Par la rédaction de Guide Administratif · Mis à jour le 2 août 2026 · Sources officielles vérifiées
Le changement de syndic en fin de mandat s'effectue selon un cadre réglementaire préétabli. Le conseil syndical doit organiser une mise en concurrence, une assemblée générale doit être convoquée dans les trois mois précédant la fin du contrat, et les copropriétaires votent à la majorité absolue. Le nouveau syndic prend fonction au plus tôt un jour franc après l'assemblée générale.
Pièces à fournir
- Projet de contrat de syndic conforme au contrat-type réglementé
- Fiche d'information sur le prix et les prestations proposées
- Convocation à l'assemblée générale avec ordre du jour
- Projets de contrats des candidats syndics (annexés à la convocation)
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Délais
L'assemblée générale doit se tenir dans les trois mois précédant l'expiration du mandat en cours. Le nouveau syndic prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.
Points de vigilance
- Omission de la mise en concurrence préalable par le conseil syndical
- Convocation de l'assemblée générale après la date d'expiration du mandat en cours
- Absence d'annexion des projets de contrats à la convocation
- Vote selon une majorité différente de la majorité absolue de l'article 25 en première intention
- Chevauchement ou interruption des mandats entre syndic sortant et nouveau syndic
Questions fréquentes
Quelle majorité de votes est requise pour élire le nouveau syndic ?
La majorité absolue de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents) est nécessaire. En cas d'absence de majorité absolue, un second vote peut être organisé lors de la même assemblée à la majorité simple de l'article 24 si au moins un candidat obtient au minimum un tiers des voix de tous les copropriétaires.
Que se passe-t-il si le syndic sortant ne respecte pas son obligation de convoquer l'assemblée générale ?
Tout copropriétaire peut adresser une requête au président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour demander la désignation d'un administrateur provisoire chargé de convoquer l'assemblée générale. Cette demande doit être accompagnée d'un avocat.
Quel délai minimum doit s'écouler entre l'assemblée générale et la prise de fonction du nouveau syndic ?
Le nouveau syndic prend fonction au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale. Cette règle assure la continuité de la gestion et la transition sans chevauchement des mandats.
Le syndic sortant a-t-il droit à une indemnité en cas de non-renouvellement ?
Non, le syndic sortant n'a le droit à aucune indemnité en cas de non-renouvellement de son contrat.
Quelle est la durée standard du contrat de syndic ?
La durée du contrat de syndic est, en principe, de trois ans. Le contrat prend fin à son terme, sauf en cas de résiliation anticipée.
Textes de référence
- Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété : article 21
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 11
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 28
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 47
La durée du contrat de syndic est, en principe, de 3 ans. Le contrat prend fin à son terme, sauf dans le cas d'une résiliation anticipée du mandat.
À cette date, le syndicat des copropriétaires peut :
- Désigner le même syndic (renouvellement de son mandat) et un nouveau contrat est approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires
- Ou désigner un nouveau syndic. Dans ce cas, il n'y a aucun motif particulier à déclarer.
Pour changer de syndic en fin de mandat, il est nécessaire de respecter plusieurs étapes afin d'éviter toute interruption dans la gestion de la copropriété.
Mise en concurrence des candidats syndics
Tout d'abord, le conseil syndical doit réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic. En pratique, cela consiste à interroger plusieurs syndics afin d'obtenir :
- Un projet de contrat, qui doit respecter le contrat-type dont le contenu est règlementé,
- Une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées.
Ces éléments permettent aux copropriétaires de comparer les différentes propositions.
Notification d’un projet de résolution au syndic
Lorsque c’est le syndicat des copropriétaires qui ne souhaite pas renouveler le mandat du syndic en place, la question de la désignation d’un nouveau syndic doit être inscrite à l'ordre du jour de l’assemblée générale.
Pour cela, une demande d’inscription à l’ordre du jour doit être adresser au syndic accompagnée :
- D’un projet de résolution (une résolution par syndic candidat)
- Du ou des projets de contrats des syndics candidats.
Ce courrier doit être envoyé par lettre recommandée avec accusée de réception.
A savoir
Le syndic ne peut pas refuser d’inscrire cette question à l’ordre du jour, ni d’en apprécier l’opportunité.
Convocation d'une assemblée générale avant la fin du mandat
Une assemblée générale doit ensuite être convoquée avant la date d'expiration du mandat en cours. Cette assemblée doit avoir lieu dans les 3 mois précédant la fin du contrat.
A savoir
Il est important que l'assemblée générale soit convoquée et tenue tant que que le syndic exerce encore ses fonctions pour éviter toute contestation et risques de nullité. En effet, si le syndic convoque l’assemblée générale alors que son mandat est expiré, la convocation est irrégulière et l’assemblée générale risque l’annulation.
L'ordre du jour de l'assemblée générale doit comporter les questions de la désignation d'un nouveau syndic et de la fixation des dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat.
Les projets de contrats de syndics sont envoyés aux copropriétaires en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale. Ils sont annexés à la convocation à l'assemblée générale.
A savoir
Si le syndic en exercice ne respecte pas son obligation de convoquer une assemblée générale, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble de désigner un administrateur provisoire pour convoquer l'assemblée générale. Cette demande s'effectue sous la forme d'une requête. Il est obligatoire d'être accompagné par un avocat.
Vote des copropriétaires en assemblée générale
L'assemblée générale des copropriétaires doit voter successivement pour chaque candidature de syndic à la majorité absolue de l'article 25.
A savoir
Si aucun candidat n'obtient la majorité absolue de l'article 25 mais que l'un d'eux obtient au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires, ces derniers peuvent faire un 2nd vote lors de la même assemblée à la majorité simple de l'article 24.
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires fixent les dates de fin du contrat en cours de l'ancien syndic et de prise d'effet du nouveau contrat du nouveau syndic. Le nouveau contrat intervient, au plus tôt, 1 jour franc après la tenue de cette assemblée.
Attention
Dans le cas de non-renouvellement du contrat, le syndic sortant n'a le droit à aucune indemnité.
Prise de fonction du nouveau syndic de copropriété
Le contrat du nouveau syndic prend effet à la date décidée par le syndicat des copropriétaires, au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l’assemblée générale.
Cette règle permet d’assurer une continuité de la gestion de la copropriété. Elle assure également la transition sans chevauchement des mandats entre le syndic sortant et le syndic nouvellement désigné.
A savoir
L'ancien syndic doit transmettre des documents au nouveau syndic sous certains délais.
Référence :
Mise en concurrence par le conseil syndicalLoi du 10 juillet 1965 sur la copropriété : article 21
Référence :
Missions du syndicLoi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18
Référence :
Demande d’inscription à l’ordre du jourDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 10
Référence :
Annexes à la convocation à l'assemblée généraleDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 11
Référence :
Durée des fonctions de syndicDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 28
Référence :
Requête devant le président du Tribunal judiciaireDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 47
Définition : Ordre du jour
Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires
Définition : Requête
Écrit formalisé permettant de saisir un tribunal
Définition : Majorité absolue
Majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents)
Définition : Majorité simple
Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance
Définition : Jour franc
Jour qui dure de 0h à 24h. Un délai ainsi calculé ne tient pas compte du jour de la décision à l'origine du délai, ni du jour de l'échéance. Si le délai s'achève un samedi ou un dimanche, il est reporté au lundi. Si le délai s'achève un jour férié, il est reporté d'un jour. Ainsi, par exemple, si un délai s'achève un samedi et le lundi suivant est un jour férié, il est reporté au mardi.
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