Sous-sol ou combles : peut-on en faire un logement pour y habiter ou le louer ?

Par la rédaction de Guide Administratif · Mis à jour le 3 août 2026 · Sources officielles vérifiées

Un sous-sol ou des combles destinés à la location ou à l'occupation doivent satisfaire à des critères de salubrité et de décence définis par le règlement sanitaire départemental. Les travaux nécessaires pour atteindre ces standards peuvent être soumis à déclaration préalable ou permis de construire selon leur nature.

Pièces à fournir

  • Formulaire de déclaration préalable (DP) ou de permis de construire (PC) selon les travaux
  • Plans et schémas techniques du projet
  • Document d'identité du demandeur
  • Justificatif de droit de propriété ou d'autorisation du propriétaire
  • Attestation de consultation du règlement sanitaire départemental auprès de la mairie
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Délais

Non spécifié dans la réglementation ; consulter la mairie ou la collectivité compétente pour les délais d'instruction de la déclaration préalable ou du permis de construire.

Points de vigilance

  • Non-respect des critères de salubrité et de décence avant location ou occupation
  • Absence de déclaration préalable pour travaux modifiant l'aspect extérieur du bâtiment
  • Défaut d'éclairement naturel suffisant dans la pièce principale destinée au séjour et au sommeil
  • Non-conformité aux normes électriques, gaz ou équipements de chauffage et de production d'eau chaude
  • Tentative de louer une cave enterrée sans éclairement naturel suffisant

Questions fréquentes

Une cave enterrée peut-elle être louée comme logement ?

Non. Une cave enterrée dépourvue d'éclairement naturel suffisant ne peut jamais être louée.

Quels sont les risques de location sans respect des critères de décence et de salubrité ?

Des sanctions civiles (réduction ou suspension du loyer, dommages et intérêts) et des sanctions administratives (contravention, astreinte financière jusqu'à réalisation des travaux, interdiction d'habiter avec obligation de relogement du locataire).

Les travaux intérieurs nécessitent-ils une autorisation d'urbanisme ?

En principe non, sauf s'ils modifient des éléments protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Quel document consulter pour connaître les conditions spécifiques de location d'un sous-sol ou de combles ?

Le règlement sanitaire départemental (RSD) disponible à la mairie du lieu où se trouve le bâtiment.

Quelle hauteur sous plafond est requise pour la pièce principale louée ?

Soit une surface habitable minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

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Textes de référence

  • Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 6
  • Code de la santé publique : article L1331-22
  • Code de la santé publique : article L1331-23
  • Code de la construction et de l'habitation : articles L511-1 à L511-22
  • Code de la santé publique : article R1331-14
  • Code la santé publique : article R1331-16
  • Code de l'urbanisme : article R*421-14
  • Code de l'urbanisme : article R*421-17
  • Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent

Pour louer ou habiter un logement dans un sous-sol ou des combles, vous devez respecter des caractéristiques de salubrité, de décence ainsi que le règlement sanitaire départemental. Pour cela, des travaux peuvent être à faire. Ils sont, dans certains cas, soumis à autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire). Nous vous présentons la réglementation.

Quelles sont les conditions pour louer ou habiter un logement dans un sous-sol ou des combles ?

Les caractéristiques à respecter sont différentes si le sous-sol ou les combles sont destinés à un locataire ou un propriétaire occupant :

Dans tous les cas, votre sous-sol ou vos combles doivent respecter des critères de visant à protéger la santé des personnes et à éviter les risques (par exemple, incendie ou effondrement). Notamment, les matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants (par exemple, installation électrique dangereuse ou revêtements dégradés dangereux contenant du plomb ou de l’amiante).

Dans tous les cas, votre sous-sol ou vos combles doivent respecter des caractéristiques de et de , notamment :

  • Local clos et couvert
  • Étanchéité à l'air suffisante des portes, fenêtres, murs et parois donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés
  • Absence d'exposition à des sources de pollution par les ouvertures (par exemple, gaz d'échappement)
  • État conforme des dispositifs de retenue des personnes (par exemple, garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons)
  • Matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (par exemple, moisissures ou revêtements dégradés contenant du plomb à de fortes concentrations)
  • Réseaux et branchements d'électricité et de gaz et équipements de chauffage et de production d'eau chaude en bon état d'usage et de fonctionnement
  • Dispositifs d'ouverture et éventuels dispositifs de ventilation en bon état
  • Pièce principale destinée au séjour et au sommeil ayant un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre (l'éclairement naturel est suffisant lorsqu'il vous permet de lire par temps clair et en pleine journée sans recourir à un éclairage artificiel alors que vous êtes installé au centre de la pièce)
  • Performance énergétique minimale
  • Présence d’éléments d'équipement et de confort rendant le local conforme à l'usage d'habitation (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine, salle de douche ou de bain, WC, installation électrique aux normes)
  • Pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable d’au moins 20 m3.

Si vous louez votre sous-sol ou vos combles sans respecter le règlement sanitaire départemental (RSD) et les caractéristiques de décence et de salubrité, vous risquez des sanctions civiles (par exemple, réduction ou suspension du loyer, dommages et intérêts). Vous risquez aussi des sanctions administratives (par exemple, contravention, astreinte financière jusqu’à la réalisation des travaux, interdiction d’habiter avec obligation de relogement du locataire).

Attention

Une cave enterrée qui n’a pas un éclairement naturel suffisant ne peut jamais être louée.

Pour savoir si louer un logement dans votre sous-sol ou vos combles ou y habiter est autorisé, vous devez consulter le RSD à la mairie du lieu où se trouve votre bâtiment. S’il l’autorise, le RSD peut prévoir des conditions particulières.

Où s'adresser : Mairie

Quels travaux envisager pour louer ou habiter un logement dans un sous-sol ou des combles ?

Votre sous-sol ou vos combles doivent respecter le règlement sanitaire départemental (RSD) et les caractéristiques de salubrité pour y habiter, et aussi de décence en cas de location en logement. Sinon, des travaux doivent être réalisés pour les atteindre. Ils doivent être terminés avant de pouvoir y habiter ou les louer. Dans certains cas et selon les différents types de travaux à réaliser, vous devez déposer une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC).

Vous devez remplir et transmettre votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager () uniquement par voie dématérialisée :

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris : préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

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Attention

La création de places de stationnement peut être imposée par le PLU pour tout nouveau logement. Pour le savoir, vous devez contacter le service de l’urbanisme de votre mairie, ou le Basu pour Paris.

Quels sont les taxes et impôts à payer pour des travaux permettant de louer ou habiter un logement dans un sous-sol ou des combles ?

Certains travaux permettant de louer ou d’habiter un logement dans votre sous-sol ou vos combles engendrent le paiement d'une taxe d'aménagement et, éventuellement, d'une taxe d'archéologie préventive.

Vous pouvez faire une simulation du montant de votre taxe d'aménagement :

Ils peuvent aussi avoir une incidence sur vos impôts fonciers.

Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.

Où s'adresser : Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ce service a pour objet de vous orienter dans la constitution de votre dossier de demande d' ou de déclaration de chantier (déclaration d’ouverture de chantier ou déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux) en suivant 5 étapes :
  • Vous décrivez votre projet.
  • Le service sélectionne les informations que vous devez renseigner.
  • Le service vous indique la liste des pièces que vous devez joindre à votre dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces. Les fichiers devront être transmis sous format PDF, JPEG ou PNG et faire :
  • Vous pouvez visualiser et télécharger le formulaire en ligne finalisé.
  • Si votre commune est raccordée, vous pouvez télétransmettre le dossier.

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Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

Le formulaire cerfa 16702*03 Permet de réaliser une construction nouvelle, d'effectuer des travaux sur une construction existante ou de demander son changement de destination.

Attention

Dans une commune de plus de 3 500 habitants, si vous êtes une personne morale, vous devez transmettre votre demande d'autorisation d'urbanisme uniquement par voie électronique en utilisant le lien suivant :

Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)

Le formulaire cerfa 13406*17 Permet d'agrandir ou de construire une maison individuelle ou ses annexes (ou de réaliser des travaux de démolition pour reconstruction).

Attention

Dans une commune de plus de 3 500 habitants, si vous êtes une personne morale, vous devez transmettre votre demande d'autorisation d'urbanisme uniquement par voie électronique en utilisant le lien suivant :

Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)

Le formulaire cerfa 13409*17 Permet de réaliser une construction ou d'effectuer des travaux sur une construction existante.

Attention

Dans une commune de plus de 3 500 habitants, si vous êtes une personne morale, vous devez transmettre votre demande d'autorisation d'urbanisme uniquement par voie électronique en utilisant le lien suivant :

Estimer le montant des taxes d'urbanisme (taxe d’aménagement et taxe d’archéologie préventive)

Ce simulateur permet de calculer à titre indicatif les montants des taxes d'urbanisme suivantes : Taxe d’aménagement et Taxe d’archéologie préventive.

Référence : Obligation de louer un logement décent

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 6

Référence : Caractéristiques de salubrité

Code de la santé publique : article L1331-22

Référence : Interdiction de louer un local insalubre

Code de la santé publique : article L1331-23

Référence : Police de la sécurité et de la salubrité, procédures et sanctions

Code de la construction et de l'habitation : articles L511-1 à L511-22

Référence : Définition de cave, comble et pièce de vie

Code de la santé publique : article R1331-14

Référence : Sanctions

Code la santé publique : article R1331-16

Référence : Travaux soumis à permis de construire

Code de l'urbanisme : article R*421-14

Référence : Travaux soumis à déclaration préalable

Code de l'urbanisme : article R*421-17

Référence :

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent

Définition : Sous-sol (urbanisme)

Partie d’une construction située entièrement ou majoritairement en dessous du niveau du terrain naturel (en l’absence de définition dans le plan local d’urbanisme)

Définition : Combles

Espace situé entre le plafond du dernier étage et la toiture d'une construction

Définition : Salubrité (logement)

Logement ne présentant aucun danger pour la santé (pas d’humidité excessive, de moisissures, de plomb, d’amiante, etc.) et la sécurité de ses occupants

Définition : Autorisation d'urbanisme

Document délivré par une autorité administrative pour valider qu'un projet soit bien conforme aux règles d'urbanisme en vigueur (permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir et non opposition à déclaration préalable)

Définition : Propriétaire occupant

Personne ayant un droit de propriété sur un bien immobilier et l’occupe elle-même à titre de résidence principale

Définition : Surface habitable « Logement décent »

Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas non chauffées, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. La superficie des vérandas chauffées doit être prise en compte.

Définition : Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

Document d'urbanisme qui protège les éléments d'architecture et de décoration, les immeubles par nature ou les effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure situés à l'extérieur ou à l'intérieur d'un immeuble. Il remplace le plan local d’urbanisme (PLU) dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable.

Définition : Surface de plancher d'une construction

Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, calculé à partir du nu intérieur des façades. Les surfaces des vides et trémies, des garages et des combles non aménageables sont déduites. Dans un immeuble collectif, les surfaces des locaux techniques, des caves ou celliers desservis uniquement par une partie commune intérieure ou extérieure et 10 % des surfaces destinées à l'habitation sont également déduites.

Définition : Secteurs protégés

Sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques, sites classés ou en instance de classement, réserves naturelles, cœur des parcs nationaux ou futur parc national

Définition : Emprise au sol d'une construction

Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements (exemple : marquises) sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

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