Avant l'achat d'un terrain situé dans un lotissement, il est recommandé de vérifier ses caractéristiques (constructibilité, viabilisation, délimitation). Vous devez aussi vous assurer que le lotissement a bien été autorisé par une autorisation d'urbanisme. Nous vous présentons les précautions à prendre.
Vérifier les caractéristiques du terrain en lotissement
Vous devez vous assurer que le terrain vendu remplit les 3 caractéristiques suivantes :
- Terrain constructible en consultant le PLU et l'étude de sol (ou en faisant une demande de certificat d'urbanisme opérationnel à la mairie)
- Terrain viabilisé en vous rendant sur place pour constater les installations visibles à proximité ou en faisant une demande de certificat d'urbanisme opérationnel à la mairie
- Terrain délimité par un bornage en demandant le procès-verbal de bornage au lotisseur ou au service de publicité foncière du centre des impôts.
A savoir
Si vous n'avez pas effectué ces vérifications avant l'achat et que vous constatez que la parcelle est inconstructible ou n'est pas viabilisée ou délimitée, vous pouvez exercer un recours devant le tribunal judiciaire pour demander la nullité de la vente. L'avocat est obligatoire.
Savoir si le lotisseur a obtenu une autorisation d'urbanisme
Vous devez vous assurer que le lotisseur a bien obtenu l'une des 2 autorisations d'urbanisme suivantes pour créer le lotissement :
- Permis d'aménager quand il y a création ou aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs
- Déclaration préalable de travaux quand il n'y a pas création ou aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs.
A savoir
Tous les lotissements situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement font l'objet d'un permis d'aménager.
Connaître les règles du PLU
Le PLU donne les précisions suivantes :
- Règles de construction
- Délimitations des zones à risques naturels ou technologiques
- Futurs projets d'aménagement locaux.
Le PLU est consultable auprès du service urbanisme de votre mairie et, en général, sur son site internet.
Prendre connaissance du règlement de lotissement et du cahier des charges
S'il est envisagé d'apporter des compléments aux règles du PLU, un règlement de lotissement est établi. Il donne les règles d'urbanisme que doivent respecter les futures constructions à l'intérieur du lotissement (destination des constructions, implantation des bâtiments, matériaux et couleurs...).
Pour connaître les droits et les obligations des colotis entre eux, vous devez consulter le cahier des charges du lotissement, s'il en a été établi un. Vous trouverez des renseignements sur les charges, les servitudes privées, les obligations d'entretien extérieur, les plantations, le séchage du linge...
Tous ces documents sont consultables auprès du service urbanisme de la commune où se situe le lotissement.
Obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel
Le certificat d'urbanisme opérationnel vous renseignera sur la faisabilité de votre projet. Il vous indiquera aussi l'état des équipements publics existants ou prévus.
Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé :
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre contre récépissé signé par la mairie.
Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.
Vous pouvez remplir et transmettre votre demande sur internet :
Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme
Ce service a pour objet de vous orienter dans la constitution de votre dossier de demande d'autorisation d'urbanisme en suivant 5 étapes :- Vous décrivez votre projet.
- Le service sélectionne les informations que vous devez renseigner.
- Le service vous indique la liste des pièces que vous devez joindre à votre dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces. Les fichiers devront être transmis sous format PDF, JPEG ou PNG et faire :
- Vous pouvez visualiser et télécharger le formulaire en ligne finalisé.
- Si votre commune est raccordée, vous pouvez télétransmettre le dossier.
Vous pouvez remplir votre demande au moyen d'un formulaire :
Demande de certificat d'urbanisme
Le formulaire cerfa 13410*13 Permet de connaître le droit de l'urbanisme applicable à un terrain donné et de savoir si l'opération projetée est réalisable
Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager () uniquement par voie dématérialisée :
Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique
Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris : préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.
A savoir
Le certificat d'urbanisme vous indiquera les taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.
Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme
Ce service a pour objet de vous orienter dans la constitution de votre dossier de demande d'autorisation d'urbanisme en suivant 5 étapes :- Vous décrivez votre projet.
- Le service sélectionne les informations que vous devez renseigner.
- Le service vous indique la liste des pièces que vous devez joindre à votre dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces. Les fichiers devront être transmis sous format PDF, JPEG ou PNG et faire :
- Vous pouvez visualiser et télécharger le formulaire en ligne finalisé.
- Si votre commune est raccordée, vous pouvez télétransmettre le dossier.
Demande de certificat d'urbanisme
Le formulaire cerfa 13410*13 Permet de connaître le droit de l'urbanisme applicable à un terrain donné et de savoir si l'opération projetée est réalisableRéférence : Définition et règles applicables à un lotissementCode de l'urbanisme : articles L442-1 à L442-14
Code de l'urbanisme : article L442-7
Code de l'urbanisme : article L115-4
Code de l'urbanisme : articles R*410-1 à R*410-3
Code de l'urbanisme : article R*442-6
Définition : Lotissement
Opération d’aménagement portant sur une ou plusieurs unités foncières, contiguës ou non, créant plusieurs terrains à bâtir ou jardins, encadrée par un règlement de lotissement fixant des règles spécifiques d’urbanisme ou d’architecture
Définition : Terrain viabilisé
Terrain raccordé aux réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement, de téléphone et éventuellement de gaz
Définition : Autorisation d'urbanisme
Document délivré par une autorité administrative pour valider qu'un projet soit bien conforme aux règles d'urbanisme en vigueur (permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir et non opposition à déclaration préalable)
Définition : Terrain constructible
Terrain apte à recevoir une ou plusieurs constructions neuves. Il est apte légalement c'est-à-dire que les constructions y sont autorisées par le PLU. Il est également apte physiquement c'est-à-dire que les réseaux sont situés à proximité immédiate et sont de dimensions adaptées, et que le sous-sol peut supporter le poids et les charges de la future construction.
Définition : Sites patrimoniaux remarquables
Villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public
Définition : Abords de monuments historiques
Immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent. Ils sont situés dans un périmètre délimité adapté aux enjeux spécifiques de chaque monument historique et de chaque territoire. En l'absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s'applique aux immeubles situés dans le champ de visibilité d'un monument historique à moins de 500 mètres de celui-ci.
Définition : Site classé ou inscrit
Site et monument naturel dont la conservation ou la préservation présente un intérêt général au point de vue artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque
Définition : Règlement de lotissement
Règles d'urbanisme que doivent respecter les futures constructions en lotissement (emploi d'un certain type de matériaux, couleurs...)
Définition : Destination d'un immeuble
Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels).
Définition : Colotis
Propriétaires d'un lot dans un même lotissement
Définition : Cahier des charges d'un lotissement
Informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement...)
