Lorsqu'un copropriétaire ne paye pas ses charges dans les délais convenus, le syndic de copropriété doit engager les démarches nécessaires pour percevoir les sommes impayées. Dans un 1er temps, une mise en demeure est adressée au copropriétaire défaillant. Si l'impayé persiste, le syndic peut procéder dans un 2e temps à l'envoi d'une lettre de rappel. Enfin, si le syndic ne récupère pas les sommes impayées, il doit saisir les tribunaux.
Mise en demeure et relance
En cas d'impayés de charges, il appartient au syndic de copropriété de faire le nécessaire pour les percevoir.
Mise en demeure
Le syndic doit procéder à la mise en demeure du copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
Le copropriétaire a ensuite 30 jours pour payer ses charges.
Des intérêts de retard sont dus au à partir de la mise en demeure.
A savoir
en pratique, un accord amiable peut être trouvé si le copropriétaire défaillant souhaite régulariser sa situation et demande un étalement de sa dette.
Relance
Si l'impayé persiste,le syndic peut adresser au copropriétaire défaillant une lettre de rappel. Dans cette lettre, il doit lui être rappelé que la date de paiement des charges est dépassée et qu'à défaut de paiement, une procédure de recouvrement devant le pourra être lancée à son encontre.
Recours au juge
Si le copropriétaire défaillant ne paye pas dans les 30 jours, ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit engager une procédure devant le tribunal.
Le tribunal doit vérifier si les charges réclamées étaient prévues et si elles n'ont effectivement pas été réglées.
Attention
les impayés de charges doivent être réclamés dans un délai d'au maximum 5 ans.
Remboursement de l'impayé
Si les charges réclamées étaient prévues et si elles n'ont effectivement pas été réglées, les sommes suivantes sont alors immédiatement exigibles :
- Impayé de charges au titre du budget prévisionnel
- Impayé de charges pour des travaux non compris dans le budget prévisionnel
- Cotisations du fonds de travaux,
- Ou toutes sommes restant dues pour les exercices précédents après approbation des comptes par l'assemblée générale
Par conséquent, si le copropriétaire ne règle pas un seul appel de fonds dans les 30 jours suivant la réception de la mise en demeure, il est possible d'exiger à la fois les charges antérieures et les appels provisionnels à venir.
Le tribunal peut prononcer la saisie du lot de copropriété et sa mise en vente en vue d'obtenir le paiement des impayés sur le prix de vente.
Frais de procédure
Les frais de procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant.
Ils comprennent notamment les frais suivants :
- Frais de mise en demeure engagés par le syndic
- Frais de relance
-
Frais d'huissier engagés pour les besoins de la procédure
Réforme du droit de la copropriété
Une ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 réforme les dispositions du droit de la copropriété
. Ce texte clarifie, entre autres, les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat de copropriétaires et renforce les pouvoirs du conseil syndical.
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Circulaire du 21 décembre 2018 de présentation des dispositions d'application immédiate de la loi n°2018-1021 (loi Elan)
