Le salaire du concierge, gardien ou employé fait-il partie des charges locatives (récupérables sur le locataire) ?

Par la rédaction de Guide Administratif · Mis à jour le 15 août 2026 · Sources officielles vérifiées

Sous certaines conditions, le salaire du personnel d'entretien d'un immeuble fait partie des charges locatives récupérables sur le locataire. La part récupérable diffère selon qu'il s'agit d'un gardien ou concierge, qui dispose d'un logement de fonction dans la copropriété, ou d'un employé d'immeuble, embauché par une entreprise et sans logement de fonction. Seules la rémunération brute et les charges sociales et fiscales sont concernées.

Points de vigilance

Les charges liées au salaire du gardien ou du concierge sont récupérables à hauteur de 75 % sur le locataire lorsqu'il assure à la fois l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles, et à hauteur de 40 % lorsqu'il n'assure qu'une seule de ces deux missions.
Les charges liées au salaire de l'employé d'immeuble, qui n'a pas de logement de fonction dans la copropriété, sont récupérables en totalité sur le locataire lorsqu'il assure l'entretien des parties communes ou l'élimination des déchets.
Le salaire en nature, l'intéressement, les indemnités de départ à la retraite ou de licenciement, ainsi que les cotisations à une mutuelle ou à la médecine du travail, restent à la charge du propriétaire.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre un gardien ou concierge et un employé d'immeuble ?

Le gardien ou le concierge dispose d'un logement de fonction dans la copropriété, tandis que l'employé d'immeuble, embauché par une entreprise, n'en dispose pas. Cette différence de statut détermine la part de leur salaire récupérable sur le locataire.

Quelle part du salaire du gardien est récupérable sur le locataire ?

Lorsque le gardien ou le concierge assure à la fois l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles, 75 % de son salaire est récupérable sur le locataire. Lorsqu'il n'assure que l'une de ces deux missions, la part récupérable est de 40 %.

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Textes de référence

Service-Public.fr (fiche F2122)

Sous certaines conditions, le salaire du personnel d'entretien (gardien ou concierge ou employé) fait partie des charges que le locataire doit payer. Ces charges sont dites récupérables sur le locataire.

Les dépenses de personnel récupérables sur le locataire correspondent uniquement à la rémunération (salaire brut) et aux charges sociales et fiscales.

Elles n’incluent donc pas les dépenses suivantes, qui restent à la charge des propriétaires :

Le salaire en nature
L'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise
Les indemnités et primes de départ à la retraite
Les indemnités de licenciement
La cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur
La cotisation à la médecine du travail.

À savoir

L'employé de l'immeuble n'a pas de logement de fonction dans la copropriété, à la différence du gardien d'immeuble ou du concierge. Il est embauché par une entreprise.

Gardien ou concierge

La règle est différente selon la mission assurée par le gardien ou le concierge :

Employé d’immeuble

Lorsque l’employé de l’immeuble gère l’entretien des parties communes ou l’élimination des déchets (sortie des poubelles), les charges liées à son salaire sont payées en totalité par le locataire. Ces charges sont ainsi .

Référence : Article 2

Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables sur les locataires

Référence : Alinéa 10

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 23

Définition : Charges sociales

Sommes que l’employeur doit verser, en plus du salaire du salarié, pour financer la protection sociale (santé, retraite, chômage, accidents du travail, allocations familiales, etc.).

Définition : Charges fiscales

Impôts et taxes à la charge de l’employeur

Définition : Salaire en nature (gardien d’immeuble)

Partie de la rémunération fournie sous forme d’un avantage ou d’un bien. C’est le cas notamment d’un logement mis gratuitement à disposition.

Définition : Intéressement

Dispositif d'épargne salariale lié aux résultats ou aux performances de l'entreprise

Définition : Force majeure

Événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible justifiant de s'exonérer d'une obligation, d'un engagement ou d'une responsabilité (par exemple : catastrophe naturelle pour un contrat d'assurance, décès du salarié pour un contrat de travail)

Définition : Parties communes d'une copropriété

Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

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Dans ce dossier

À voir aussi

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