Comment est rémunéré le syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété est rémunéré via des honoraires forfaitaires pour la gestion courante de l'immeuble, approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue. Des honoraires complémentaires peuvent être perçus pour des prestations spécifiques limitativement énumérées par la loi et pour le suivi des travaux votés en assemblée générale.
Pièces à fournir
- Contrat écrit fixant la rémunération du syndic
- Proposition de rémunération soumise à l'assemblée générale
- Contrat-type de syndic pour les syndics professionnels
- Procès-verbal de vote de l'assemblée générale approuvant les honoraires
Points de vigilance
- Absence de contrat écrit : le syndic n'a pas droit à rémunération ou remboursement de frais sans contrat formalisé
- Ajout d'honoraires hors forfait non prévus par la loi : seules les 19 prestations spécifiques énumérées légalement peuvent donner lieu à rémunération complémentaire
- Facturation de prestations de gestion courante en dehors du forfait obligatoire
- Rémunération facturée après expiration du mandat sans nouveau contrat écrit
- Rémunération du syndic non professionnel non secondaire par rapport à son activité principale
Questions fréquentes
Le syndic peut-il fixer librement ses tarifs ?
Le syndic professionnel fixe librement ses tarifs et les soumet à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, qui vote à la majorité absolue. Le syndic non professionnel peut recevoir le remboursement de frais et une rémunération convenue avec le syndicat des copropriétaires.
Quelles prestations sont incluses dans les honoraires forfaitaires ?
Les honoraires forfaitaires couvrent les actes de gestion courante : préparation et tenue de l'assemblée générale, règlement des prestataires, envoi des appels de fonds, conservation des archives, tenue de comptabilité, mise à disposition d'un extranet, visites annuelles et souscription d'assurance.
Quelles prestations peuvent justifier une rémunération complémentaire ?
La loi énumère de façon limitative 19 prestations spécifiques donnant lieu à rémunération complémentaire. Le syndic peut aussi percevoir des honoraires pour le suivi administratif, financier ou technique de travaux votés en assemblée générale, exprimés en pourcentage du montant hors taxes à taux dégressif.
Comment sont votés les honoraires du syndic ?
Les honoraires du syndic pour la gestion courante sont votés à la majorité absolue en assemblée générale. Pour les prestations de suivi de travaux, les honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux, aux mêmes règles de majorité.
Qu'advient-il de la rémunération du syndic en cas de gestion sans contrat écrit ?
En l'absence de contrat écrit fixant la rémunération, le syndic n'a aucun droit à rémunération ou remboursement de frais de gestion, même s'il continue de gérer l'immeuble après l'expiration de son mandat.
Textes de référence
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18-1 A
- Décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières
- Décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : article 14-2
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 44
Le fixe ses tarifs. Il soumet sa proposition de rémunération à l' des copropriétaires. C'est au cours de cette réunion que les copropriétaires approuvent le montant desdu syndic par un vote à la .
La rémunération du syndic prend obligatoirement la forme d’ pour la gestion courante de l'immeuble. Le syndic peut néanmoins percevoir des (tarif horaire ou forfaitaire) pour des prestations particulières ou pour le suivi des travaux dans la copropriété.
Pour les actes de gestion courante de l'immeuble, le syndic d'appliquer des .
Il s'agit, par exemple, de la préparation et la tenue de l'assemblée générale ordinaire, du règlement des prestataires, de l'envoi des appels de fonds aux copropriétaires, de la conservation des archives de la copropriété, de la tenue de la comptabilité, de la mise à disposition d’un sécurisé, de la ou les visites annuelles de l’immeuble ou de la souscription d'une assurance pour la copropriété.
Le contrat-type de syndic comporte une liste des prestations de gestion courante. Mais cette liste n'est .
La loi a listé, , 19 prestations spécifiques pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire du syndic.
Les prestations non comprises dans cette liste ne peuvent pas peuvent pas donner lieu à une rémunération complémentaire. Le syndic ne peut ainsi pas ajouter librement des honoraires hors forfait.
La rémunération du syndic au titre de ces 19 prestations particulières est calculée :
soit sur la base d’un coût horaire prévu au contrat, au prorata du temps passé,soit en application d'un tarif convenu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic pour chaque prestation.
Le syndic peut également prétendre à une rémunération complémentaire pour le suivi (administratif, financier et/ou technique) de travaux réalisés dans les de l'immeuble.
Ces travaux, , doivent être votés en assemblée générale.
Par exemple, il peut s’agir des travaus suivants :
Travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ou d’entretien courant (réfection complète de toiture, ravalement important, reprise de structure, etc.) Travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance (remplacement d’une chaudière collective, d’un ascenseur, etc.) Travaux d’amélioration Études techniques (diagnostics, consultations, audit énergétique, etc.).
Les honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux, aux mêmes .
La rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux.
Attention
Il est possible de verser au non professionnel (bénévole ou coopératif) :
Le remboursement des frais nécessaires engagés pour la gestion de l'immeuble (timbres, recommandés, photocopies, assurance responsabilité civile, etc.) Et/ou une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété. Cette rémunération peut être fixée selon un forfait annuel, un coût horaire ou d'autres modalités convenues entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Elle doit être votée lors de l’assemblée générale.
Attention
Dans le cas d’un syndic professionnel rémunéré, le contrat établi avec le syndicat des copropriétaires devra respecter un .
Référence : Rémunération (principe général)Définition : Copropriétaire
Définition : Honoraires
Définition : Majorité absolue
Définition : Extranet
Définition : Prorata temporis
Définition : Parties communes d'une copropriété
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