Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable d'une construction : quelles sont les règles de calcul ?

Par la rédaction de Guide Administratif · Mis à jour le 3 août 2026 · Sources officielles vérifiées

La surface de plancher, l'emprise au sol et la surface taxable sont trois mesures distinctes servant à déterminer les autorisations d'urbanisme requises, à vérifier le respect des règles d'urbanisme locale et à calculer la taxe d'aménagement. Chacune se calcule selon des critères précis et des déductions spécifiques.

Points de vigilance

Oubli de déduction de l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur
Non-déduction des vides et trémies (escaliers, ascenseurs) du calcul de surface de plancher
Inclusion de surfaces avec hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre
Calcul incorrect des surfaces de stationnement qui doivent être systématiquement déduites
Absence de déduction de l'épaisseur des matériaux isolants de la surface de plancher

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre surface de plancher et emprise au sol ?

La surface de plancher mesure les surfaces intérieures construites, closes et couvertes avec application de déductions spécifiques. L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, sans déduction particulière.

Les combles non aménageables sont-ils inclus dans la surface de plancher ?

Non, les surfaces au sol des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités professionnelles, artisanales, industrielles ou commerciales sont déduites de la surface de plancher.

Comment est calculée la surface taxable ?

La surface taxable est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades, y compris combles et caves, après déduction de l'épaisseur des murs, vides et trémies, et surfaces avec hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.

Les annexes comme les abris de jardin ou carports constituent-ils de l'emprise au sol ?

Oui, les annexes telles que les abris de jardin, carports et piscines constituent de l'emprise au sol. Les terrasses au même niveau que le terrain naturel et sans fondations profondes en sont exclues.

Qui doit consulter pour connaître les limites de surface fixées par la commune ?

Le service de l'urbanisme de la mairie de la commune concernée est compétent pour communiquer les limites de surface et de hauteur de construction fixées par le plan local d'urbanisme.

📝 Besoin d'un courrier pour cette démarche ? Modèles gratuits à télécharger ou personnaliser en ligne.

Textes de référence

Code de l'urbanisme : article L111-14
Code de l'urbanisme : article R111-22
Code de l'urbanisme : article R*420-1
Code général des impôts - Article 1635 quater H
Code général des impôts : article 318 J de l'annexe II
Code général des impôts : article 1635 quater J
Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions

Vous souhaitez calculer la surface de plancher, l'emprise au sol ou la surface taxable de votre construction. À quoi servent ces différentes surfaces ? Nous vous expliquons.

Surface de plancher

À quoi sert la surface de plancher ?

La surface de plancher permet de déterminer le type d'autorisation d'urbanisme exigé pour votre projet.

Elle permet également de savoir si vous devez recourir à un architecte.

Elle sert aussi à vérifier si votre projet respecte les règles d’urbanisme de votre commune. En effet, le plan local d'urbanisme (PLU) peut fixer des limites de surface et de hauteur de construction.

Pour les connaître, vous pouvez contacter le service de l'urbanisme de votre mairie.

Où s'adresser : Mairie

Comment se calcule la surface de plancher ?

La surface de plancher se calcule différemment entre une maison et un immeuble collectif :

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les construits, , dont la est , calculé à partir du nu intérieur (mesuré à partir des plinthes).

La surface de plancher s'obtient après :

Surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur
Vides et trémies (espaces sous les escaliers et ascenseurs)
Surfaces au sol d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
Surfaces au sol aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non (y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres)
Surfaces au sol des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, combles avec encombrement de la charpente important ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges).

Vous devez également déduire l'épaisseur des .

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les construits, , dont la est , calculé à partir du nu intérieur (mesuré à partir des plinthes).

La surface de plancher s'obtient après :

Surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur
Vides et trémies (espaces sous les escaliers et ascenseurs)
Surfaces au sol d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
Surfaces au sol aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non (y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres)
Surfaces au sol des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, des combles avec un encombrement de la charpente important ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges)
Surfaces au sol des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble (y compris les locaux de stockage des déchets)
Surfaces au sol des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune
Surface égale à 10 % des surfaces de plancher destinée à l'habitation, après déductions des points précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Vous devez déduire également l'épaisseur des .

Pour vous aider à calculer la surface de plancher de votre construction, vous pouvez vous servir d'une méthode de calcul :

Emprise au sol

À quoi sert l'emprise au sol ?

L'emprise au sol permet de déterminer le type d'autorisation d'urbanisme exigé pour votre projet.

Elle permet aussi de vérifier si votre projet respecte les règles d’urbanisme de votre commune. En effet, le plan local d'urbanisme (PLU) peut fixer des limites de surface de construction.

Pour les connaître, vous pouvez contacter le service de l'urbanisme de votre mairie.

Où s'adresser : Mairie

Comment se calcule l'emprise au sol ?

L'emprise au sol est la projection verticale du volume de votre construction, tous débords et surplombs inclus. Les annexes telles qu'un abri de jardin, un carport ou une piscine constituent de l'emprise au sol.

Cependant, les ornements tels que les reliefs qui se trouvent sur votre façade et les marquises sont exclus. Les avancées de toiture dans le vide, c'est-à-dire lorsqu'elles ne sont pas soutenues par des poteaux ou des avancées telles que des moulures ou des ornements, sont également exclues.

Une aire de stationnement extérieure non couverte ou une terrasse qui est au même niveau que le terrain naturel et sans fondations profondes sont exclues de l’emprise au sol.

Surface taxable

À quoi sert la surface taxable ?

La surface taxable est un élément qui permet de calculer la taxe d'aménagement (TA) due pour toutes opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments soumises à autorisations d’urbanisme.

La taxe d’aménagement est un impôt local perçu par la commune, le département et, en Île-de-France, par la région.

Cet impôt sert principalement à financer les équipements publics (réseaux, voiries) nécessaires aux futures constructions et aménagements.

Comment se calcule la surface taxable ?

La surface taxable est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculées à partir du nu intérieur des façades, y compris les combles, les caves, et les stationnements. Les surfaces suivantes sont déduites :

Épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur
Vides et trémies des escaliers et ascenseurs
Surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.

A savoir

Certaines installations et aménagements ont une valeur forfaitaire pour le calcul de la TA :

Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers :

Où s'adresser : Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Méthode de calcul de la surface de plancher

Référence : Définition de la surface de plancher

Code de l'urbanisme : article L111-14

Référence : Déductions de la surface de plancher

Code de l'urbanisme : article R111-22

Référence : Définition de l'emprise au sol

Code de l'urbanisme : article R*420-1

Référence : Définition de la surface taxable

Code général des impôts - Article 1635 quater H

Référence : Déductions de la surface taxable

Code général des impôts : article 318 J de l'annexe II

Référence : Valeur forfaitaire des installations et aménagements

Code général des impôts : article 1635 quater J

Référence :

Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions

Définition : Surface de plancher d'une construction

Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, calculé à partir du nu intérieur des façades. Les surfaces des vides et trémies, des garages et des combles non aménageables sont déduites. Dans un immeuble collectif, les surfaces des locaux techniques, des caves ou celliers desservis uniquement par une partie commune intérieure ou extérieure et 10 % des surfaces destinées à l'habitation sont également déduites.

Définition : Emprise au sol d'une construction

Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements (exemple : marquises) sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Définition : Surface taxable

Somme des surfaces de plancher de chaque niveau après déduction des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur, des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs et des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre

Définition : Autorisation d'urbanisme

Document délivré par une autorité administrative pour valider qu'un projet soit bien conforme aux règles d'urbanisme en vigueur (permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir et non opposition à déclaration préalable)

Définition : Niveau

Ėtage comprenant le rez-de-chaussée et le sous-sol

Définition : Trémie

Dans une construction, ouverture dans un plancher pour laisser passer un escalier, un ascenseur, une cheminée...

Définition : Ornement

Élément qui agrémente un ensemble, qui ajoute quelque chose, qui embellit

Définition : Marquise

Auvent généralement vitré au-dessus d'une porte d'entrée, d'un perron ou d'une fenêtre

Information officielle issue de Service-Public.fr. Guide-Administratif.fr en facilite l'accès et vous oriente vers les organismes près de chez vous.

Dans ce dossier

À voir aussi

Dans quel cas doit-on faire appel à un architecte ?