Peut-on contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ?

Par la rédaction de Guide Administratif · Mis à jour le 3 août 2026 · Sources officielles vérifiées

Un copropriétaire titulaire d'un droit réel sur un lot peut contester une décision d'assemblée générale s'il était opposant ou défaillant au moment du vote. La contestation doit être exercée dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal, ou 5 ans si aucune notification n'a été adressée. Le recours obligatoire devant le tribunal judiciaire requiert le ministère d'un avocat.

Pièces à fournir

  • Procès-verbal de l'assemblée générale
  • Titre de propriété ou justificatif du droit réel sur le lot
  • Preuve de la notification du procès-verbal
  • Document établissant la qualité d'opposant ou de défaillant
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Délais

2 mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic ; 5 ans si aucune notification n'a été effectuée

Points de vigilance

  • Absence de qualité requise : ne pas être titulaire d'un droit réel sur un lot au moment de l'assemblée générale
  • Non-respect du délai de contestation : agir après les 2 mois ou 5 ans selon le cas
  • Absence de statut d'opposant ou de défaillant au moment du vote de la résolution concernée
  • Omission de représentation par un avocat lors du recours en justice
  • Contestation portant sur une question ne relevant pas de l'assemblée générale ou non soumise aux votes des copropriétaires

Questions fréquentes

Quels sont les motifs valides de contestation d'une décision d'assemblée générale ?

Les motifs incluent notamment les irrégularités de convocation, les irrégularités de composition de l'assemblée, la violation des règles de majorité, ou le vote d'une question non inscrite à l'ordre du jour. Il suffit de démontrer que les règles légales concernant l'organisation, le fonctionnement ou la décision n'ont pas été respectées.

Un copropriétaire absent et non représenté peut-il contester une décision ?

Oui, le copropriétaire défaillant, c'est-à-dire absent et non représenté lors du vote, dispose du droit de contester dans le délai prescrit. Cette qualité de défaillant s'apprécie résolution par résolution.

Quel tribunal est compétent pour connaître d'une contestation ?

Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble est compétent pour traiter le recours en contestation d'une décision d'assemblée générale.

Quels sont les effets de l'annulation d'une décision d'assemblée générale ?

L'annulation rend la décision nulle rétroactivement ; elle s'impose à tous les copropriétaires. Toutefois, l'annulation n'affecte pas l'obligation de règlement des charges. En cas d'annulation de la désignation du syndic, les actes passés avec des tiers de bonne foi conservent leur validité.

Est-il nécessaire de justifier d'un préjudice pour contester une décision prise en méconnaissance de la loi ?

Non, aucune justification de préjudice particulier n'est requise pour contester une décision adoptée en violation des règles légales applicables.

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Textes de référence

  • Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 42
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 18

Oui, il est possible de contester une décision prise en assemblée générale. Il faut néanmoins respecter les conditions suivantes :

  • Être titulaire d’un droit réel sur un lot au moment de la tenue de l’assemblée générale (propriétaire, usufruitier, etc.)
  • Être opposant (c’est-à-dire avoir voté « contre » la résolution adoptée ou « pour » une résolution qui a été rejetée) ou défaillant (c’est-à-dire être absent et non représenté lors du vote de la résolution). Le fait d’être opposant s’apprécie résolution par résolution. Le copropriétaire qui était défaillant ou opposant à l’ensemble des résolutions peut demander l’annulation de l’assemblée générale dans son entier.
  • Agir en justice dans le délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic. Si le syndic n’a jamais envoyé le procès-verbal, le délai de contestation est de 5 ans. Dans tous les cas, le recours est effectué devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. L’accompagnement par un avocat est obligatoire. Il fera délivrer une assignation à l’encontre auprès du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.
  • Contester une question soumise à la délibération de l’assemblée générale et aux votes des copropriétaires.

À savoir

En l’absence de contestation dans les délais, une décision, même irrégulière ou illégale, devient définitive et s’impose à tous.

Les motifs de contestations sont très variés. Par exemple, il peut s’agir des cas suivants :

  • Irrégularités de convocation de l’assemblée générale (délai, contenu, auteur incompétent etc.)
  • Irrégularités de composition de l’assemblée générale (personnes sans qualité ayant voté, absence de désignation du président de séance etc.)
  • Violation des règles de majorité applicables à la résolution
  • Vote d’une question non inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Il suffit de démontrer que les règles, prévues par la loi, concernant l'organisation ou le fonctionnement de l'assemblée générale ou la décision en elle-même, n'ont pas été respectées.

À savoir

Il n'est pas nécessaire de justifier d'un préjudice particulier pour contester une décision prise en méconnaissance de la loi.

En principe, si le tribunal annule une décision d’assemblée générale ou l’assemblée générale, elle est considérée comme n’ayant jamais existé. Cette décision s’impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui n’ont pas agi en justice.

Toutefois, l’annulation n’a pas d’impact sur l’obligation de régler les charges de chaque copropriétaire. De même, en cas d’annulation de la désignation du syndic, les actes passés avec des tiers de bonne foi restent valables.

Référence : Délai pour contester une décision

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 42

Référence : Délai pour contester une décision

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 18

Définition : Droit réel immobilier

Droit détenu par une personne sur une chose immobilière. Par exemple, un titre de propriété constitue un droit réel immobilier sur une construction et/ou un terrain.

Définition : Lot de copropriété

Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Définition : Usufruitier

Personne qui bénéficie d'un droit qui lui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre

Définition : Résolution

Proposition formelle soumise à la discussion du syndicat des copropriétaires et au vote des copropriétaires

Définition : Notification

Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

Définition : Assignation

Acte du commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) informant une personne qu'un procès est engagé contre elle et la convoquant devant une juridiction

Définition : Ordre du jour

Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires

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