Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)

Logement vide

Le bail d'un et le bail d'un font l'objet de règles spécifiques.

Congé pour vendre

De quoi s'agit-il ?

Le propriétaire peut donner congé au locataire parce qu'il veut vendre le logement.

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement et bénéficie d'un , sous certaines conditions.

A savoir

Pour quelle date donner congé ?

Le propriétaire doit donner congé au locataire pour la date de fin du bail.

La date d'achat est le jour de la signature de .

Le propriétaire peut donner congé pour la date de fin du 1 renouvellement ou de la 1 reconduction du bail en cours.

Par exemple : si le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2015 et que le bail prend fin le 31 mai 2017, il peut donner congé au locataire pour la date de fin de la 1 reconduction qui a lieu le 31 mai 2020.

La date d'achat est le jour de la signature de .

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour la date de fin du bail.

Contenu de la lettre de congé

Le propriétaire doit donner congé au locataire au moyen d'une .

La lettre de congé doit :

• indiquer le motif du congé (pour vendre)
• indiquer le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (parking, ...)
• décrire précisément le logement et ses éventuelles annexes louées. Mais il n'est pas obligatoire d'indiquer la superficie du logement
• contenir les 5 premiers alinéas du II del'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 , qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire
• être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire

A qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.

Cas particuliers :

• Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
• Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• soit par acte d'huissier
• soit être remise en main propre contre émargement ou récépissé

A savoir

Délais de préavis

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé la date de fin du bail (ou du 1 renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas).

Si la .

Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Le délai de préavis court à partir du jour de la réception du courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le courrier n'a pas été remis au locataire qui était absent et qu'il a été renvoyé au propriétaire, le délai de préavis ne peut pas commencer à courir. Il en est de même si le locataire ne va pas chercher le courrier laissé à sa disposition au bureau de Poste.

Pour éviter ces difficultés, le propriétaire peut envoyer le courrier à l'avance (par exemple, 8 mois avant la fin du bail) pour se laisser le temps de recourir à un huissier, si besoin.

En effet, si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple : si la date de fin du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 13 mars, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 mars et le congé prendra effet le 20 septembre.

Le délai de préavis court à partir du jour où l'huissier dépose ou remet la lettre de congé au locataire.

Le délai de préavis court à partir du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire, contre récépissé ou émargement.

Calcul du délai de préavis

Par exemple, si la date de fin du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 mars.

Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si la date de fin du bail est le 31 août, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple : si la date de fin du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 13 mars, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 mars et le congé prendra effet le 20 septembre.

Locataire protégé

Le locataire peut, selon son âge et ses ressources, être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.

Selon les cas, le propriétaire :

• ne peut pas lui donner congé
• ou peut lui donner congé, sous certaines conditions

Le locataire est protégé :

• s'il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• et si le montant cumulé des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf :

• si le propriétaire a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• ou s'il a des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) inférieures au même montant maximum
• ou s'il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, et située à proximité.

  Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

Le locataire est protégé si ses ressources (à la date de notification) sont inférieures aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf :

• si le propriétaire a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• ou s'il a des ressources (à la date où il entre en possession du congé) inférieures aux mêmes montants maximum
• ou s'il propose au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités et située à proximité.

  Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

Offre de vente au locataire

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.

A savoir

Le locataire bénéficie d'un . Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.

S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.

Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsque :

• un proche parent jusqu'au 3e degré inclus (neveu ou nièce, oncle ou tante, enfant, petits-enfants, grand-parent, arrière-grand-parent) du propriétaire se porte acheteur du logement
• et à la condition qu'il habite le logement au moins 2 ans après la date de fin du préavis

L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.

Si le locataire accepte la vente, il doit :

• en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire
• indiquer s'il va demander un prêt immobilier, si c'est le cas.

Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée par le bailleur et un autre acquéreur est nulle.

A partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a un délai de 2 mois pour signer l'acte de vente. Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.

Le délai de préavis est prolongé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de réalisation de la vente.

Il y a refus de l'offre de vente par le locataire :

• s'il adresse un refus au propriétaire
• ou s'il ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis
• ou s'il émet une contre-proposition que le propriétaire refuse

En conséquence, le locataire devra quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

Contestation du congé

Le congé peut être contesté pour le locataire, qu'il soit ou non encore dans le logement.

Il peut notamment l'être pour l'une des raisons suivantes :

• La lettre ne congé ne contient pas au moins l'une des informations obligatoires. Par exemple, le motif du congé n'est pas indiqué.
• Le congé n'a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant (agent immobilier)
• La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à un seul des 2 époux)
• La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
• Le délai de préavis est inférieur à 6 mois
• Le congé a été délivré à un locataire protégé
• Le propriétaire n'a pas informé le locataire de sa proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux
• Le propriétaire un délivré un congé pour vendre frauduleux

Pour cela, le locataire doit adressé au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.

Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire ou le propriétaire peut saisir la (démarche facultative et gratuite).

Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le du tribunal dont dépend le logement loué.

Congé pour reprise (pour habiter le logement)

De quoi s'agit-il ?

Le propriétaire peut donner congé à son locataire :

• pour faire du logement sa résidence principale
• ou pour y loger un parent proche, qui en fera sa résidence principale

Les personnes suivantes sont considérées comme étant un parent proche du propriétaire :

• son époux,
• ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,
• ou son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé
• ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs
• ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Pour quelle date donner congé ?

Le propriétaire doit donner congé au locataire pour la date de fin du bail.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

La date d'achat est le jour de la signature de .

Le propriétaire peut donner congé pour la date de fin du 1 renouvellement ou de la 1 reconduction du bail en cours.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Par exemple : si le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2016 et que le bail prend fin le 31 mai 2017, il peut donner congé au locataire pour la date de fin de la 1 reconduction qui a lieu le 31 mai 2020.

La date d'achat est le jour de la signature de .

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour la date de fin du bail.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser :

• Le motif du congé (reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches)
• Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
• Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
• Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise

La lettre de congé doit être accompagnée de la .

A qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.

Cas particuliers :

• Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
• Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• soit par acte d'huissier
• soit être remise en main propre contre émargement ou récépissé

A savoir

Délais de préavis

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé la date de fin du bail (ou du 1 renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas).

Si la .

Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Le délai de préavis court à partir du jour de la réception du courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le courrier n'a pas été remis au locataire qui était absent et qu'il a été renvoyé au propriétaire, le délai de préavis ne peut pas commencer à courir. Il en est de même si le locataire ne va pas chercher le courrier laissé à sa disposition au bureau de Poste.

Pour éviter ces difficultés, le propriétaire peut envoyer le courrier à l'avance (par exemple, 8 mois avant la fin du bail) pour se laisser le temps de recourir à un huissier, si besoin.

En effet, si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple : si la date de fin du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 13 mars, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 mars et le congé prendra effet le 20 septembre.

Le délai de préavis court à partir du jour où l'huissier dépose ou remet la lettre de congé au locataire.

Le délai de préavis court à partir du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire, contre récépissé ou émargement.

Calcul du délai de préavis

Par exemple, si la date de fin du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 mars.

Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si le date de fin du bail est le 31 août, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple : si la date de fin du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 13 mars, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 mars et le congé prendra effet le 20 septembre.

Locataire protégé

Le locataire peut, selon son âge et ses ressources, être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.

Selon les cas, le propriétaire :

• ne peut pas lui donner congé
• ou peut lui donner congé, sous certaines conditions

Le locataire est protégé :

• s'il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• et si le montant cumulé des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf :

• si le propriétaire a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• ou s'il a des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) inférieures au même montant maximum
• ou s'il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, et située à proximité.

  Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

Le locataire est protégé si ses ressources (à la date de notification) sont inférieures aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf :

• si le propriétaire a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• ou s'il a des ressources (à la date où il entre en possession du congé) inférieures aux mêmes montants maximum
• ou s'il propose au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités et située à proximité.

  Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

Contestation du congé

Le congé peut être contesté pour le locataire, qu'il soit ou non dans le logement.

Il peut notamment l'être pour l'une des raisons suivantes :

• La lettre ne congé ne contient pas au moins l'une des informations obligatoires. Par exemple, le motif du congé n'est pas indiqué.
• Le congé n'a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant (agent immobilier)
• La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à un seul des 2 époux)
• La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
• Le délai de préavis est inférieur à 6 mois
• Le congé a été délivré à un locataire protégé
• Le propriétaire un délivré un congé pour reprise frauduleux

Pour cela, le locataire doit adressé au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.

Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire ou le propriétaire peut saisir la (démarche facultative et gratuite).

Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le du tribunal dont dépend le logement loué.

Congé pour motif légitime et sérieux

De quoi s'agit-il ?

Le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour .

C'est notamment le cas lorsque le locataire ne remplit pas une de ses obligations. Par exemple, si le locataire cause des nuisances de voisinage ou s'il paie son loyer avec des retards répétés.

Mais la loi n'a pas défini précisément ce qu'il faut entendre par motif . Si le locataire conteste le congé devant le juge, le propriétaire devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré.

A savoir

Pour quand donner congé ?

Le propriétaire doit donner congé au locataire pour la date de fin du bail.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Contenu de la lettre de congé

Le propriétaire doit faire parvenir au locataire une lettre de congé indiquant le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail.

A qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.

Cas particuliers :

• Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
• Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• soit par acte d'huissier
• soit être remise en main propre contre émargement ou récépissé

A savoir

Délais de préavis

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé la date de fin du bail.

Si la .

Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Le délai de préavis court à partir du jour de la réception du courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le courrier n'a pas été remis au locataire qui était absent et qu'il a été renvoyé au propriétaire, le délai de préavis ne peut pas commencer à courir. Il en est de même si le locataire ne va pas chercher le courrier laissé à sa disposition au bureau de Poste.

Pour éviter ces difficultés, le propriétaire peut envoyer le courrier à l'avance (par exemple, 8 mois avant la fin du bail) pour se laisser le temps de recourir à un huissier, si besoin.

En effet, si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple : si la date de fin du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 13 mars, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 mars et le congé prendra effet le 20 septembre.

Le délai de préavis court à partir du jour où l'huissier dépose ou remet la lettre de congé au locataire.

Le délai de préavis court à partir du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire, contre récépissé ou émargement.

Calcul du délai de préavis

Par exemple, si la date de fin du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 mars.

Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si la date de fin du bail est le 31 août, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple : si la date de fin du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 13 mars, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 mars et le congé prendra effet le 20 septembre.

Locataire protégé

Le locataire peut, selon son âge et ses ressources, être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.

Selon les cas, le propriétaire :

• ne peut pas lui donner congé
• ou peut lui donner congé, sous certaines conditions

Le locataire est protégé :

• s'il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• et si le montant cumulé des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf :

• si le propriétaire a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• ou s'il a des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) inférieures au même montant maximum
• ou s'il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, et située à proximité.

  Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

Le locataire est protégé si ses ressources (à la date de notification) sont inférieures aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf :

• si le propriétaire a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• ou s'il a des ressources (à la date où il entre en possession du congé) inférieures aux mêmes montants maximum
• ou s'il propose au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités et située à proximité.

  Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

Contestation du congé

Le locataire peut contester le bien-fondé du congé qui lui a été délivré pour motif légitime et sérieux.

Pour cela, le locataire doit adresser au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.

Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire ou le propriétaire peut saisir la (démarche facultative et gratuite).

Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le du tribunal dont dépend le logement loué.

Logement meublé

Le et le bail d'un font l'objet de règles spécifiques.

Congé pour vendre

Le propriétaire peut donner congé au locataire parce qu'il veut vendre le logement.

Pour cela, le propriétaire doit :

• donner congé au locataire pour la date de fin du bail
• indiquer dans la lettre de congé le motif du congé (pour vendre)

A savoir

A qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.

Cas particuliers :

• Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
• Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• soit par acte d'huissier
• soit être remise en main propre contre émargement ou récépissé

A savoir

Délais de préavis

Le congé délivré par le propriétaire ne peut prendre effet qu'à la fin du bail.

Pour être valable, la lettre de congé doit être la fin du bail.

Si la .

Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Le délai de préavis court à partir du jour de la réception du courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le courrier n'a pas été remis au locataire qui était absent et qu'il a été renvoyé au propriétaire, le délai de préavis ne peut pas commencer à courir. Il en est de même si le locataire ne va pas chercher le courrier laissé à sa disposition au bureau de Poste.

Pour éviter ces difficultés, le propriétaire peut envoyer le courrier à l'avance (par exemple, 5 mois avant la fin du bail) pour se laisser le temps de recourir à un huissier, si besoin.

En effet, si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple : si la date de fin du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 13 juin, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 juin et le congé prendra effet le 20 septembre.

Le délai de préavis court à partir du jour où l'huissier dépose ou remet la lettre de congé au locataire.

Le délai de préavis court à partir du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire, contre récépissé ou émargement.

Calcul du délai de préavis

Par exemple, si la date de fin du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 juin.

Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si la date de fin du bail est le 31 mai, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple : si la date de fin du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 13 juin, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 juin et le congé prendra effet le 20 septembre.

Locataire protégé

Le locataire peut, selon son âge et ses ressources, être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.

Selon les cas, le propriétaire :

• ne peut pas lui donner congé
• ou peut lui donner congé, sous certaines conditions

Le locataire est protégé :

• s'il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• et si le montant cumulé des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf :

• si le propriétaire a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• ou s'il a des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) inférieures au même montant maximum
• ou s'il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, et située à proximité.

  Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

Le locataire est protégé si ses ressources (à la date de notification) sont inférieures aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf :

• si le propriétaire a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• ou s'il a des ressources (à la date où il entre en possession du congé) inférieures aux mêmes montants maximum
• ou s'il propose au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités et située à proximité.

  Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

Contestation du congé

Le congé peut être contesté pour le locataire.

Il peut notamment l'être pour l'une des raisons suivantes :

• La lettre ne congé ne contient pas le motif du congé.
• Le congé n'a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant (agent immobilier)
• La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à un seul des 2 époux)
• La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
• Le délai de préavis est inférieur à 3 mois
• Le congé a été délivré à un locataire protégé
• Le propriétaire un délivré un congé pour vendre frauduleux

Pour cela, le locataire doit adressé au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.

Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire ou le propriétaire peut saisir la (démarche facultative et gratuite).

Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le du tribunal dont dépend le logement loué.

Congé pour reprise (pour habiter le logement)

De quoi s'agit-il ?

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour habiter le logement ou pour y loger un parent proche.

Les personnes suivantes sont considérées comme étant un parent proche du propriétaire :

• son époux,
• ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,
• ou son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé
• ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs
• ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Pour quelle date donner congé ?

Le propriétaire doit donner congé au locataire pour la date de fin du bail.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser :

• Le motif du congé (reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches)
• Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
• Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
• Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise

A qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.

Cas particuliers :

• Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
• Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• soit par acte d'huissier
• soit être remise en main propre contre émargement ou récépissé

A savoir

Délais de préavis

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé la date de fin du bail.

Si la .

Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Le délai de préavis court à partir du jour de la réception du courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le courrier n'a pas été remis au locataire qui était absent et qu'il a été renvoyé au propriétaire, le délai de préavis ne peut pas commencer à courir. Il en est de même si le locataire ne va pas chercher le courrier laissé à sa disposition au bureau de Poste.

Pour éviter ces difficultés, le propriétaire peut envoyer le courrier à l'avance (par exemple, 5 mois avant la fin du bail) pour se laisser le temps de recourir à un huissier, si besoin.

En effet, si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple : si la date de fin du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 13 juin, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 juin et le congé prendra effet le 20 septembre.

Le délai de préavis court à partir du jour où l'huissier dépose ou remet la lettre de congé au locataire.

Le délai de préavis court à partir du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire, contre récépissé ou émargement.

Calcul du délai de préavis

Par exemple, si la date de fin du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 juin.

Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si le date de fin du bail est le 31 mai, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple : si la date de fin du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 13 juin, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 juin et le congé prendra effet le 20 septembre.

Locataire protégé

Le locataire peut, selon son âge et ses ressources, être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.

Selon les cas, le propriétaire :

• ne peut pas lui donner congé
• ou peut lui donner congé, sous certaines conditions

Le locataire est protégé :

• s'il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• et si le montant cumulé des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf :

• si le propriétaire a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• ou s'il a des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) inférieures au même montant maximum
• ou s'il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, et située à proximité.

  Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

Le locataire est protégé si ses ressources (à la date de notification) sont inférieures aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf :

• si le propriétaire a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• ou s'il a des ressources (à la date où il entre en possession du congé) inférieures aux mêmes montants maximum
• ou s'il propose au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités et située à proximité.

  Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

Contestation du congé

Le congé peut être contesté pour le locataire.

Il peut notamment l'être pour l'une des raisons suivantes :

• La lettre ne congé ne contient pas au moins l'une des informations obligatoires. Par exemple, le motif du congé n'est pas indiqué.
• Le congé n'a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant (agent immobilier)
• La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à un seul des 2 époux)
• La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
• Le délai de préavis est inférieur à 3 mois
• Le congé a été délivré à un locataire protégé
• Le propriétaire un délivré un congé pour reprise frauduleux

Pour cela, le locataire doit adressé au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.

Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire ou le propriétaire peut saisir la (démarche facultative et gratuite).

Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le du tribunal dont dépend le logement loué.

Congé pour motif légitime et sérieux

De quoi s'agit-il ?

Le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour . C'est notamment le cas lorsque le locataire ne remplit pas une de ses obligations. Par exemple, si le locataire cause des nuisances de voisinage ou s'il paie son loyer avec des retards répétés.

Attention

Pour cela, le propriétaire doit  :

• donner congé au locataire pour la date de fin du bail
• faire parvenir au locataire une lettre de congé indiquant le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la date de fin du bail.

A qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.

Cas particuliers :

• Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
• Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• soit par acte d'huissier
• soit être remise en main propre contre émargement ou récépissé

A savoir

Délais de préavis

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé la date de fin du bail.

Si la .

Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Le délai de préavis court à partir du jour de la réception du courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le courrier n'a pas été remis au locataire qui était absent et qu'il a été renvoyé au propriétaire, le délai de préavis ne peut pas commencer à courir. Il en est de même si le locataire ne va pas chercher le courrier laissé à sa disposition au bureau de Poste.

Pour éviter ces difficultés, le propriétaire peut envoyer le courrier à l'avance (par exemple, 5 mois avant la fin du bail) pour se laisser le temps de recourir à un huissier, si besoin.

En effet, si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple : si la date de fin du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 13 juin, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 juin et le congé prendra effet le 20 septembre.

Le délai de préavis court à partir du jour où l'huissier dépose ou remet la lettre de congé au locataire.

Le délai de préavis court à partir du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire, contre récépissé ou émargement.

Calcul du délai de préavis

Par exemple, si la date de fin du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 juin.

Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si la date de fin du bail est le 31 mai, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple : si la date de fin du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 13 juin, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 juin et le congé prendra effet le 20 septembre.

Locataire protégé

Le locataire peut, selon son âge et ses ressources, être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.

Selon les cas, le propriétaire :

• ne peut pas lui donner congé
• ou peut lui donner congé, sous certaines conditions

Le locataire est protégé :

• s'il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• et si le montant cumulé des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf :

• si le propriétaire a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• ou s'il a des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) inférieures au même montant maximum
• ou s'il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, et située à proximité.

  Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

Le locataire est protégé si ses ressources (à la date de notification) sont inférieures aux montants suivants :

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf :

• si le propriétaire a plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
• ou s'il a des ressources (à la date où il entre en possession du congé) inférieures aux mêmes montants maximum
• ou s'il propose au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités et située à proximité.

  Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

Contestation du congé

Le locataire peut contester le bien-fondé du congé qui lui a été délivré pour motif légitime et sérieux.

Pour cela, le locataire doit adresser au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.

Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire ou le propriétaire peut saisir la (démarche facultative et gratuite).

Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le du tribunal dont dépend le logement loué.

Logement soumis à la loi de 1948

Congé pour habiter

Conditions liées au propriétaire

Le propriétaire peut donner congé à son locataire s'il souhaite reprendre le logement comme résidence principale :

• pour lui même,
• pour son époux(se),
• pour ses ascendants ou descendants,
• ou pour les ascendants ou descendants de son époux(se).

Relogement

Le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme aux besoins du locataire auquel il donne congé.

Cette obligation de relogement ne s'applique pas si le propriétaire a obtenu (achat, donation, héritage...) le logement il y a au moins 10 ans (ou 4 ans s'il peut justifier auprès du juge qu'il a acheté le bien en vue de l'habiter).

De plus, l'obligation de proposer un relogement au locataire ne s'applique pas si le propriétaire :

• est lui-même évincé d'un logement qu'il loue à un propriétaire qui exerce un droit de reprise,
• est lui-même évincé d'un logement qui fait l'objet d'une expropriation ou d'une mesure d'interdiction d'habiter dans les lieux pour cause de péril ou d'insalubrité,
• ne bénéficie plus de son logement de fonction pour des raisons indépendantes de sa volonté.

Attention

Locataire protégé

Le droit de reprise pour habiter ne peut pas être exercé par le propriétaire si le locataire du logement :

• est âgé de plus de 70 ans,
• et dispose de ressources annuelles inférieures à 27 709,50 € (c'est-à-dire 1,5 fois le montant annuel du Smic brut).

Cette protection ne s'applique pas si le bénéficiaire de la reprise (le propriétaire ou l'un de ses proches) est lui-même âgé de plus de 65 ans (dans ce cas, le locataire n'est pas protégé, quels que soient son âge et le montant de ses ressources.)

Notification du congé

Le propriétaire qui souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche doit notifier le congé à son locataire par courrier remis :

• en recommandé avec avis de réception,
• par acte d'huissier,
• ou en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.

Pour être valable, la lettre de congé doit contenir un certain nombre d'informations qui varient selon la nature de la reprise.

La lettre de congé doit préciser :

• les caractéristiques du logement proposé (adresse, nombre de pièces, degré de confort et loyer du logement proposé, nom et coordonnées du propriétaire)
• le délai de reprise (3 mois minimum),
• l'identité du bénéficiaire de la reprise.

Le locataire dispose d'1 mois pour refuser ou accepter la proposition.

En l'absence de réponse ou cas de refus dans ce délai, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

La lettre de congé doit préciser :

• les raisons du congé (droit de reprise exercé en vertu de l'article 19 de la loi de 1948),
• la date et le mode d'acquisition de l'immeuble,
• le nom et l'adresse du propriétaire du bénéficiaire de la reprise,
• la catégorie à laquelle appartient le propriétaire si c'est lui qui bénéficie de la reprise,
• l'emplacement et le nombre de pièces du logement du bénéficiaire.

Préavis applicable

Un délai de préavis pendant lequel le locataire peut rester dans les lieux s'applique à partir de la réception du courrier par le locataire. Ce délai est de :

• 3 mois minimum si le congé est donné pour habiter avec une offre de relogement,
• 6 mois dans tous les autres cas.

Exemple pour un préavis de 3 mois : si le bail s'achève le 1 septembre 2020, alors le locataire doit avoir reçu la lettre de congé au plus tard le 1 juin 2020. En conséquence, si le locataire reçoit la lettre de congé avant cette date, le congé est valable.

Exemple pour un préavis de 6 mois : si le bail s'achève le 1 septembre 2020, alors le locataire doit avoir reçu la lettre de congé au plus tard le 1 mars 2020. En conséquence, si le locataire reçoit la lettre de congé avant cette date, le congé est valable.

Congé pour travaux

Nature des travaux concernés

Le propriétaire peut reprendre le logement lorsqu'il souhaite effectuer certains travaux.

Il s'agit des travaux :

• de démolition pour reconstruction,
• ou de surélévation,
• ou d'addition de construction.

Relogement

Le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme aux besoins du locataire auquel il donne congé.

Notification du congé

Le propriétaire qui souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche doit notifier le congé à son locataire par courrier remis :

• en recommandé avec avis de réception,
• par acte d'huissier,
• ou en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.

La lettre de congé doit reproduire :

• le motif du congé,
• les dispositions des articles 13 et 13 bis de la loi de 1948.

Préavis applicable

Un délai de préavis pendant lequel le locataire peut rester dans les lieux s'applique à compter de la réception du courrier.

Ce délai est de 6 mois.

A savoir

Définition : Jeune couple

Définition : Ascendant

Définition : Droit de préemption

Définition : Acte authentique

Définition : Descendant

Définition : Communes limitrophes de Paris