments.

Il vise à sensibiliser le futur acquéreur aux questions écologiques et énergétiques du bâtiment (logement, immeuble) qu'il projette d'acheter.

Par ailleurs, il l'oriente en lui faisant des propositions de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité de l'air et parvenir à une rénovation performante du bâtiment.

Quels sont les bâtiments concernés par la réalisation d'un audit énergétique ?

L'obligation de réaliser un audit énergétique concerne les bâtiments mis en vente (maisons individuelles, immeubles composés de plusieurs logements dont vous êtes l'unique propriétaire) qualifiés de passoire thermique, c'est-à-dire les bâtiments classés F ou G par le DPE.

Depuis le 1er janvier 2025, cela concerne aussi les bâtiments classés E.

À partir du 1er janvier 2034, cette obligation concernera les bâtiments classés D.

Les bâtiments concernés par l'obligation de réaliser l'audit énergétiques sont ceux dont la promesse de vente ou l'acte de vente est signé depuis le 1er avril 2023.

A savoir

Qui doit réaliser l'audit énergétique ?

L'audit doit être réalisé par un professionnel (notamment, sociétés d’architectes et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation, professionnel reconnu garant de l'environnement) répondant à certaines qualifications.

A savoir

Quelles sont les missions de l'auditeur énergétique ?

Pour réaliser l'audit, l'auditeur doit effectuer au moins 1 visite du bâtiment en votre présence ou celle d'une tierce personne que vous avez mandaté.

Pour faciliter la réalisation de cet audit, vous devez remettre à l'auditeur les documents suivants :

• Récapitulatif de votre DPE
• Vos factures de travaux déjà réalisés
• S vous les avez, les différents diagnostics techniques immobiliers (par exemple, diagnostic électricité, gaz).

Où trouver un auditeur énergétique ?

Des annuaires sont disponibles :

Que doit contenir l'audit énergétique ?

L'audit doit mentionner les informations suivantes :

• Estimation de la performance énergétique avant travaux
• Propositions de travaux en 1 ou plusieurs étapes
• Performance énergétique après travaux
• Coût des travaux et aides mobilisables
• Condition d'aération ou de ventilation du bâtiment après travaux.

Estimation de la performance énergétique avant travaux

L'audit comprend les éléments suivants :

• Estimation de la performance énergétique avant travaux selon la méthode de calcul utilisée pour réaliser le DPE. Cette estimation peut s'appuyer sur les données collectées pour l'élaboration du dernier DPE du bâtiment.
• Schéma précisant la répartition des déperditions thermiques
• Informations sur les dispositifs de pilotage existants (dispositifs de mesure, régulation et contrôle pilotant les équipements du bâtiment).

Propositions de travaux

L'audit doit contenir pour .

Ces propositions doivent respecter les conditions suivantes :

• Elles doivent être compatibles avec les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales prévues par le code du patrimoine (par exemple, en cas de bâtiment classé)
• Elles ne doivent présenter un coût disproportionné par rapport à la valeur du bien (c'est le cas lorsque le coût des travaux dépasse 50 % de la valeur du bien).

Chaque proposition doit prévoir un parcours de travaux en cohérentes entre elles. Elles doivent permettre d'assurer un traitement satisfaisant des interfaces et interactions, notamment les ponts thermiques et l'étanchéité à l'air et l'atteinte d'un niveau satisfaisant de confort hygrothermique.

A savoir

Elle doit prévoir un pour parvenir à une rénovation performante.

Ce parcours de travaux intègre notamment  :

• Isolation des murs
• Isolation des planchers bas
• Isolation de la toiture
• Remplacement des menuiseries extérieures
• Remplacement de la ventilation
• Remplacement de la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Ce parcours de travaux doit respecter les conditions suivantes : 

• La 1re étape de travaux doit permettre de réaliser un gain d'au moins 2 classes énergétiques et de réaliser le traitement de 2 postes d'isolation
• L'étape finale doit permettre d'atteindre un niveau de performance au moins égal à celui de la classe de performance B

Elle doit prévoir un pour parvenir à une rénovation performante.

Ce parcours de travaux intègre notamment  :

• Isolation des murs
• Isolation des planchers bas
• Isolation de la toiture
• Remplacement des menuiseries extérieures
• Remplacement de la ventilation
• Remplacement de la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Performance énergétique après travaux

L'audit précise pour chaque étape du parcours de travaux les informations suivantes : 

• Consommation annuelle d'énergie primaire et finale du bâtiment après travaux rapportée à sa surface après travaux exprimée respectivement en kWhEP/m²/an et kWhEF/m²/an pour chacun des usages d'énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires) 
• Consommation annuelle totale d'énergie primaire et finale du bâtiment après travaux rapportée à sa surface après travaux exprimée respectivement en kWhEP/m²/an et kWhEF/m²/an pour l'ensemble des usages d'énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires) . Ces consommations sont estimées avec et sans déduction de la production d'énergie photovoltaïque autoconsommée
• Emissions de gaz à effet de serre du bâtiment après travaux pour l'ensemble des usages d’énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires) rapportée à la surface après travaux exprimée en kgCO2eq/m²SHAB/an
• Classement de performance énergétique du bâtiment après travaux, prenant en compte la consommation annuelle totale d'énergie primaire pour l'ensemble des usages d’énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires)
• Classement en gaz à effet de serre du bâtiment après travaux au sens du DPE
• Estimation des économies d’énergie en énergie primaire et finale, et des émissions de gaz à effet de serre évitées (en valeur absolue, puis en valeur relative par rapport à l'état initial avant travaux)
• Estimation de l'impact théorique des travaux proposés sur les frais annuels d'énergie, sous la forme d'une fourchette d'économie de coûts.

Coût des travaux et aides mobilisables

L'audit doit indiquer les informations suivantes :

• Estimation du coût des travaux d'amélioration de la performance énergétique et des autres travaux nécessairement liés à la réalisation de ces travaux d'amélioration
• Principales aides financières mobilisables pour réaliser ces travaux.

L'auditeur doit veiller à sélectionner des bouquets de travaux cohérents par rapport aux économies d'énergie attendues et à la valeur du bien.

Conditions d'aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux

L'audit doit mentionner les travaux recommandés sur les parois opaques ou vitrées donnant sur l'extérieur des bâtiments.

Les installations de ventilation et de chauffage peuvent être accompagnées de l'une des mesures suivantes :

• Travaux complémentaires permettant de garantir un renouvellement suffisant mais maîtrisé de l'air
• Recommandations sur la gestion et l'entretien du système de ventilation permettant d'assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l'air. Lorsque le renouvellement de l'air est insuffisant ou non-maîtrisé, les travaux permettant d'y remédier sont proposés dès la 1re étape du parcours de travaux.

Quelles solutions en cas d'obstacles techniques ou coût disproportionné des travaux ?

Lorsque les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou le coût disproportionné des travaux empêchent d'atteindre la classe B, il est prévu un parcours des travaux aménagé.

Ce parcours aménagé intègre l'étude des 6 postes de travaux :

• Isolation des murs
• Isolation des planchers bas
• Isolation de la toiture
• Remplacement des menuiseries extérieures
• Remplacement de la ventilation
• Remplacement de la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Il permet d'atteindre au minimum la classe C, D ou E, pour les bâtiments classés respectivement E, F ou G avant travaux.

Les 6 postes de travaux sont considérés comme traités dès lors que l'auditeur atteste que ces postes ont été portés à un haut niveau de performance en faisant appel aux meilleures techniques disponibles et compatibles avec les caractéristiques du bâtiment.

En cas de coût disproportionné, le calcul du coût des travaux prend en compte ce qui est nécessaire pour porter le bâtiment au niveau de l'étape étudiée.

Quelle est la forme de l'audit énergétique ?

L’audit donne lieu à un rapport de synthèse et à un récapitulatif standardisé.

Rapport de synthèse

L'audit donne lieu à un rapport de synthèse réalisé en , comprenant notamment les informations et documents suivants :

• État des lieux du bâtiment. L'auditeur peut reprendre l'état des lieux du bâtiment figurant dans le DPE, après avoir vérifié préalablement lors de sa visite que les éléments du récapitulatif standardisé de ce diagnostic sont ceux effectivement mis en œuvre dans le bâtiment et les avoir corrigés si nécessaire
• Synthèse de l'ensemble des éléments de contenu de l'audit
• Annexe explicitant les différentes notions techniques
• Renvoi vers les structures chargées d'assurer l'information, le conseil et l'accompagnement à la rénovation énergétique
• Justification des caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou de coûts des travaux qui autorisent une dérogation de contenu de l'audit
• Nom et version du logiciel d'audit utilisé.

Le rapport de synthèse doit vous être transmis dans un délai d'un mois à partir de la date de visite du bâtiment, sous un format et .

Récapitulatif standardisé

L'audit donne également lieu à un récapitulatif standardisé au comportant l'intégralité des données renseignées par l'auditeur et celles calculées pour la réalisation de l'audit, soit notamment les éléments suivants :

• Généralités, dont notamment les données administratives du bâtiment
• Caractéristiques de l'enveloppe du bâtiment (surfaces, orientation, caractéristiques thermiques, ...)
• Caractéristiques des systèmes techniques (types d'énergie, de générateur, d'émetteur, de ventilation, présence de rapport lié à la chaudière, ...)
• Indicateurs de la performance du bâtiment avant travaux (consommations énergétiques primaires et finales, émissions de gaz à effet de serre, frais annuels d'énergie, ...)
• Recommandations d'amélioration et indicateurs de la performance du bâtiment après travaux (descriptif technique des travaux, consommations énergétiques primaires et finales, ...)
• Analyse économique et financière des recommandations d'amélioration (estimation du coût des travaux d'amélioration de la performance énergétique bâtiment et des autres travaux nécessaires, aides financières mobilisables, frais annuels d'énergie après travaux, ...).

Quelle est la durée de validité de l'audit énergétique ?

L'audit est valable 5 ans.

L'auditeur conserve l'ensemble des audits qu'il réalise sous la forme de fichiers informatiques standardisés.

L'auditeur tient à la disposition des propriétaires successifs les audits qu'il réalise, pendant leur durée de validité.

Quel est le coût de l'audit énergétique ?

Le coût de l'audit n'est pas réglementé, le tarif peut donc varier d'un professionnel à un autre.

A savoir

Définition : Départements et régions d'outre-mer (Drom)