La durée du contrat de syndic est, en principe, de 3 ans. Le contrat prend fin à son terme, sauf dans le cas d'une résiliation anticipée du mandat.
Le syndicat des copropriétaires peut décider de renouveler ou de ne pas renouveler le contrat du syndic pour la même durée. Il n'y a aucun motif particulier à déclarer.
Pour changer de syndic en fin de mandat, il est nécessaire de respecter plusieurs étapes afin d'éviter toute interruption dans la gestion de la copropriété.
Mise en concurrence
Tout d'abord, le conseil syndical doit réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic. En pratique, cela consiste à interroger plusieurs syndics afin d'obtenir :
- Un projet de contrat, qui doit respecter le contrat-type dont le contenu est règlementé,
- Une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées.
Ces éléments permettent aux copropriétaires de comparer les différentes propositions.
Convocation d'une assemblée générale avant la fin du mandat
Une assemblée générale doit être convoquée avant la date d'expiration du mandat en cours. Cette assemblée doit avoir lieu dans les 3 mois précédant la fin du contrat.
Il est, en effet, important que l'assemblée générale soit convoquée et tenue tant que que le syndic exerce encore ses fonctions pour éviter toute contestation et risques de nullité.
L'ordre du jour de l'assemblée générale doit comporter les questions de la désignation d'un nouveau syndic et de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat.
Les projets de contrats de syndics sont envoyés aux copropriétaires en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale. Ils sont annexés à la convocation à l'assemblée générale.
A savoir
Si le syndic en exercice ne respecte pas son obligation de convoquer une assemblée générale, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble de désigner un administrateur provisoire pour convoquer l'assemblée générale. Cette demande s'effectue sous la forme d'une requête. Il est obligatoire d'être accompagné par un avocat.
Vote des copropriétaires en assemblée générale
L'assemblée générale des copropriétaires doit voter pour chaque candidature de syndic à la majorité absolue de l'article 25.
Elle fixe les dates de fin du contrat en cours de l'ancien syndic et de prise d'effet du nouveau contrat du nouveau syndic. Ces dates interviennent au plus tôt 1 jour franc après la tenue de cette assemblée.
A savoir
Si aucun candidat n'obtient la majorité absolue de l'article 25 mais que l'un d'eux obtient au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires, ces derniers peuvent faire un 2nd vote lors de la même assemblée à la majorité simple de l'article 24.
Dans ce cas de non-renouvellement du contrat, le syndic sortant n'a le droit à aucune indemnité.
Prise de fonction du nouveau syndic de copropriété
Le contrat du nouveau syndic prend effet à la date décidée par le syndicat des copropriétaires, au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l’assemblée générale.
Cette règle permet d’assurer une continuité de la gestion de la copropriété. Elle assure également la transition sans chevauchement des mandats entre le syndic sortant et le syndic nouvellement désigné.
A savoir
L'ancien syndic doit transmettre des documents au nouveau syndic sous certains délais.
Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété : article 21
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 11
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 28
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 47
Définition : Ordre du jour
Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires
Définition : Requête
Écrit formalisé permettant de saisir un tribunal
Définition : Majorité absolue
Majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents)
Définition : Jour franc
Jour qui dure de 0h à 24h. Un délai ainsi calculé ne tient pas compte du jour de la décision à l'origine du délai, ni du jour de l'échéance. Si le délai s'achève un samedi ou un dimanche, il est reporté au lundi. Si le délai s'achève un jour férié, il est reporté d'un jour. Ainsi, par exemple, si un délai s'achève un samedi et le lundi suivant est un jour férié, il est reporté au mardi.
Définition : Majorité simple
Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance
