Peut-on créer un syndicat secondaire dans un groupe d'immeubles en copropriété ?

Par la rédaction de Guide Administratif · Mis à jour le 3 août 2026 · Sources officielles vérifiées

Un syndicat secondaire peut être créé au sein d'une copropriété composée de plusieurs bâtiments pour assurer la gestion autonome de chaque bâtiment ou entités homogènes. Sa création nécessite une décision à la majorité absolue prise par l'assemblée générale spéciale des copropriétaires concernés et implique une modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges.

Pièces à fournir

  • Procès-verbal de l'assemblée générale spéciale votant la création du syndicat secondaire
  • Modification du règlement de copropriété signée par les copropriétaires
  • Nouveau tableau de répartition des charges spécialisées
  • Attestation de publication auprès du service de la publicité foncière
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Points de vigilance

  • Absence de composition de plusieurs bâtiments ou d'entités homogènes distinctes
  • Vote réalisé à une majorité inférieure à la majorité absolue (article 25)
  • Non-publication de la modification du règlement auprès du service de la publicité foncière
  • Absence de modification de la répartition des charges communes
  • Convocation de l'assemblée générale sans mention de la création du syndicat secondaire à l'ordre du jour

Questions fréquentes

Le syndicat secondaire peut-il être indépendant du syndicat principal ?

Non. Le syndicat secondaire reste attaché au syndicat principal. Il n'existe pas de morcellement du sol ou de scission en volume de la copropriété. Son autonomie est limitée à la gestion interne du ou des bâtiments concernés.

Un règlement de copropriété propre au syndicat secondaire est-il obligatoire ?

Non, l'établissement d'un règlement de copropriété propre au syndicat secondaire n'est pas obligatoire.

Le syndicat secondaire peut-il avoir un syndic différent de celui du syndicat principal ?

Le syndicat secondaire doit être géré par un syndic de copropriété, qui peut être le même que celui du syndicat principal ou différent selon les besoins de gestion.

Qui convoque l'assemblée générale spéciale pour créer le syndicat secondaire ?

L'initiative de la convocation revient en principe au syndic. L'assemblée générale spéciale est constituée exclusivement par les copropriétaires dont les lots composent le ou les bâtiments concernés.

Quels frais relèvent de la spécialisation des charges ?

Les charges communes liées au bâtiment composant le syndicat secondaire (entretien, réparations, eau, électricité, ménage) sont réparties exclusivement entre les copropriétaires de ce bâtiment et non plus entre l'ensemble des copropriétaires.

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Textes de référence

  • Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 27

Oui, lorsqu'une même copropriété comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent créer un ou plusieurs syndicats secondaires. L'intérêt de cette organisation réside dans l'autonomie de gestion de chaque bâtiment. Nous vous présentons les informations à connaître.

Qu'est-ce qu'un syndicat secondaire ?

Le syndicat secondaire est un syndicat des copropriétaires constitué à l’intérieur d’un syndicat principal, pour gérer spécifiquement un ou plusieurs bâtiments ou entités homogènes d’un ensemble immobilier en copropriété.

Il s'agit d'une personne morale distincte qui a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne d'un ou de plusieurs bâtiments. Il permet ainsi une gestion séparée et individualisée.

A savoir

L'autonomie du syndicat secondaire est limitée à sa gestion. Il n'y a pas de morcellement du sol ou de scission en volume de la copropriété. Le syndicat secondaire reste attaché au syndicat principal.

Comment est créé le syndicat secondaire ?

Plusieurs conditions sont à respecter.

Conditions de fond préalables à la création d’un syndicat secondaire

La loi impose plusieurs conditions cumulatives pour la création d’un syndicat secondaire, à savoir :

  • La copropriété doit être composée de plusieurs bâtiments ou d'entités homogènes (par exemple des ailes, blocs ou secteurs de l’immeuble)
  • Une indépendance physique suffisante des bâtiments ou des entités homogènes (accès, équipements, fonctionnement technique etc.)
  • La possibilité d’une gestion autonome des charges et des travaux.

Conditions de forme pour la création d’un syndicat secondaire

Il existe 2 façons de créer un syndicat secondaire : par le règlement de copropriété ou par une décision d’assemblée générale.

Le peut prévoir que certains bâtiments ou entités formeront des syndicats secondaires. Dans ce cas, la constitution du syndicat secondaire provient directement de la clause du règlement. Il n’y a pas de démarche complémentaire à réaliser.

Si le ne prévoit pas l'existence d'un syndicat secondaire, sa constitution nécessite une .

Cette assemblée est exclusivement constituée par les copropriétaires dont les composent le ou les bâtiments concernés. La création du syndicat secondaire est votée à la (dite de l'article 25) des copropriétaires.

L’assemblée générale doit :

  • Être valablement convoquée (en pratique par le syndic du syndicat unique avant la création du secondaire)
  • Avoir un ordre du jour mentionnant la proposition de constitution du syndicat secondaire, ainsi que les éventuelles modifications du règlement de copropriété et du tableau de répartition des charges
  • Adopter une décision expresse de constitution du syndicat secondaire.

Le syndicat secondaire est créé lorsque la décision est adoptée.

A savoir

Dès la création du syndicat secondaire, le syndicat initial devient le syndicat principal. Il continue à administrer les parties communes générales et les bâtiments non dotés de syndicat secondaire.

Quelles sont les démarches à faire après la création du syndicat secondaire ?

La création du syndicat secondaire implique obligatoirement une modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges.

Modification du règlement de copropriété

La constitution du syndicat secondaire impose une modification du pour mentionner cette création et spécialiser les charges. Cette modification doit être publiée auprès du service de la publicité foncière (fichier immobilier) par le notaire.

A savoir

Il n'est pas obligatoire d'établir un règlement de copropriété propre au syndicat secondaire.

Spécialisation des charges de copropriété

La constitution du syndicat secondaire entraine une modification de la répartition initiale des de la copropriété entre le syndicat principal et le syndicat secondaire.

En effet, les charges communes liées au bâtiment composant le syndicat secondaire (par exemple frais d'entretien ou de réparation, eau, électricité, frais de ménage) sont réparties exclusivement entre les copropriétaires de ce bâtiment, et non plus entre l'ensemble des copropriétaires. C'est ce qu'on appelle la .

Cette nouvelle répartition est votée à la .

Comment le syndicat secondaire est-il géré ?

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité morale. Son fonctionnement est identique à tout syndicat des copropriétaires.

Le syndicat secondaire est ainsi administré par un syndic (professionnel ou non), distinct de celui du syndicat principal, élu par l’assemblée générale du syndicat secondaire.

Il a également son propre patrimoine et assure :

  • La gestion courante du bâtiment (administration, décisions relatives aux parties communes de ce bâtiment)
  • L’entretien du bâtiment en effectuant les travaux de conservation, de réparations et de réfection des éléments communs (escaliers, ascenseurs, toiture, gros murs, façades, etc.)
  • L’amélioration interne (travaux d’amélioration, adjonctions, transformations, création de locaux, installation d’un interphone, etc.) tant que ces travaux restent limités au bâtiment ou à l’entité qu’il gère.

Le syndicat secondaire a également sa propre comptabilité qui l'oblige à voter son budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes du bâtiment concerné.

Référence :

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 27

Définition : Copropriété

Situation juridique où un immeuble ou un ensemble immobilier appartient à plusieurs personnes. Chaque propriétaire possède une partie privative (par exemple un appartement, une cave) et une part des parties communes (comme les halls, escaliers ou jardins).

Définition : Personne morale

Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).

Définition : Scission en volume (copropriété)

Opération juridique qui consiste à diviser un immeuble ou un ensemble immobilier en plusieurs entités distinctes. Cette division fonctionne comme un découpage en espaces indépendants sans parties communes obligatoires. Chaque entité appartient à un propriétaire distinct et est juridiquement autonome.

Définition : Lot de copropriété

Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Définition : Ordre du jour

Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires

Définition : Majorité absolue

Majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents)

Définition : Personnalité juridique (personnalité morale)

Existence juridique acquise à la date de l’immatriculation de l'entreprise, distincte de ses membres. Elle se caractérise notamment par les éléments suivants : une dénomination sociale, un siège social, une nationalité, une durée, un patrimoine propre, des droits extrapatrimoniaux (droit d’agir en justice, droit au nom, à l’honneur, à l’image, etc.) et des obligations.

Définition : Conservation (immeuble)

Maintien de l'immeuble dans le même état, notamment par son entretien

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