Quelle est la hauteur et la surface minimum d'un logement à louer ?

Par la rédaction de Guide Administratif · Mis à jour le 3 août 2026 · Sources officielles vérifiées

Tout logement loué comme résidence principale doit respecter des normes minimales de surface et de hauteur sous plafond. Ces exigences varient selon qu'il s'agit d'une location simple ou d'une colocation, et le non-respect de ces obligations interdit au propriétaire de mettre le bien en location.

Points de vigilance

  • Confondre les exigences de surface pour une location simple et une colocation avec bail individuel
  • Oublier que le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives
  • Ne pas prendre en compte le volume habitable minimum (20 m³) comme alternative à la surface et la hauteur
  • Ignorer que pour l'aide personnelle au logement en colocation, la surface minimale requise est supérieure aux critères de décence
  • Négliger de vérifier que la surface habitable exclut certains espaces comme les combles non aménagés ou les garages

Questions fréquentes

Quelles sont les dimensions minimales d'une pièce principale en location simple ?

La pièce principale doit avoir soit une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

Quelles sont les exigences pour une colocation avec bail commun ?

Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant soit 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, soit 20 m³ de volume. Pour l'accès à l'aide personnelle au logement, une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires est requise, augmentée de 9 m² par colocataire supplémentaire.

Quels sont les critères pour une colocation avec bail individuel ?

Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'au moins 9 m² et d'un volume d'au moins 20 m³. La décence du logement est évaluée en considérant l'ensemble du bien et non uniquement la chambre privative.

Un couple marié ou pacsé constitue-t-il une colocation ?

Non. La location d'un logement à un couple marié ou pacsé au moment de la signature du contrat de bail n'est pas qualifiée de colocation.

Le règlement sanitaire départemental peut-il modifier ces exigences ?

Oui. Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives. Il est recommandé de consulter sa mairie pour connaître les dispositions applicables localement.

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Textes de référence

  • Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent

Lorsqu'il est loué pour servir de résidence principale au locataire, le logement doit avoir une surface et une hauteur sous plafond minimum. La surface minimum diffère selon qu'il s'agit d'un logement en location ou en colocation. Si cette obligation n'est pas respectée, le propriétaire a interdiction de louer le logement. Nous vous expliquons.

En location

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de .

Le logement doit comporter ayant :

  • Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
  • Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

En colocation

Bail commun à tous les colocataires

Le logement doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.

Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant :

  • Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
  • Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie.

Attention

Pour que les colocataires puissent avoir droit à l'aide personnelle au logement, le logement doit avoir une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.

Bail individuel

Chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).

Le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).

Référence : Dimensions des pièces : cas général

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent

Définition : Résidence principale du locataire

Logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge (enfant, ascendant de plus de 65 ans, parent handicapé)

Définition : Colocation

Logement loué par plusieurs colocataires, et constituant leur résidence principale commune. Peut reposer sur un bail unique signé par tous les colocataires et le bailleur, ou sur plusieurs contrats signés entre les colocataires et le bailleur. La location exclusive d'un logement à un couple marié ou pacsé n'est pas une colocation.

Définition : Surface habitable d'un logement

Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Définition : Volume habitable des logements

Volume correspondant au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

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