Impôt sur le revenu - Investissement locatif dans l'ancien « loi Denormandie » (réduction d'impôt)
Le dispositif Denormandie permet une réduction d'impôt pour l'acquisition et l'amélioration de logements anciens situés dans des communes désignées ou en copropriétés en difficulté, loués nus à titre d'habitation principale selon des conditions de ressources et de loyer spécifiques. L'investissement est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027, les travaux devant représenter au moins 25 % du coût total et être achevés dans les délais impartis.
Pièces à fournir
- Justificatif d'acquisition du logement
- Factures et devis détaillés des travaux d'amélioration
- Attestation de conformité ou certificat RGE pour les travaux d'amélioration énergétique
- Contrat de location établi entre propriétaire et locataire
- Justificatif du revenu fiscal de référence du locataire (avis d'imposition)
- Attestation de fin de travaux
- Certificat de performance énergétique ou diagnostics techniques
- Déclaration d'achèvement des travaux
Délais
Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition du logement. La location doit intervenir au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition.
Points de vigilance
- Logement situé en dehors des communes éligibles ou ne correspondant pas aux critères géographiques du dispositif
- Travaux d'amélioration représentant moins de 25 % du coût total de l'opération
- Revenu fiscal de référence du locataire dépassant les plafonds applicables selon sa composition familiale et la zone géographique
- Loyer mensuel excédant les plafonds fixés par zone géographique, charges non comprises
- Durée d'engagement de location inférieure à 6 ans ou non conforme aux durées requises (6, 9 ou 12 ans)
Questions fréquentes
Quels types de travaux doivent être réalisés pour bénéficier de la réduction d'impôt ?
Les travaux doivent améliorer la performance énergétique d'au moins 20 % (30 % pour logements individuels), ou combiner au moins 2 types parmi : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d'eau chaude, isolation des fenêtres, ou créer une surface habitable nouvelle (balcon, terrasse, garage).
Le logement peut-il être meublé pour bénéficier du dispositif ?
Non, le logement doit obligatoirement être loué nu (non meublé) comme habitation principale du locataire.
Quel est le taux de la réduction d'impôt selon la durée de location ?
Le taux est de 12 % du prix du bien pour un engagement de 6 ans. Les taux pour 9 et 12 ans ne sont pas précisés dans le document.
Le locataire peut-il être membre du foyer fiscal du propriétaire ?
Non, le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
Comment vérifier si une commune est éligible au dispositif Denormandie ?
Un simulateur officiel dédié permet de vérifier l'éligibilité de chaque commune en fonction des critères : besoin important de réhabilitation, zone Cœur de ville, ou convention d'opération de revitalisation de territoire.
Textes de référence
- Code général des impôts : article 199 novovicies
- Code général des impôts, annexe 3 : article 2 duodecies à 2 vicies
- Code général des impôts, annexe 3 : article 46 AZA octies à 46 AZA quaterdecies
- Décret n°2013-517 du 19 juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l'agrément des communes pour l'aide fiscale à l'investissement locatif
- Décret n°2020-426 du 10 avril 2020 relatif aux conditions d'application de la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif
- Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt Denormandie
- Bofip-Impôts n°BOI-IR-RICI relatif aux réductions et crédits d'impôt
- Bofip-Impôts BOI-IR-RICI-365-20-20 relatif au dispositif Denormandie ancien
- Bofip-Impôts n°BOI-BAREME-000017 relatif aux plafonds de loyer et de ressources 2026 pour l'investissement immobilier locatif
Quelles sont les conditions liées à l'investissement immobilier locatif dans l'ancien « loi Denormandie » ?
Types d'acquisitions
La réduction d'impôt concerne les logements suivants :
Logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration Local transformé en usage d'habitation.
Les travaux doivent représenter au moins du coût total de l'opération.
Période de l'investissement
La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le .
Localisation du logement
Le logement doit être situé soit dans l'une des communes concernées par le dispositif Denormandie, soit dans une copropriété en grave difficulté.
Le logement peut bénéficier de la réduction d'impôt s'il est :
Communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important Communes en zone labellisée Cœur de ville Communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) .
Pour savoir si une ville relève de ce dispositif, vous pouvez utiliser ce simulateur :
La réduction d'impôt s'applique aussi aux .
La copropriété en difficulté doit être dans l'une situations suivantes :
Placée sous administration provisoire Incluse dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), que cette opération soit locale ou déclarée d'intérêt national (ORCOD-IN).
Nature des travaux à réaliser
Vous devez procéder à un des travaux suivants dans le logement :
Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels)Au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtresCréation de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).
A savoir
Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2 année suivant l'acquisition.
Quelles sont les conditions pour le choix du locataire pour l'investissement immobilier locatif dans l'ancien « loi Denormandie » ?
Comment le logement doit-il être loué pour l'investissement immobilier locatif dans l'ancien « loi Denormandie » ?
Quel est le montant de la réduction d'impôt pour l'investissement immobilier locatif dans l'ancien « loi Denormandie » ?
Plafond
La réduction d'impôt est calculée en prenant en compte les éléments suivants :
Coût d'acquisition du logement plafonné à 300 000 € Plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.
Vous devez aussi tenir compte du .
Taux de la réduction d'impôt
Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location.
A savoir
Comment déclarer pour bénéficier de la réduction d'impôt pour l'investissement immobilier locatif dans l'ancien « loi Denormandie » ?
Notice explicative Brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver).
Vérifier si votre ville relève du dispositif "Denormandie"
Ce simulateur vous permet de déterminer si le logement est situé dans l'une des zones suivantes :Zone labellisée Action Cœur de ville Zone Opération de revitalisation du territoire (ORT)
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C
Ce simulateur permet de connaître la zone (A, Abis, B1, B2 ou C) dont dépend le logement concerné.Revenu maximum pour avoir droit à un logement social (HLM) Revenu maximum pour avoir droit au prêt à taux zéro (PTZ) ou au prêt d'accession sociale (PAS) Droit à une réduction d'impôt (dispositifs Duflot/Pinel) pour un bailleur (bail d'habitation)
Estimer le montant de son impôt sur les revenus de 2025 (déclaration de 2026)
Impôts : accéder à votre espace Finances publiques
Déclarer vos revenus en ligne
Déclaration 2026 des revenus 2025 (papier)
Le formulaire cerfa 10330Déclaration complémentaire des revenus (2042-C ou cerfa n°11222) Déclaration des réductions d'impôt et crédits d'impôt (2042-RICI ou cerfa n°15637) Déclaration complémentaire des professions non salariées (2042-C-PRO ou cerfa n°11222) Déclaration du crédit d'impôt et des réductions d'impôt pour investissements outre-mer (2042-K-IOM ou cerfa n°14220) Demande de remboursement de la taxe additionnelle au droit de bail (2042-TA ou cerfa n°11488).
Déclaration 2026 des revenus 2025 - Réductions d'impôt et crédits d'impôt
Le formulaire cerfa 15637Estimer ses droits aux aides à la rénovation énergétique (y compris dispositif Denormandie)
Savoir si un logement à rénover est éligible au dispositif Denormandie
Permet de savoir si le logement à rénover est éligible au dispositif Denormandie.Référence : Dispositif de la réduction d'impôtDéfinition : Foyer fiscal
Définition : Départements et régions d'outre-mer (Drom)
Définition : Identification avec FranceConnect
Information officielle issue de Service-Public.fr. Guide-Administratif.fr en facilite l'accès et vous oriente vers les organismes près de chez vous.