Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?

Lorsque le propriétaire veut mettre en vente un logement habité par un locataire, il a 2 possibilités : vendre le logement à la fin du bail sans locataire, ou vendre le logement en cours de bail alors qu'il est habité par le locataire. Selon que le logement a été loué vide ou meublé, les règles à respecter sont différentes :

Logement vide

À la fin du bail

Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.

Comment donner congé au locataire ?

Pour cela, le propriétaire doit au locataire pour la date du fin du bail.

La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, c'est-à-dire .

La lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le locataire doit alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.

A savoir

• Soit lorsque le locataire est âgé et a de faibles revenus. Il s'agit d'un locataire protégé. Le propriétaire ne peut pas lui donner congé ou ne peut le faire qu'à des conditions particulières.
• Soit lorsque le propriétaire a récemment acheté le logement habité par un locataire. C'est le cas lorsque le propriétaire a acheté le logement moins de 3 ans avant la fin du bail en cours. Le propriétaire peut alors seulement donner congé pour la fin du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction du bail en cours.

  Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2026 et que le bail prend fin le 31 mai 2028, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1re reconduction, qui a lieu le 31 mai 2031.

Que faire en cas de congé frauduleux ?

Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.

Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).

Il doit ensuite saisir le du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de maximum ( maximum lorsque le propriétaire est une ).

Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.

Le locataire bénéficie d'un . Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.

S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.

Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsqu'un du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter (en tant que résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.

A savoir

L'offre de vente au locataire est

Pour accepter l'offre de vente, le locataire doit faire les démarches suivantes :

• En informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire
• Indiquer s'il va demander un prêt immobilier, si c'est le cas.

Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.

À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a 2 mois pour signer l'acte de vente.

Si le locataire demande , le délai accordé pour signer l'acte de vente est de

Le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.

Il y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants :

• Le locataire adresse un refus au propriétaire
• Le locataire ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis
• Le locataire émet une contre-proposition que le propriétaire refuse

En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Il peut cependant quitter les lieux quand il le veut durant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

En cours de bail (avec locataire occupant)

1. Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s'il est habité par un locataire.

A savoir

2. Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :

• Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées
• Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie à son départ du logement.
• L’engagement de la caution du locataire demeure, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.

3. Si le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis (congé) au locataire en place :

Le nouveau propriétaire peut pour la fin du bail en cours. Toutefois, le congé ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la date de signature de .

Le nouveau propriétaire peut au locataire à la fin du bail.

Le nouveau propriétaire peut à la fin de la 1 reconduction tacite du bail ou à la fin du 1 renouvellement du bail.

Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1 mars 2026 et que le bail prend fin le 31 mai 2028, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1 reconduction, qui a lieu le 31 mai 2031.

Le nouveau propriétaire peut à la fin du bail.

Logement meublé

À la fin du bail

Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.

Pour cela, le propriétaire doit donner congé (son préavis) au locataire pour la fin du bail.

Mais le propriétaire peut en être empêché, lorsque le locataire est protégé (selon l'âge et les ressources du locataire).

A savoir

Comment donner congé au locataire ?

La lettre de congé doit indiquer le motif du congé (). Elle doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail. Le locataire devra alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.

Attention

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Selon son âge et ses ressources, le locataire peut être protégé :

Le locataire de moins de 65 ans (à la date de fin du bail) est protégé s'il répond aux 2 conditions suivantes :

• Il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• Le montant cumulé des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) de toutes les personnes vivant dans le logement est inférieur aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire est dans au moins 1 des cas suivants :

• Il a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• Il a des ressources (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) inférieures au même montant maximum
• Il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, et elle est située à proximité.

Le locataire de plus de 65 ans (à la date de fin du bail) est protégé si ses ressources (à la date de ) sont inférieures aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire est dans l'un des cas suivants :

• Il a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• Il a des ressources (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) inférieures aux mêmes montants maximum
• Il propose au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, et elle est située à proximité.

Que faire en cas de congé frauduleux ?

Le propriétaire doit respecter le motif pour lequel il a donné congé au locataire. S'il ne le fait pas, il a donné un au locataire.

Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.

Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).

Il doit ensuite saisir le du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de maximum ( maximum lorsque le propriétaire est une ).

En cours de bail (avec locataire occupant)

Le propriétaire d'un logement loué meublé peut vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire.

Mais les règles sont différentes selon que le logement est loué avec un bail d'habitation ou avec un bail mobilité :

Le propriétaire peut vendre le logement ou le céder gratuitement, alors que le bail d’habitation meublé est en cours.

Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :

• Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées
• Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie, si la location prend fin.
• L’engagement de la caution demeure, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.

Le propriétaire peut vendre le logement, ou le céder gratuitement, alors que le est en cours.

Le nouveau propriétaire doit indiquer les informations suivantes au locataire :

• Son nom ou dénomination
• Son domicile ou siège social
• Nom et adresse de l'agence immobilière (si nécessaire)

Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire.

Définition : Personne morale

Définition : Droit de préemption

Définition : Proche parent jusqu'au 3e degré inclus

Définition : Dépôt de garantie (location immobilière)

Définition : Caution locative

Définition : Acte authentique

Définition : Jeune couple

Définition : Notification