Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé
Le montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé est fixé librement lors de la première mise en location. En zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique au changement de locataire et au renouvellement du bail, avec des plafonds d'augmentation déterminés selon les circonstances (travaux, révision IRL, loyer sous-évalué). Certains logements sont exclus de ces règles.
Points de vigilance
- Omission de consultation de la liste officielle des communes en zone tendue avant de fixer le loyer
- Majoration du loyer sans respect des plafonds d'augmentation applicables en zone tendue
- Augmentation du loyer sur un logement classé F ou G au DPE, interdite depuis août 2022 ou juillet 2024 selon la région
- Dépassement du plafond de 50 % de la différence lors d'une augmentation pour loyer sous-évalué
- Révision du loyer sans vérification de la clause contractuelle l'autorisant
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il fixer librement le loyer lors de la première mise en location ?
Oui, le loyer est fixé librement lors de la première mise en location du logement, indépendamment de la zone de localisation.
Quels sont les cas où il est interdit de réviser ou d'augmenter le loyer ?
En métropole, depuis le 24 août 2022, et dans les départements d'outre-mer depuis le 1er juillet 2024, la révision du loyer est interdite pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Comment augmenter le loyer en cas de travaux d'amélioration ?
Si les travaux atteignent au minimum 50 % de la dernière année de loyer, l'augmentation peut s'élever à 15 % du montant TTC des travaux. Si les travaux égalent ou dépassent la dernière année de loyer et ont été réalisés depuis moins de 6 mois, le loyer peut être fixé librement.
Comment calculer l'augmentation en cas de loyer manifestement sous-évalué ?
L'augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre le loyer du marché estimé pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué (révisé selon l'IRL si la révision n'a pas eu lieu dans les 12 derniers mois).
Quel est le rôle de l'indice de référence des loyers (IRL) ?
L'IRL permet de réviser annuellement le loyer si une clause du bail le prévoit et si le logement n'est pas classé F ou G au DPE. Cette révision est plafonnée à la variation annuelle de l'IRL publié à la date du renouvellement du bail.
Textes de référence
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17-1
- Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 sur l'évolution de certains loyers (d'août 2024 au 31 juillet 2027)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 18
- Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 sur l'application de la taxe annuelle sur les logements vacants (annexe)
- Réponse ministérielle du 6 avril 1992 relative à la notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes et privatives
Connaître les communes où l’encadrement des loyers s’applique
Ce simulateur permet de déterminer si la commune du logement est située en zone tendue.Attention
Zone tendue
Certains logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers, car ils sont soumis à d'autres règles : logement , logement , logement , , sous-location.
1re mise en location du logement
Attention
Renouvellement du bail
Attention
Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation
Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de publié à la date de signature du nouveau bail.
Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer.
Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser de la différence entre les 2 montants suivants :
Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de publié à la date de signature du nouveau bail.
Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer.
Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser de la différence entre les 2 montants suivants :
Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de publié à la date de signature du nouveau bail.
Il est possible d'augmenter le loyer appliqué à l'ancien locataire lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :
Ce loyer est sous-évalué. Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique. Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m 2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
Lorsque ces 2 conditions sont remplies, le loyer peut être augmenté. Mais la hausse du loyer ne doit pas dépasser de la différence entre les 2 sommes suivantes :
Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois
Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation
Le propriétaire fixe librement le montant du loyer d'un logement classé A, B, C, D ou E (classe indiquée sur le ).
Mais le loyer d'un logement classé F ou G (classe indiquée sur le ) ne doit appliqué au précédent locataire.
En métropole, le propriétaire fixe librement le montant du loyer d'un logement classé A, B, C, D ou E (classe indiquée sur le ). Mais le loyer d'un logement classé F ou G (classe indiquée sur le ) ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement.
Le propriétaire fixe librement le montant du loyer.
Autre zone
Mise en location
Attention
Renouvellement du bail
Attention
Connaître les communes où l’encadrement des loyers s’applique
Ce simulateur permet de déterminer si la commune du logement est située en zone tendue.Référence : Fixation du loyerDéfinition : Notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privatives
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