Droit de passage sur le terrain d'un autre propriétaire (servitude de passage)

Par la rédaction de Guide Administratif · Mis à jour le 2 août 2026 · Sources officielles vérifiées

Un propriétaire dont le terrain est enclavé (sans accès direct à une voie publique) dispose d'un droit de passage légal sur le terrain du voisin. Ce droit s'exerce selon des modalités convenues d'un commun accord ou définies par jugement, avec versement d'une indemnité proportionnée aux dommages causés.

Pièces à fournir

Acte sous seing privé ou acte authentique chez notaire formalisant l'accord sur le passage
Justificatif de l'enclavement du terrain
Documentation relative aux dommages causés (devis, photos)
Preuve de l'accord avec le voisin (courrier, signature)

Points de vigilance

Confondre terrain enclavé et terrain difficile d'accès : seul l'enclavement complet ouvre droit au passage légal
Omettre de formaliser l'accord par écrit avec le voisin
Choisir un passage autre que le plus court, sauf si le terrain résulte d'une division de propriété
Négliger l'entretien du passage dont le propriétaire enclavé est responsable
Refuser de verser une indemnité au voisin pour les dommages causés

Questions fréquentes

Le droit de passage s'applique-t-il pour les travaux de construction ?

Oui, le droit de passage légal s'applique pour la réalisation d'opérations de construction sur le terrain enclavé.

Qui doit entretenir le passage ?

Le propriétaire du terrain enclavé doit assurer la praticabilité du passage et réparer les dommages liés à son usage. Si le voisin l'utilise également, l'entretien est partagé.

Le droit de passage disparaît-il si le terrain n'est plus enclavé ?

Oui, le droit cesse si le terrain bénéficie d'un accès direct à une voie publique (création d'une route, d'un chemin public). Le voisin peut alors demander la suppression des ouvrages liés au passage.

Comment résoudre un litige sur le passage ou l'indemnité ?

Une démarche amiable préalable est obligatoire : recours à un conciliateur de justice (gratuit), à un médiateur (payant) ou procédure participative (payante avec avocat). À défaut d'accord, le tribunal judiciaire peut être saisi.

La servitude se transmet-elle en cas de vente du bien ?

Oui, la servitude de passage est attachée au bien immobilier et se transmet automatiquement à l'acquéreur.

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Textes de référence

Code civil : article 637
Code civil : articles 682 à 685-1
Code civil : articles 686 à 689
Code civil : articles 690 à 696
Code civil : articles 703 à 710
Code de procédure civile : article 750-1

Votre terrain est enclavé (c’est-à-dire qu’il ne dispose pas d’un accès direct à une voie publique) ? La loi vous reconnait un droit de passage (aussi appelé servitude de passage) sur le terrain de votre voisin. Nous vous indiquons les informations à connaître.

Comment exercer son droit de passage lorsque son terrain est enclavé ?

Si votre terrain est enclavé, vous bénéficiez d’un droit de passage (également appelé servitude de passage) sur le terrain de votre voisin pour y accéder. Ce droit s’applique y compris pour la réalisation d’opérations de construction.

Ce passage peut être défini d’un commun accord avec votre voisin. Il est alors recommandé de tenir compte des éléments suivants :

Prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique. Toutefois, si le terrain est devenu enclavé à la suite d’une division d’une propriété en plusieurs lots (à la suite d’une vente, d’un partage ...), le passage doit se situer sur l’ensemble de cette ancienne propriété (sauf impossibilité), même s'il s'agit du trajet le plus long pour accéder à la voie publique.
Passer par l'endroit le moins dommageable pour votre voisin
Verser à votre voisin une indemnité proportionnée au dommage causé par le passage (destruction d’un mur, perte de jouissance ou tout autre préjudice). L’indemnité peut être versée en 1 seule fois ou périodiquement pendant toute la durée de la servitude.

Ces éléments peuvent figurer sur un acte sous seing privé ou sur un acte authentique signé chez un notaire.

Où s'adresser : Notaire

A savoir

Si votre propriété n’est pas enclavée mais uniquement difficile d’accès, vous ne bénéficiez pas d’un droit de passer sur le terrain de votre voisin pour accéder à votre maison. Vous devez impérativement obtenir l'accord de votre voisin pour obtenir un droit de passage sur son terrain. On parle de servitude conventionnelle. Cet accord doit être matérialisé par un document écrit.

Que faire en cas de litige avec son voisin concernant une servitude de passage ?

En cas de litige concernant l’usage du passage ou le montant de l’indemnité à verser à votre voisin, il est obligatoire de recourir préalablement à l’une des 3 démarches suivantes :

Conciliateur de justice (démarche gratuite)
Médiateur (démarche payante)
Procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat).

Ces démarches visent à trouver une solution amiable entre votre voisin et vous-même.

En l’absence d’accord, le tribunal judiciaire du lieu de la propriété pourra être saisi. Il pourra alors trancher sur l'emplacement du passage, son mode d'exercice (accès à pied, en voiture...) et le montant de l'indemnité à verser à votre voisin.

Qui doit entretenir le passage en cas de terrain enclavé ?

Vous devez entretenir le passage, c’est-à-dire :

Assurer sa praticabilité (débroussaillage, déneigement, nettoyage régulier)
Réparer les éventuels dommages liés à votre usage (trous dans le sol liés au passage, affaissements, ...).

Toutefois, si vous et votre voisin utilisez ce passage, l’entretien est partagé entre vous.

Comment le droit de passage cesse-t-il lorsqu’un terrain n’est plus enclavé ?

Le droit de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé, par exemple à la suite de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain.

Dans ce cas, votre voisin peut demander la suppression des ouvrages (comme un portail, une clôture).

Si vous refusez, votre voisin peut faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de la propriété pour demander la disparition de la servitude.

Il est également possible que vous constatiez vous-même la fin de l’enclavement et décidiez de cesser l’usage du passage et de retirer les aménagements que vous aviez réalisés. Il est recommandé de formaliser cette extinction avec votre voisin par acte sous seing privé ou par acte authentique signé chez un notaire pour éviter tout litige ultérieur.

Où s'adresser : Notaire

Enfin, le tribunal peut être saisi pour faire constater la fin du droit de passage. C’est le cas lorsqu’un droit de passage, né d’un accord amiable, n’a pas été utilisé pendant 30 ans.

Tous les moyens de preuves démontrant l’absence d’utilisation du passage sont admis :

Constat du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)
Témoignages
Photos laissant apparaître l'abandon du terrain.

Le juge rend alors une décision rendant officielle la fin de la servitude de passage.

La servitude est-elle transférée en cas de vente du bien immobilier ?

Oui. La servitude est attachée au bien et non à la personne qui en est propriétaire. Elle est donc automatiquement transmise à l’acquéreur lors de la vente du bien concerné.

Référence : Droit réel immobilier

Code civil : article 637

Référence : Droit de passage reconnu par la loi et cessation d'enclave

Code civil : articles 682 à 685-1

Référence : Droit de passage conventionnel (articles 686 et 688)

Code civil : articles 686 à 689

Référence : Accord amiable (article 691)

Code civil : articles 690 à 696

Référence : Extinction du droit de passage

Code civil : articles 703 à 710

Référence : Procédure amiable

Code de procédure civile : article 750-1

Définition : Préjudice

Atteinte subie par une personne envers ses biens (exemple : somme d'argent), son corps, son état psychologique ou son honneur

Définition : Acte sous signature privée

Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)

Définition : Acte authentique

Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire

Définition : Procédure participative

Démarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai. Le recours à un avocat est obligatoire.

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